做一个楼盘，到底能赚多少钱？

来源/地产知识橘

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昨天，最新的统计局数据出炉了。

虽然房地产开发投资额还在降，销售规模同比数据也没能转正，但比起去年年底，这两个关键指标怎么看都步入了上升通道。

而前几天的重磅发布会上，对支持经济复苏所释放的政策信心，也是蛮坚定的。

接下来，无论是房地产行业，还是整个经济大环境，最重要的主旋律，就是撸起袖子加油干。

要干活就得有钱。回头看看资本市场，也已经有了暖意——

“第三支箭”尘埃落定后，短短四个月，就有30多家房企扎堆公布定增预案。

而我们在融资方案中，发现了一些有趣的小细节。

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定向增发，顾名思义，就是向特定的投资者发行新的股份，筹钱。

目前参与定增的企业，既有天地源、福星股份这样的中小型房企，也有保利、万科、招商蛇口这类行业巨擘。

募资金额根据自身资质和体量有所不同，通常是几十亿元到一百多个亿——

与动辄数百亿的银行授信相比，这个金额显得微不足道，但对于不少在死线上扛了一两年，缺乏抵押物的房企来说，已经算是不错的救命稻草了。

薅羊毛薅得最狠的，是老大哥万科，一次性宣布要在A股定增150个亿。

这150个小目标直接刷新了地产行业近8年来的融资规模记录，是对行业信心的一块重要试金石。

保利、招商蛇口、华发等一众国央企也不甘落后，预案中，定增的额度都在60亿以上。

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为啥房企们都要扎堆拼定增？

好处是显而易见的——

首先，可以借此回血，保障交付，避免烂尾；

其次，从会计学上来说，定增会增大所有者权益，从而降低公司的总体负债率。

再次，定增还有利于调整房企的债务结构。

前段时间，万科的祝九胜在投资者交流会上打了一个比喻——

债权类的资金比作水，股权类的钱是茶，茶和水的比例一定要恰到好处。

也就是说，两类资金占比如果失衡，会导致公司的财务风险上升。

所以，当房企获得银行授信、发债机会变多后，找股权性资金平衡一下资债结构，还是挺有必要的。

这不，万科公告中就表示，本次发行完成后，公司的资金实力和抵御风险的能力会进一步提升。

但股权融资也有不利的一面。

最突出的就是对股东利益和财务指标的损害。

未能参与定增的投资者，股份被摊薄了，到手利润自然就稀释了。

公司财报也会受到连带的影响。

此前，万科曾对未来的经济环境与盈利状况，做了与2022年持平、增长10%和减少10%三种情形的测算。

但无论是哪种情形，定增后，每股收益无一例外，都比定增前大降4个点——

如是看来，如果万科今年在销售端没有太大起色，股价的走势，也就可想而知了。

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另外，我们发现了一个有趣的细节。

定增计划原来也是一个观察房企业绩的窗口。

一般来说，开发商定增的用途，绝大部分是为了补充楼盘的现金流，余下部分则是还债和购买资产。

所以，我们可以从公告中窥探出不同房企的项目收益率。

同样拿排在前列的几位开发商来说吧。

三者相比，保利的赚钱能力最好，14个项目加权销售净利率达到了8.3%，平均投资收益率9.5%，万科次之，华发最末。

而如果从城市来看，收益率最低的五个项目分别来自于郑州、长春、湛江、鞍山、以及……广州？

我仔细看了一下，广州金茂万科魅力之城位于增城新塘板块，楼面价1.2万，卖2万单价，销售净利率只有3.32%。

大增城真是埋了不少开发商呢……

再和去年三季报对比，几家房企此次交出的项目成绩单，都不如当时——

彼时，保利、万科、华发的销售净利润率，分别是12%、8%和8.2%。

但如今，从定增项目来看，每个房企的利润率都普遍比几个月前滑坡了2-4个百分点。

这个行业的利润，确实越来越薄了。

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最后，还有一个bug。

定增在使用范围上是有限制的。

众所周知，禁止前融是监管部门一直以来设置的红线。也就是说，房企必须用自有资金参与拍地。

在这个基础上，“第三支箭”增加了股权融资不得用于开发新楼盘的规定，借来的钱只能用来还债、保交付，顶多补充一下小金库。

更何况，A股定增的速度真的不快……几个月过去了，似乎还没有一个房企真正完成定增，拿到了钱的。

远水解不了近渴啊。

眼看3月下旬，各城市新一轮土拍又蓄势待发了。

以上为正文，来自熊先生