抵账“房”不胜防

文/乐居财经 孙肃博

年关将至，哈尔滨市的冯先生却高兴不起来。他与其余购房者们还在等一家地产中介公司给个说法。

据了解，冯先生和其他购房者们通过哈尔滨市众建房地产经纪有限公司低价购买了“抵账房”后，房子没到手却等来了这家地产中介机构“暴雷”的消息。

这年头，房地产开发企业暴雷大家都有所耳闻，地产中介也暴雷，倒是件新鲜事。

冯先生称，他在买“抵账房”的过程中，“真的足够谨慎”。在与众建地产的工作人员林某接触前，已在朋友圈里观察了他两年多。今年6月，看到林某在朋友圈发布中盟首府的工程抵账房的销售广告，“楼层任选、户型不限、只要7000元/平方米”，冯先生心动不已。他的意向房源售楼处报价138万元，而通过众建地产购买只要115万元，唯一的要求是将30%的首付款、购房定金等费用交给众建地产，等待45个工作日就能办手续，在此过程中，众建地产还拿来了一个万达秀园的房产证押在冯先生手里。

冯先生回忆，约定的交定金和团购费当天，中介并没通知他一起去售楼处，而是办件员拿着他的身份证复印件代办的，很快就发来了房产认购协议书照片，这让冯先生渐渐起了疑心。果然，几经周折后，房子手续仍未办成，联系众建地产退款，对方虚与委蛇回复几句之后，就再也联系不上了。

报警之后，冯先生才知道众建地产的大股东钟叔锋早已向警方自首。

在派出所，他见到了许多与他有着相同遭遇的人。当初抵押在他手上的那个房产证，后经查询才知道，房产证中的房源信息是假的。

经过统计，目前该起案件受骗者已有近70人，其中不乏一些房地产业内人士。项目涉及爱达壹号、汇智悦景湾、汇智悦墅湾、汇智金贸城、中盟首府、保利天悦、招商贝肯山、华润万象府、华润悦府、中海云麓公馆、金域悦府等25个楼盘，金额超过2500万元。

一位受骗者发出质疑，现在钟叔锋已经投案自首1个多月了，而众建地产的法人、经纪人等都还没有做过笔录，抵账房究竟是不是存在？众建地产与开发商之间有没有合作？我们的首付款还有没有希望拿回来？合同还能不能继续履行？这些我们都不清楚，也非常迫切地想知道答案。

乐居财经查阅获悉，这家暴雷的地产中介公司于今年3月刚刚成立，法定代表人为孙亚男，注册资本为300万元人民币，由钟叔锋持股60%，由孙亚男持股40%，公司目前仍为存续状态。

众建地产向冯先生等人销售的所谓“抵账房”到底是什么意思呢？

据了解，抵账房是指开发商由于某种原因未能及时偿付开发房屋贷款或与建筑工程有关的款项，而用商品房折抵了所欠债务。一般来说，建筑工程公司拿到开发商的抵账房后，因为急需用钱，会低价售出。

虽然抵账房仍属商品房性质，但由于是开发商抵账给出卖人的，因此，往往出卖人手中只有所出卖房屋的抵账凭证，没有该房屋的产权证或能够直接办理房屋产权的相关证明材料，这样，就形成了开发商、抵账房屋出卖人、抵账房屋买受人之间的三角关系，在这种情况下，由于开发商的以房抵账行为已经结束，因此，个别开发商出于不同的原因不愿意配合房屋出卖人同房屋买受人办理相关的商品房产权手续，从而使得抵账房的买受人处于与开发商不能直接对话，与卖房人虽能对话但解决不了房屋产权问题的两难之中。

深究“抵账房”产生的原因，不容忽视的一点是在此轮房企流动性危机中，确实存在着大规模的以房抵债现象。

以去年9月恒大暴雷为开端，此后宣布债务违约的房企数量与日俱增。据不完全统计，目前房地产行业出险房企数量已达52家，房企出险规模创历史新高。

因为得知许多开发商资不抵债，导致人们相信现在市面上确有大批的“抵债房”，进而降低了防备，才会给不法分子有机可趁。这是一个客观的背景问题。

值得欣喜的是，今年四季度以来，降准降息等利好频传，刚性和改善型置业需求迎来购房窗口。当前，5年期以上LPR已降至4.3%，叠加《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》的影响，实际可将首套房贷利率最低可至4.1%。

此外，金融“十六条”为优质房企授提供了超2万亿的授信额度，30余家房企将受益。第二支箭的延期并扩容也将支持2500亿民企债券融资。而第三支箭，在股权融资方面调整优化5项措施，使得上市房企重组与再融资的大门时隔十二年后再次开启。

在“三支箭”的作用下，为房企引来万亿级的活水，为保交楼、保民生等项目推进提供了最坚定的资金保障。这对于房企的稳健发展，对于土地市场的回暖和新房市场信心的回归，都将起到重要的拉动作用。

克而瑞指出，多数房企当前仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。