又一巨头房企美元债重组，掌门人致歉反思：不再一味追求规模

作者/蒲肃  来源/债市观察

继融创董事长孙宏斌之后，又一家房地产企业大佬在公布美元债重组计划后表示反思，过于追求规模导致出现债务危机。

4月3日，国内地产代理巨头易居企业控股(02048.HK)公告表示，公司将推出境外债重组计划，主要包括现金支付、以股抵债两部分内容。而主要债务人则是战略合作伙伴阿里巴巴集团，目前该重组计划协议已获得阿里巴巴签署支持。

这次易居重组的美元债主要是针对2022年到期优先票据、2023年到期优先票据和可转换票据三笔境外债务。

未偿还债务超50亿

截至4月3日，易居未偿还的境外债务包括3笔，合计约5.98亿美元和10.32亿港元，分别是：

1、2019年10月18日发行、2022年到期的2亿美元优先票据，年利率7.625%；

2020年8月14日额外发行、2022年到期的1亿美元优先票据7.625%，二者已合并组成一个类别，未偿还本金约为2.98亿美元；

2、2020年12月10日发行、2023年到期的2亿美元优先票据，年利率7.60%，以及2021年6月11日额外发行、2023年到期的1亿美元优先票据，年利率7.60%二者已经合并组成一个类别，未偿还本金约为3亿美元；

3、2020年11月4日向阿里巴巴香港有限公司发行、2023年到期的约10.32亿港元的可换股票据，年利率2.0%，未偿还本金约为约10.32亿港元。

来源：企业公告

易居的具体债务重组计划为：

1、通过股东供股方式筹集4.8亿港元；

2、现金支付债权人的一部分本金和利息收益，并承诺大股东包销；

3、将两项核心资产的65%股权置出，即房地产数据与咨询服务业务，包括克而瑞、天猫好房和乐居。

易居表示，公司、可换股债券持有人、附属公司担保人及DF King已经就重组订立重组支持协议(可换股债券)。据此，根据本协议的条款及条件，可换股债券持有人承诺支持旧票据及可转换票据的潜在重组，而重组可能通过新计划予以实施。

与开发商普遍展期相比，易居上述重组计划没有对债券展期，而是选择股权融资、核心资产股权置换等方式融资还债。

融资吃紧、客户回款难

同时，易居也分析了自己债务逾期的原因，其中最主要的原因是境外融资困难、受限资金增加以及流入现金减少。

实际上，2021年以来的房企爆雷事件，不仅影响了开发商的境外融资，对易居这些房地产代理企业也带来了评级下调、贷款困难等影响。

2021年，易居被标准普尔全球评级机构评为“BB-”级，评级展望为负面，被 Lianhe Global评为“BB+”级，评级展望为负面，境外债券市场的大门实际上已对中国房地产行业中的民营公司关闭，导致易居在境外融资方面所面临的困难大大加剧。

2022年3月，为减少上述评级机构的影响，易居已要求其撤销信用评级。

境内市场上，易居与同业公司均难以进入银行贷款及股债权资本市场等典型的融资渠道，导致易居的短期流动资金吃紧。

来源：企业官网

受上述影响，易居现金流量及流动资金在不断恶化。

2022年，易居亏损约49.68亿元，而2021年的年度利润为93.75亿元，一方面是服务的主要房企未偿还贸易相关应收款项，导致坏账；另一方面则是资产减值。

其中，主要房企客户无法支付服务费，导致易居这种主要向开发商提供服务的企业难以回款，导致收入和现金流大降。

此外，易居的现金部署已受到重大限制。监管收紧使易居将现金汇往海外的能力大幅受限。

自2021年第四季度以来，易居的许多境内外债权人均要求增加抵押品或提供现金存款，作为维持或延长向易居提供信贷的条件，导致易居用于偿还财务的可自由支配现金金额的大大减少了。

轻资产也有风险，不再一味追求规模

易居企业控股董事局主席周忻在业绩会上坦言，企业经营上遇到的问题，是其作为决策人在战略定位上发生了错误，并强调与企业的专业度无关。

周忻表示，这次的教训非常非常惨痛，发现了轻资产也是有风险的。如果一味追求规模而不把握公司风控、账龄和应收账款，当这个行业再次下行或者风暴来临的时候，不管是轻资产还是重资产都会面临很大风险。

他还强调，如果易居企业控股这次债务重组能够成功，公司一定不再追求规模，而是追求项目质量，追求好的现金流、应收账款和账龄，尽可能化解运营过程中的风险。

来源：企业官网

“2021年年初的时候，公司的专业团队已经看到了市场发生变化的可能，公司也迅速做出了调整，对于一些头部的客户，我们在2021年初的业务量就已经减了三分之一，但是由于这些账目的账龄过长，并没有解决问题，这是战略和决策上的问题。”周忻表示。

对于市场，周忻称，“进入2023年，整个市场似乎开始复苏，开始大力扶持地产行业，希望房地产作为一个支柱产业能够稳住，能够起来，这个方向已经看到了。整个市场在今年年初的时候，特别是2月份有比较大的反弹，3月份并不乐观，但3月底关于出台二手房可以带抵押转让的影响非常积极，预计成交量会上来。”

但周忻强调，这并不能说行业已经复苏了。

据周忻表示，在过去的20个月中，易居已经优化了3万名员工，在员工的减员与安置问题上，易居付出了巨大的成本代价，人员处置同样是需要成本的。“在过去的20个月里，我们经历了一次洗礼，我们也在不断反思未来该怎么做。”

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