转型中的新湖中宝，“地产质优+数智投资”双轮驱动

慢慢来，比较快。

作者 |池小雨

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

去年以来，房地产行业暖风频吹，从“第一支箭”银行信贷支持，到“第二支箭”债券融资帮扶，再到“第三支箭”股权融资重启，“三支箭”的接连发射推动整个行业步入转型之路。

在行业转型之际，新湖中宝再度释放利好。

2月21日，新湖中宝（600208.SH）与新安财通签署了《股份转让协议》，公司控股股东浙江新湖集团股份有限公司（下称“新湖集团”）拟以协议转让方式，向衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（下称“新安财通”）转让10%股份，转让价格为2.64元/股，转让价款合计现金22.7亿元。

据悉，拟22.7亿元重金入股的新安财通，出资人包括衢州绿色发展集团有限公司等衢州国资背景的企业，普通合伙人为浙江财通资本，系财通证券全资子公司。根据协议，受让方可获新湖中宝一个董事席位。

这意味着，注册地迁往衢州一年之后，新湖中宝成功与衢州国资“联姻”。

早在去年12月8日，新湖中宝就发布公告称，其控股股东新湖集团，拟对外转让新湖中宝不超过8.6亿股（不超过新湖中宝总股本的10%）的无限售条件A股流通股股份。

根据公告，转让的受让方包括衢州市国有资本运营有限公司、衢州控股集团有限公司、衢州工业发展集团有限公司，均为国有控股公司。

衢州现在是一方热土，凭借良好的工业基础，全力接轨大力布局新能源产业。近年来，衢州围绕“工业强市、产业兴市”的目标，通过大力招商引资等“新招”“实招”，聚焦新材料、新能源等六大产业，经济发展迅速。

作为一家非典型房企，新湖中宝一直在以自己独特的方式书写着同行难以复制的成长故事。近年来，新湖中宝遵循“求新求变”的转型路线，坚持“地产+投资”的战略路线，在地产领域高质量发展的同时，持续在高科技、先进制造业领域积极布局转型，衢州深厚的制造业基因提供了良好的土壤。

2023年是“股权财政”元年，在此背景下，外界普遍认为，衢州国资的引入展现了其对新湖中宝发展潜力的看好，同时此次“联姻”实际上暗示了新湖中宝未来的实质性转型。

锚定“地产+投资”战略

去年5月23日，新湖中宝董事长林俊波曾在2021年度业绩暨现金分红说明会上介绍公司战略时指出，新湖中宝的定位是地产+投资，并实施两大战略转型，即通过地产投资向高科技和先进制造业领域投资的转型和地产开发向地产资产管理模式的转型。

首先在地产领域，新湖中宝早在2019年就已经在为此后转型铺路。

2019年，国内房市加速收紧，在“房住不炒”政策的影响下，当年全国商品房成交面积增速持续放缓，销售额平稳增长。房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强。

在预感房地产黄金时代即将逝去的同时，从2019年开始，新湖中宝开始优化资产结构，开始向轻资产运营模式转型。

2019年7月，新湖将瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益，作价约67亿元出售给融创；2019年12月-2020年4月，新湖将三处资产出售给绿城中国。同时，新湖还依靠公司品牌的溢价能力，在乐清、上饶等多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资，并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

图注：启东/新湖绿城·海上明月 实景图-新湖微信公众号

投资则是新湖中宝手中的另一张牌。近年来，新湖中宝持续在高科技领域布局，并迎来收获期。根据其2021年年度报告，其投资的企业中已有2 家登陆科创板，3家通过发审会，未来3年左右将有约 10家被投资企业进入IPO，持续推动新湖中宝价值提升及利润贡献。

此外，前年11月23日晚间，新湖中宝曾宣布，因公司经营需要，将注册地由当时的嘉兴市搬迁至衢州市。董事长林俊波指出，新湖中宝注册地址变更系为了助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。新湖中宝也有意借助衢州的“中国氟硅之都”的产业优势，合作合资投资氟化工投资项目。

同时，这一举动对于衢州同样意义非凡。在衢州市与新湖集团战略合作签约暨新湖中宝迁址落户衢州仪式上，衢州相关领导曾表示，衢州市与新湖集团携手开启战略合作、新湖中宝迁址落户扎根衢州，对双方都是极具战略意义的重要一步，“新湖的入驻，不仅让衢州多了一家优秀的民营企业和投资机构，更将迎来一批优秀的创业团队。

根据当时的公告，新湖中宝将深入利用在区块链、大数据、人工智能、新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，加速该公司战略转型。同时吸引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。

此前埋下的种子，正在逐步开花结果。在“地产质优+数字制造投资”的转型战略下，新湖中宝稳中前进，驶入自己的收获季。

重轻资产运营

2022 年是地产从旧模式向新模式转变的关键之年。在“房住不炒”的总基调下，房地产“稳增长、降杠杆”的调控思路仍将延续。地产行业逻辑已经从“求量”到“求质”发生过渡，而新湖中宝早在此前就已经“心中有数”。

此前几年，由于新湖中宝在公开土地市场上活跃度不高，加上在投资领域积极加码，被外界一度以为将要退出房地产行业。但实际上，这只是因为新湖中宝“手里有粮，心中不慌”。

相比其他房企的高周转模式，新湖中宝拿地“少而精”。新湖中宝的土地储备，主要集中在以上海为中心的长三角经济发达地区，早年的拿地成本较低，如今的地价已经今非昔比。而其70%的存量房地产项目，也正是处于经济活跃的江浙沪地区，其价值不言而喻。

