万科三个月“储粮”242亿,又要“先吃螃蟹”?

2023-03-13 10:31:28
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2023-03-13

逆周期百亿储粮。

作者/苏影 编辑/高岩 来源/野马财经

“公司不是因为缺钱而发的H股。”在3月8日的股东大会上,万科(000002.SZ,2202.HK)总裁、首席执行官祝九胜提到。

而此番发言的背景是,同一天,围绕万科A股定向增发相关的9项议案均在股东大会获得审议通过。即前后不到一周时间,万科A股、H股双剑齐发,拟通过定增、配股拿下融资约185亿元。

再加上去年12月发行的57亿元中期票据,最近三个月,万科已经储粮约242亿元。

来源:万科公告

事实上,作为最早登录A股市场的房企,在整个行业陷入规模狂欢的时代,万科曾两次预警,做出前瞻性转型、收缩决策。而如今,在整个行业信心尚未全面回暖的背景下,万科再次逆方向选择百亿储粮,又向市场传递了哪些信号?

三个月储粮242亿

2023年,对于万科来说,最主要的关键词似乎就是乐观。在此前2月的万科年会上,集团董事会主席郁亮提出,悲观是一种情绪、乐观是一种思路。

很明显,郁亮乐观的底气来自于几个月前的房企融资利好。

2022年11月,监管部门信贷、债券、股权三箭齐发。此后,以六大行为主的十几家金融机构与万科签了8000多亿的授信额度。

祝九胜表示,我们希望用这个额度多拿一点钱,同时我们也看到部分一二线城市出现了结构性的机会,重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现。

在此背景下,万科部署了新的补仓计划。

最早在去年11月21日,万科就曾介绍,拟向股东大会申请不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

一个月后,12月16日和12月29日,万科又先后发布两只中期票据,总规模57亿元。

来源:企业预警通

祝九胜曾将债权类的资金比作水,股权类的资金比作茶。他表示,茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后,股权性资金显得不是很足,我们希望能形成良好的资债结构。

于是,股权融资也被提上日程。

2月12日,万科抛出了非公开发行A股股票预案,拟向不超过35名特定对象开展定增计划,募资总额不超过150亿元。

而当时,虽然有华发股份、保利发展各60亿元、125亿元的定增计划在前,万科的这次计划依然成为了A股房企最大规模的定增案。

紧接着3月2日,万科又公告H股配售计划,以13.05港元/股的价格配售了3亿股,配股筹资39.15亿港元(约34.74亿元)。

具体来看,万科对于两次筹集的185亿元有着不同的使用计划,其中A股150亿元将用于旗下12个项目的开发保交付工作;而H股的60%用于偿还境外债务,剩余40%将用于补充公司营运资金。

来源:罐头图库

“相对而言H股拿到的资金使用上更灵活一些。”祝九胜表示,过去一年境外融资,特别是美元升息较快,现在境外贷款利率达到5.3%左右,比曾经3个多点提高很多。(万科)选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资,降低财务费用。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析,万科类龙头房企当下带动增发融资的行为意味着金融政策端对于房企的支持力度持续加大,向市场及行业传递了一定的积极信号,有助于提振市场信心。具体来看,增发融资的行为不仅能够缓解企业自身及行业的资金压力,同时也能带动其他房企重拾融资信心。

万科嗅到了什么信号?

提起万科在房地产市场的地位,从其000002.SZ的股票代码中就可窥见一二。作为最早登录A股市场、最早突破千亿规模的房地产巨头,它的一举一动均颇受瞩目。

回顾历史,从“白银时代”到“活下去”“黑铁时代”,万科的一代又一代领导者曾在市场中留下了颇多具有争议性的言论,有人曾指责他们“贩卖焦虑”,也有人赞扬他们“居安思危”。

最早在2012年,万科时任董事长王石曾提出,房地产业已经从黄金时期逐渐步入白银时代。此后一段时间,万科开始在既有业务外寻找物流、文旅、养老、教育、商业运营、长租公寓等新业绩增长点。但同期,市场质疑其贩卖焦虑的观点也层出不穷。

2018年,在当时的秋季例会上,万科董事会主席郁亮在白银时代的基础上进一步喊话“活下去”,再次被认为是危言耸听。

确实,彼时的房地产市场正处在一个高速增长的时代。统计数据显示,2012年,我国新建商品住宅成交面积为9.8亿平方米,而到了2018年,这一数字则涨至14.8亿平方米,涨幅51.02%。

同期,房地产市场的“千亿房企”数量也从2012年3家涨至30家,房企们正在享受“广拿地、高周转”带来的集体狂欢。

但万科自己却在进行调整与聚焦,2018年起,万科逐步收缩各城市公司冗余的7、8条业务战线,选择将目光更聚焦在成熟、集中的业务单元。

2019年,郁亮自己也曾谈及“收敛聚集”时表示,过去3年里,我们放弃了规模第一,换回今天的战略主动,可进可退。如果当初进入的是200-300个城市, 而非现在的70-80个,面对的困难和压力会大很多。

但很明显,“老大哥”的提醒似乎并未被过多人放在心上,千亿规模依然是备受房企痴迷的梦想。直到来到2021年下半年,随着恒大暴雷的一声巨响,蒙眼狂奔的房企们终于冷静。

2022年初,在万科集团年会上,郁亮提出了“黑铁时代”。这次,市场上少有观点认为其悲观,整个行业都将“活下去”定为了最重要的目标。而这一年,万科也在30余家房企违约的背景下,稳住了自己的前三席位。

关荣雪认为,万科能够有着这样敏锐的嗅觉,主要来源于其对市场的超前观察、深入市场细微动态、及时调整企业战略,尤其是万科对于自身的定位布局以及对地产板块的发展目标是清晰准确的。在市场中长年摸爬滚打,万科对行业发展走势已然有了较为精准的预判,而这也是值得很多同行借鉴的。

来源:罐头图库

如今,一直居安思危的万科,却选择了提前预备百亿粮草,似乎也意味着其对市场走向有了新的判断。

万科执行副总裁、首席运营官刘肖介绍,1-2月份我们广泛参与了很多项目,有一些是摇号没有摇中,有一些还在谈判过程中,所以体现在披露上没有获取项目。随着后续股权融资的到位,在确保安全的前提下,我们会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。

嗅觉敏锐的万科开始行动,背后是整个行业开始回暖。

克而瑞数据显示,2023年2月,TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元,单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

从土地成交来看,2月内北京、杭州、苏州等热点城市举行四场土拍,整体溢价率水平回升至5.38%,但在优质地块和普通地块之间,依然有着明显的冷热分化,

在2023年万科内部年会上,郁亮曾表示,之前看到了点点微光,现在微光正汇聚成曙光。您觉得作为总是走在房企前列的万科,此次百亿储粮能够帮助它率先冲破黑暗、迎来光明吗?欢迎评论区聊一聊。


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