被抛弃的网红城市

来源/地产知识橘

最近，全国房地产行业的年度数据出炉了。

这一年过得有多难，大家都已经有亲身体验，所以，无论开发投资额、土地购置面积，还是销售量和房价，大幅下挫几乎是没有什么悬念的。

真正的悬念，出现在城市间的分化里。

我们发现，从去年开始，有一个趋势愈发明显了——

当潮水褪去后，第一波被购房者抛弃的，竟然是当年最火热的网红城市。

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回顾上一轮楼市周期，重庆、武汉、珠海、长沙，乃至阿里总部所在地杭州，都是热度极高的网红城市。

无数全国投资客在炒房团的指引下蜂拥而至，抢着在陌生的地图上下注，只为赌一个资产暴涨的未来。

犹记得前些年杭州的疯狂，热门新盘一旦推出，必引万人疯抢。

毕竟，杭州新房和二手房之间的倒挂已经是明牌了，很多时候，摇中一个签，就等于天上掉下了500万。

但2022年，对于这些城市来说，真是折戟沉沙的一年。

昔日的荣光不再，留下的，似乎都是一地鸡毛。

先看新房成交数据吧。

相比2021年，数据同比腰斩已经是普遍现象了。

其中，杭州、武汉的新房成交面积下滑52%，长沙跌幅49%，郑州也下跌超过四成。

最夸张的是重庆，新房成交数据直接缩水70%，这样的成绩单，也难怪当地的行业人士直呼——

极不寻常，20年罕见。

要知道，全国新房成交数据只缩水了25%。

一般来说，只要行业的销售跌幅超过20%，利润滑坡的程度就会非常严重，不知道去年身处重庆的各大开发商，是不是如坐针毡。

而在新房价格方面，网红城市中，除了合肥和杭州相对抗跌以外，其他的一直处于阴跌状态。

比如郑州和武汉，统计局数据显示，从2021年下半年以来，两个城市的一手房价一直跌跌不休，一年半的时间里，只有一两个月勉强翻红。

这样的降幅只是面上的数据，具体到市场上，大幅度降价走量成了不少房企活下去的唯一出路。

这不，去年8月在武汉，就闹出了沸沸扬扬的央企大哥带头降价的一幕。

原价1.8万的房子，有些楼栋直接打7折，一套130多方的单元一夜贬值近70万——

首付没了，还要多掏30万房贷。

老业主火速堵截售楼部，最后，开发商迫于压力，当即叫停了销售价格，并对外宣称只是青年员工置业计划。

Emmm……好吧。

至于土地公开市场，则是喜忧参半。

喜的是，合肥、珠海去年的土地成交面积不跌反涨。

忧的是，剩下的城市卖地变得格外困难。

成交金额缩水三成以上是常态，低迷如武汉，卖地收入只有去年的三分之一。

考虑到各城市都有城投或者本地国企撑场，真实的土地市场只会更加惨淡。

但话说回来，上一个周期里，这批网红城市能够崛起，吸引全国投资客的目光，背后是有原因的。

近年来，一线城市实行严格的限购限贷，挡住了很多热钱，他们不得不把目光转向了门槛更低，对投资需求更加友好的二三线城市。

和一线城市相比，这些城市普遍落户成本较低、产业发展有“故事”可讲、外来人口流入较快、购房成本相对较低，再加上各路房产大V的卖力带货——

这些城市的房价已然不由本地人的收入决定，而是直接和一线城市“对标”，仿佛随时都在准备迎接“下一次大涨”。

就拿重庆这个网红鼻祖来说吧。

这座城市的“楼市爆款”基因，始于2016年。

当时，炒房大佬欧神带着以上海为首，声势浩大的外地购房者涌入重庆，在两江四岸沿线大手笔“抄底”。

当时，重庆被拿来和上海“对标”——

同样作为直辖市，同样位于长江边上，上海主城区的房价在7-8万左右，但重庆中心区的平均房价居然才7、8千元！

近10倍的房价差令炒房客产生强烈的财富幻觉，就这么一捯弄，重庆的房价就蹭蹭地上来了。

当年，官媒对此的评价，是这样子的——

而珠海也是一个神奇的存在。

2019年人口才突破200万人，但房价却能挤进广东的前三名。

显然，仰仗大湾区的一体化发展和大量北方投资需求（或养老需求？）的青睐，这座宜居小城的房价早就不由广东人决定，而是由全国人民来决定了。

但如今，时代已然变换。

恰逢人口和经济基本面双双下滑的大环境，一切消费都不得不回归理性。

房子作为普通人最大的消费品，本来就会受到一些冲击。

而这两三年的市场走势和舆论教育，又成功打掉了“房价永远涨”的预期——

大部分人开始相信，房子是真的可以做到“不炒”的，如果没有真实居住需求，就没必要为了虚无缥缈的“升值”押注三十年。

当投资需求退潮，本地购买力又无力支撑，靠全国炒房客捧起来的网红城市，最终成了摔得最狠的那一群。

雪上加霜的是，官方也会错判形势。

今年楼市成交火热，就预估明年能卖更多房子，一心趁热打铁，推出更多的地块，把供应推到天量。

一旦市场下行，只会造成更大程度的踩踏。

那么，网红城市的未来，又会是怎么样的呢？

对于严重供大于求的城市，挤掉一部分泡沫是毋庸置疑的了，而房地产市场什么时候能够回到正轨，主要取决于供需什么时候回到平衡。

从供应端来说，要尽量保持克制，减少土地供应，对于当下的烂尾楼做到保交付，稳定市场信心；

从需求端出发，应该大力扶持优势产业，释放政策利好，吸引更多真实人口流入，努力做大“接盘侠”这个群体。

如今，房地产重回支柱产业，行业利好在陆续释放，我们并不知道下一次跨城投资潮什么时候会卷土重来，或者，还会不会有卷土重来的一天。

但无论如何，靠着画大饼在存量里做文章终究是不可持续的。

过去几十年来的中国故事，最底层的逻辑其实只有一个——

“发展才是解决所有问题的根本。”

以上为正文，来自熊先生