佳兆业百亿理财“以房抵债”，投资人每月领1万本金

作者/蒲肃  来源/债市观察

自去年曝出多款理财产品逾期之后，佳兆业集团（1638.HK）为自己担保的上百亿理财产品调整了兑付方案，并在近1年的时间内保持现金兑付。

但佳兆业已经开始放弃原现金兑付方案，并希望通过新的兑付方案，为自己减轻现金兑付的压力。

11月14日一则调整兑付方案公告显示，佳兆业准备一方面降低自身兑付现金的额度，另一方面终止计算锦恒财富产品合同约定的利息，并希望投资人认可“以房抵债”的方案。

简单来说，就是减少现金兑付，增加实物兑付，减少资金支出。

需要注意的是，佳兆业今年以来还从未发布过月度销售数据，只表示前三季度累计交付房源9000余套。佳兆业旗下房产的变现能力如何，只能自己去当地亲测了。

终止利息计算，缩减现金兑付额

11月14日晚间，佳兆业集团控股官方微信号发布《关于调整锦恒财富产品兑付方案的公告》称，自2021年11月以来，已连续完成12期锦恒财富产品本息兑付，即日起推动可落地的实物抵债等多元化兑付方式。

其中最主要的内容就是推出非现金方式兑付方案，抵债资产以国内住宅、别墅、商铺为主，以相关债权资产包和相关城市更新项目收益权为补充。

来源：佳兆业集团控股官微

佳兆业表示，已经和公司签订协议参照锦恒财富兑付方案的其他财富产品，按上述方案同步调整执行。

对比佳兆业去年11月公布的兑付方案，这次调整的兑付方式，减少了佳兆业兑付本金的压力。

佳兆业在2021年11月22日发布的《锦恒财富产品兑付方案》（以下简称《方案》）显示，本息均为现金兑付，并没有实物抵债的方式。而且规定，投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。

据媒体去年现场采访报道，锦恒财富发行的相关理财产品，最低是30万元起投，大多是50万元起投也有个别投了4000万元、5000万元的投资者。

以此计算，佳兆业每3个月需兑付给每个投资人的本金为3万元到5万元,或者更多。而调整后的兑付方案是，每人每月兑付1万元本金，每3个月兑付所有投资人的本金都是3万元，明显减少了兑付额度。

此外，关于利息的计算和兑付也面临缩减。

佳兆业在方案中称，所有锦恒财富产品合同约定的利息在本方案公告即日起停止计算，已产生的利息待全部投资人本金兑付完成后，另行制定方案。

而在去年的兑付方案中，对于延期兑付的本金，按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。延期利息从锦恒财富产品到期日开始计息，直至完成最后一笔本金兑付后停止计息。延期利息支付为兑付完毕最后一笔本金及到期利息后的第3个月支付50%，第6个月支付完毕。

今年佳兆业尚未透露理财产品的到期利息，但可以参考2021年11月4日佳兆业相关负责人的表述：佳兆业集团通过锦恒财富募集的总本金119.13亿元，到期利息8.75亿元。

来源：锦恒产控官网

很明显，佳兆业希望通过减少本息兑付，让更多投资人选择“以房抵债”的兑付方式。

去年，佳兆业还在兑付方案中明确表示，公司手上项目的销售回款或资产处置均可带来充足现金。但如果目前仍有充足资金，为何不继续采用原来的本息兑付方案？

佳兆业并未明确解释，只是在公告中表述，受当前房地产市场行情影响，资产盘活、资金回笼时间错配。

还债一年，佳兆业的外援多了

自去年理财产品暴雷后，佳兆业境外债务也陷入违约，其中境外债4只优先票据、合计约117.8亿美元在去年12月官宣违约。佳兆业随后宣布重组境内外债务，但目前并未有实质方案推出。

在债务重组迟缓的同时，佳兆业的2021年财报和2022年上半年财报仍迟迟未能公布，佳兆业方面表示是因为更换核数师和疫情防控等原因造成延误。与此同时，佳兆业今年还没发布过销售数据，而往年则是每月都有销售数据公布。

随着时间拉长，佳兆业旗下部分项目开始被相关债权人处理。

11月1日，中国长城资产管理股份有限公司（简称“长城资产”）开始转让佳兆业一项目债权资产。据了解，长城资产辽宁省分公司持有佳兆业地产（辽宁）有限公司债权，总额约为9695.36万元，含利息、罚息、违约金。

该债权抵押物来自位于沈阳市的"佳兆业中心"项目和佳兆业"悦峰"项目，两项目分别以164套现房写字间和159.18平米的精装商业门市作为抵押。

目前，上述转让信息已经在北京产权交易所披露，至2023年04月29日为止。

而在更早一些的10月份，穆迪撤销佳兆业的“Ca”公司家族评级，以及“C”高级无抵押评级，评级撤销前展望为负面。

今年9月初，有消息称佳兆业计划在10月后敲定离岸债务重组路线。但根据最新公告，佳兆业仍在和债权人就重组计划进行沟通，最终方案还未敲定。

目前，佳兆业凭借粤港澳大湾区旧改项目已获得相关企业和AMC机构的助力，其中包括中铁五局、招商蛇口、长城资产、招商平安资产等。

来源：佳兆业官网

今年4月，招商蛇口曾携手AMC机构长城资产，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。

此外，佳兆业还与中信城开、中信银行通过服务信托的模式开展合作，中信城开通过融资代建提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营。

对佳兆业而言，在销售回款受自身品牌和市场下行的不利影响下，借助外力盘活资产至关重要。

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