而近两年来，新湖中宝持续加快了存量土地的开发节奏，积极推动上海市中心旧改项目入市。

作为最早在2001年就参与上海旧城改造的民营企业之一，新湖中宝正是通过旧改项目进入上海土地市场。

2001年，新湖接下了上海内环线以内最大的旧城改造项目之一——东新村旧改地块的安置拆迁工作，打造成为如今上海旧改项目成功案例之一——新湖明珠城；2002年，新湖又接下了当时的闸北区青-12地块旧城改造项目，历时多年推出品质项目——新湖青蓝国际。

图片：新湖青蓝国际一期（3号楼），一举拿下当年的“上海市建设工程白玉兰奖”

图源：新湖微信公众号

目前，新湖中宝在上海四大内环的项目进展顺利。新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入125亿元，青蓝国际二期于2021年两次开盘均完成销售，实现销售收入75亿元。天虹项目已完成土地征收，并取得建筑工程施工许可证进入施工阶段；亚龙项目亦即将完成征收。

图片：新湖明珠城宝成湾花园实景图

图源：新湖微信公众号

除了地产业务的销售和开发的提速，新湖中宝近年来推行轻资产模式，成为房地产行业高质量发展的代表企业之一。

前文提到从2019年开始，新湖开始优化资产结构，为公司轻资产的战略转型铺路。除此以外，新湖中宝还依靠公司品牌的溢价能力，在乐清、上饶等多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资，并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

新湖中宝以“价值地产”为理念，通过精准定位，优化产品设计，新湖中宝将其打造出的产品竞争力进一步增强。例如杭州新湖香格里拉项目，成为杭州良渚板块首个限售红盘，开盘后迅速售罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花园、瑞安新湖广场、温岭双溪春晓和玖珑春晓项目等，也均呈现出一房难求的热销场景。

投资高科技+先进制造

当前全球的高端制造产业链尚处于重构阶段，只有获得关键领域发展的主动权与智能制造产业链的控制权，才能掌握国家发展的制胜点，提高我国的国际影响力。

近年来，国家对战略科技支撑的需求日益强烈，“十四五”规划纲要特别提出“畅通科技型企业国内上市融资渠道，鼓励发展天使投资、创业投资”。可以预见的是，围绕高科技和先进制造业的投资布局将充分受益。

国家战略是新湖中宝投资的出发点，也是这家“非典型房企”不走寻常路的底气所在。新湖中宝于2015年起着手布局高科技企业的投资。2019年，新湖中宝就踏上以“增配科技、减配地产”为大方向的转型之路。

截至目前，新湖中宝对高科技企业的投资累计已超过100亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术。投资重点之一是数字中国，涉及大数据、区块链、云计算、智能决策等；投资重点之二是高端制造，包括数码喷印、半导体、高端化工等。

在数字化方面，新湖投资的企业中出现了多家掌握核心技术的“关键企业”。比如：在国内金融实时风控领域市场占有率第一的邦盛科技；中国区块链领军企业和关键企业趣链科技；在金融行业中首屈一指的万得信息（Wind），其客户包括超过80%的中国证券公司、基金管理公司、保险公司、银行和投资公司。在国际市场，合格境外机构投资者（QFII）中60%是万得信息的客户；以及掌握了数字化转型关键——“云原生”技术的谐云科技。

而在高端制造方面的投资，新湖中宝可谓是硕果累累。

2021年7月8日，新湖中宝重仓参股的宏华数科（688789.SH）在A股登陆。据悉，宏华数科是数码喷印领域的“隐形冠军”，其纺织数码喷印业务规模全球最大。

2022年6月，新湖投资的龙芯中科(688047.SH)在A股上市。龙芯中科是“国产中央处理器(CPU)第一股”，是国内极少数建立起涵盖处理器核设计、多核互连设计、编程语言虚拟机和引擎技术等领域完整人才链、技术链和产业链的企业。

而在高端化工领域，新湖中宝更是选择亲自发力。

2021年，新湖中宝投资设立浙江新动锂科技有限公司（下称浙江新动锂），持股比例为40%。其团队拥有氟化工行业的深厚背景，强大的技术研发能力，以及在锂电池核心材料领域的充分准备。

2022年，浙江新动锂计划在四川自贡和“中国氟硅之都”衢州等地建立锂电新材料项目。此次氟化工的投资，是新湖中宝“硬科技”版图上一个重要板块。

图源：新湖微信公众号

衢州是工业强市，2022年，衢州GDP突破2000亿元大关，达2003.44亿元，在“工业强市”战略强力推动下，规上工业总产值达2857.63亿元。

值得一提的是，近年来衢州积极打造锂电材料国家先进制造业集群，2022年，衢州市锂电大项目风生水起，成为行业重镇，“企业小循环、企业间中循环、园区外大循环”的锂电新材料现代产业体系正在加速成型。

在未来的发展战略中，新湖中宝将继续向高科技和先进制造业转型。新湖中宝表示，在传统地产业务增长有限的情况下，公司高科技领域的布局为公司拓展了未来发展的空间。集团正在积极谋求高水平创新、高质量发展，热切希望能够在衢州的土地上进一步生根。

对于房企转型，你还有哪些了解？评论区聊聊吧。