万科业绩企稳回升后，郁亮谈如何“生火取暖”

兑现承诺，企稳回升。

作者 | 郑佳

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

4个月前发布2021年年报时，由于遇到了上市31年以来的第三次净利润下滑，万科董事会主席郁亮向52万股东做了一次道歉，并将2022年的工作任务总结为八个字：“止跌企稳，稳中提升”。

时间过去4个月。万科发布2022年中报，营收2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%。“止跌企稳，稳中提升”已经获得阶段性进展。

市场筑底，稳中提升

“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”8月31日举行的万科2022年中期业绩会上，郁亮重申了其在6月股东大会上的判断。在他看来，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

“触底反弹”的情况，在万科身上已经有所体现。上半年，万科营收、净利双增，快速走出自上市以来净利润第三次下滑的阴影。并且，这份增长，也并非为达成短期目标而激进扩张而来，如郁亮所言，万科在规模和债务方面一直都比较克制。

来源：罐头图库

房地产开发及相关资产经营业务，上半年为万科贡献了1916.7亿元营收，同比增长达21.68%。报告期内，万科开发业务结转均价同比增长6.2%至1.37万元/平方米，创下自2014年以来的最高结转均价记录；同期，万科已售未结转合同金额6672.7亿元，同比下降14.66%。企业结转速度明显加快。

“万科不仅是保证交付，还要保证质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。”在“保交付”成为行业热点的当下，郁亮在2022年中期业绩会上请用户放心，“我们邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。”

房地产开发主业企稳回升的同时，万科的经营服务业务也驶入发展的快车道。今年上半年，万科经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%。

其中，万物云上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长近四成。就在万科举办2022年中期业绩会的次日，万物云通过港交所上市聆讯的消息也传来。而在物流板块，万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%。截至6月底，万纬物流已在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

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长租公寓业务虽受疫情影响，但上半年整体出租率仍然达到94%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。截至上半年末，泊寓已在33个城市运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间，稳坐国内集中式公寓提供商“一哥”位置。此外，商业业务上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%，印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。截至上半年末，印力集团累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万㎡。

行业寒冬，如何“生火取暖”？

房地产行业的“寒冬”仍未过去，如郁亮所说，即便是筑底后进行恢复，也需要一个“缓慢和温和的过程”。而行业眼下最重要的任务，在郁亮看来，应该是“生火取暖”。“如果不能生火取暖，在冬天里面生存还是会受影响。”

“万科非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位。”类似的说法，郁亮已经多次提过。行业形势越严峻，现金流的重要性也越凸显。上半年市场低迷，万科的毛利率也承受了相当压力，但营收增速大幅提升，销售回款率保持在较高水平，经营性现金流仍然为正，约为83亿元，同比增长22%。

同时，得益于将杠杠水平持续保持在“三道红线”中的“绿档”，万科的融资成本持续走低，截至上半年末的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本仅3.59%。

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万科本身在规模和债务方面一直比较克制，这为其构筑了一定的安全边际。在此基础上，保持健康的现金流，为其提供了源源不断的“弹药”，也成为其能够在经历2021年的净亏损后业绩快速回升的重要原因之一。

谈及当前的房地产政策，郁亮认为，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”，前两者已经实现，仅剩稳预期还存在较大挑战。“重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。”郁亮认为，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。

年初的股东大会之后，郁亮走访了35个城市，看了100多个项目，从中总结出了“两类市场”。第一类市场，在相对不太瞩目的中心城市，比如哈尔滨，比如乌鲁木齐。虽然会面临巨大的销售压力，但在这些城市，房企只要能够把产品做得好，即便市场不好也能熬过去。第二类市场，则是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。在这样的市场中，房企要能够提供城市综合配套能力。

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万科除了房地产开发主业之外，万物云、万纬物流、泊寓、印力集团多点开花，已经逐步建立起城市综合配套能力。比如万科的杭州亚运村项目，比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。

即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场——杭州奥体印象城、温州印象城MEGA，首年NOI率也达到了6%，泊寓今年以来在浙江也实现了95%的整体出租率，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。开发、经营、服务并重的战略，正在成为万科在新发展阶段的重要优势。

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