股价一日近腰斩！港龙中国地产发生了什么？

来源|闺蜜财经  撰文|蜜妹儿&编辑|凯

沾房地产利好信号的光，这两天地产股难得火热一把，但港股那边，却是几家欢喜几家愁，有些扬眉吐气，但有些也跌得人瞠目结舌。

最夸张的是港龙中国，11月10日早间，港龙中国地产就跌近40%，截至收盘，跌幅达49.4%，每股价格仅0.425港元。本周来看，其累计跌幅已经到80%左右。

到底啥情况？

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对于股价大跌，港龙中国也有所回应。其相关人士告诉界面新闻，这与外资机构做空有关，“近期香港内房股都在被外资机构一家家做空，现在刚好轮到我们了，与公司经营本身并无太多关联。”

民营房企现在确实容易被盯上，连某些优质房企也不例外。经营方面，蜜妹简单看了下，泥沙俱下之时，港龙中国也没办法独善其身。

作为百强房企的尾部，港龙中国似乎已经掉出了百强名单。官宣的前10月销售业绩还没出，此前中指研究院房企销售业绩统计数据显示，港龙中国地产1-10月销售额84.9亿元，同比下滑65.3%，当月排第122名。

图表来源|克而瑞（特此感谢！）

2021年同期，克而瑞的名单显示，港龙中国彼时前10月的全口径销售额为265.1亿元，排名第88位。不同机构的统计数据或许有细微差别，但往往不会很大。

此前中指院数据显示，2022年1-10月,TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%。港龙中国这个滑坡速度，远高于百强房企平均。

同时蜜妹注意到，也是在这两天，港龙中国披露完成了一笔美元债的交换要约，根据交换要约的条款及条件，本金额合共1.45亿美元的现有票据已有效交回作交换，并获公司接纳。在注销该等现有票据后，余下未偿付的现有票据本金额将为1300万美元。

为交换有效交回且获接纳的现有票据，港龙中国地产已根据交换要约发行1.45亿美元的新票据。

市场不景气，能顺利交换要约，给了企业喘息的时间，这是好事。另一方面，13.5%，港龙中国如此高的融资成本，也透露出背后的风险。

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实际上，在房地产行业并未滑落这么厉害时，港龙中国在蜜妹眼里一直是一家高周转的房企。其体量不大，收益和净利润的增长却非常迅猛。2020年提交的招股书显示，港龙中国2017-2019年物业开发及销售复合年增长率113.5%；净利润复合年增长率278.6%。

高周转带来高负债，几乎是必然结果。因而在房企们高喊降杠杆的那几年，港龙中国的负债反而一路攀升。资产负债比率从2017年的98.8%，到2018年的122.1%，再到2019年的172.6%。

最新的2022年半年报显示，港龙中国的资产负债率较2021年末有所降低为79.18%——上市真是非常好的选择，既可以融资，还可以把债务变成更多股东的。但期间其流动负债占比依然较高，为83.07%，总额达347.88亿元。

2022上半年，港龙中国短期借款15.54亿元。截至2022年6月末，其现金及现金等价物16.06亿元，相比2021年末减少了7亿多元，勉强能够覆盖短期借款。受限制存款及现金高达41.31亿元，相比2021年末减少4亿多元。

半年报还披露了港龙中国5363万元的应付票据，以及账龄在一年以内的20多亿元贸易应付款项。这样算下来，其财务压力不小。

另外值得注意的是，此次交换要约的美元债，在2021年，港龙中国已经进行过一次展期。在上次展期完成后，票据的到期日才是今年11月。

而这笔美元债，也是港龙中国自2020年上市以来，唯一发行的一笔美元债。

此次展期后，新票据将于2023年11月8日到期，并由2022年11月9日起（包括该日）按年利率13.5%计息，利息须于2023年5月9日及2023年11月8日支付。

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公开资料显示，港龙地产于2007年在常州成立，专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关 配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。总部位于上海。

港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕明（曾用名：吕永怀，2021年1月29日，港龙中国地产发布公告称，近日公司董事会主席及执行董事更名为吕明，其曾用名为吕永怀。）

从公开披露来看，这是一家有着浓厚家族色彩的房企。高管名单里，吕氏家族成员众多，其中吕永南及吕永茂为董事长吕明的胞兄，吕志聪、吕进亮为吕明的侄子。

2020年7月15日，港龙中国成功登陆港交所。这次上市之路，也是颇为坎坷。二次递表才获通过为其一；其二，通过之后，港龙中国地产在港挂牌首秀，结果以破发、认购不足收场。

当然这也和当时宏观情况有关，黑天鹅事件肆虐，大家对楼市信心不足。

目前，港龙中国最大的压力还不是负债。销售萎靡，现金流活不起来，展期只能暂时缓解压力，明年情况如何还不好说。

两难的又何止港龙地产一家？大部分房企都在和时间赛跑，生存还是死亡，或许一线之间。