大湾区PK长三角，谁更急？

来源/港湾商业观察

长三角和大湾区的楼市政策走向，出现了有趣的背离。

先看看这张图——

当大湾区的城市还在试探性的搞一些间接的调控手段，比如二手带押过户、放松落户、放宽限价浮动区间……的时候，长三角已经干脆利落地放了大招——

9月，宁波全面取消限购，苏州全域对外地人放开限购。

虽然苏州新政隔日被召回，但在我印象中，这应该是全国GDP前十名的城市中，楼市放松得最为激进的一次。

甚至，连一线城市上海也有了动作，先后放开了二手房指导价和新区人才购房的口子。

但这不是全部。

如果回溯一下就会发现，早在今年三四月，长三角就先行一步，一二线城市宁波、南京和上海的部分片区，都有了明显放松限购的动作。

但彼时的大湾区，二线城市东莞和佛山，房票发得遮遮掩掩，真正大方放松限购的，只有中山这种三线城市。

那么，大湾区为什么不着急？

首先，出乎我们意料之外的是，今年长三角的楼市，远比大湾区要垮得厉害。

今年前6个月，据各地披露的口径，广东省的商品房住宅销售面积和金额，同比大约有三分之一的降幅。

但这和江苏、浙江两地相比，只是小巫见大巫。

浙江省前半年卖出去的房子，面积直接同比腰斩——

其次，长三角主要城市的库存压力，尤其是二手房的库存压力，比大湾区城市更大。

就拿苏州举个栗子吧。

在链家网上，苏州的二手房挂牌量达到了13.5万套，加上超过6万套的一手在售房源，整个苏州的房源库存接近20万套。

这是什么概念呢？

一个可以对比的数据是，一线城市广州最近二手房存量暴涨，但是，也只涨到了12万套的水平。

同样的问题，南京也有。

目前，南京待售新房套数7.5万套，但网上挂牌待售的二手房，已经来到让人有点却步的14万套了。

所以，我们可以看到，长三角销售数据掉得明显，还有这么高的存量市场抛压，不但二手房难卖，一手市场的鸭梨也很大。

也难怪长三角急吼吼地密集出政策，不惜踩线“闯关”，也要释放托市的决心。

使了这么大的劲儿，效果怎么样呢？

说实话，不怎么样。

中指院数据显示，今年前8个月，长三角主要城市商品房的成交面积同比下降了接近一半——

下降的幅度与前几个月相比，没有太大起色。

而落到具体的城市上，除了上海、杭州这两名尖子生以外，其余城市的市场热度不增反降。

拿我们此前说的南京举例吧。

早在今年上半年，当地楼市的实质性松绑政策就初显端倪了。

4月，南京先后放开了六合、溧水两个外围区的限购，随后又大幅放松了中心区域的限购。

6月中旬，放松的底线再一次被突破了——

非南京户籍居民，只要一次性补缴6个月社保，即可开出购房证明。

这种措施，约等于直接放开针对外地人的限购，对于强二线的南京来说，已经近乎“赤裸”了。

但即便这么努力，南京新房的成交量还是不甚理想。

据当地媒体报道，自今年1月新房成交量见顶后，近几个月都在市场底部徘徊。

而全面放松限购后的7月份，成交量不增反降，触及全年最低点——

而长三角的弱三四线楼市，更是全面承压。

讲真，在过往的楼市周期里，但凡各地只要一推出降首付、降利率的利好，购房者就开始蠢蠢欲动。

如果能放松限购，拿到房票的投资者会抢着跑步入场，楼市热度一定会起来。

没想到，这一轮“稳市场”，预期的效果迟迟没有来。

所以，或许正是因为购房者迟迟不买单，所以长三角松绑的力度才会越来越大。

反过来，当持币待购的人们发现，政策利好没有带来真正的市场热度的时候，难免会想要继续等待，等一个更好的购房时机。

看起来，就像一个负向循环。

但是以上这些，全部是针对购房者来说的。

从开发商的层面来看，抄底已经开始了——

他们都在涌入长三角。

今年1-8月，百强房企的投资清单中，长三角的投资量是四大重点区域里最高的，占到了半壁江山，而珠三角区域的投资额，只占了长三角的一半。

就算是大伙儿都十分谨慎的三四线城市，在最后的拿地占比上，也显示出了明显的地域倾斜——

环渤海、中西部地区明显下滑，珠三角“叫好不叫座”，而长三角依然是房企们眼里唯一“增持”的“香饽饽”。

讲真，如今的开发商前有还债的压力，后有不断下滑的销售额，拿了地可能是找死，但不拿地一定是等死。

所以，每一分钱都要花在刀刃上。现在的投入，赌的是未来一两年的市场走势。

那么，这一届开发商，赌对了吗？

以上为正文，来自熊先生