偏爱高端，三代接班，恒隆地产保持“稳健”？

作者/苏影 编辑/卢泳志 来源/野马财经

进入2022年，敢公开表示公司财政稳健的房企并不多，恒隆地产（0101.HK）是其中一个。

7月28日，在恒隆地产中期业绩会上，面对“业主断贷是否会影响公司拿地部署”的提问时，恒隆地产行政总裁卢韦柏介绍，公司拿地以商业地产为主，公寓售卖方面主要聚焦高端、市中心等产品。

“当前业主断供是因为怕收不到楼，但公司财政稳健，做得起。”卢韦柏强调。

同期，恒隆地产还交上了上半年的成绩单，实现营收53.02亿港元，同比增加6.57%；净利润19.48亿港元，同比下降12.84%。

从业绩表现来看，恒隆地产上半年增收的同时，利润却在下滑，但二级市场对此反应依然不错。业绩披露当天，恒隆地产延续了此前四日连涨的上升势头，收盘股价14.58港元/股，涨幅1.82%，总市值656亿港元。

来源：wind

在港起家，如今收入不敌内地

恒隆地产的母公司恒隆集团（0010.HK）成立于1960年，由陈曾熙创立，最初主要专注于中国香港发展。

1991年，二代陈启宗接任董事长一职后，预见内地经济高速增长将带来发展的黄金机会，于是开始在内地进行业务拓展。

1992年，恒隆地产进军上海，打造了上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场两座地标性建筑，先后于1999年和2001年开业。此后沈阳、济南、无锡、天津等内地9座城市均有恒隆地产的项目落位。

陈启宗的“先见之明”在年报上得到了直接反馈。2012年，恒隆地产内地物业租赁收入首次以30.82亿港元的营业额超过中国香港，并在此后10年均保持了领先位置。

来源：恒隆地产2012年年报

2021年，上海恒隆广场的租户零售额已经是中国香港零售物业零售额总和的2.7倍。同期，上海恒隆广场还实现高达101.4亿元年度纳税额，成为上海市中心第一幢“百亿楼”。

目前，恒隆地产内地业务营收占比远高于中国香港业务。

截至2022年6月底，恒隆地产总收入53.02亿港元，同比增加6.57%。其中内地业务实现收入33.67亿港元，同比增长2.19%；中国香港业务实现收入19.35亿港元，同比增长15.18%。内地业务贡献了63.5%的收入比例。

来源：恒隆地产公告

值得注意的是，不同于当前内地仅有物业租赁单一营收，恒隆地产中国香港的收入分为两个部分，物业租赁和物业销售。而此次恒隆地产中国香港营收的增长，主要依靠物业销售来实现。

2022年上半年，恒隆地产在中国香港地区实现物业租赁收入16.19亿港元，同比下降约4%。在此基础上，恒隆地产出售了一间位于中国香港蓝塘道的物业，获得销售收入3.16亿港元，中国香港业务业绩增速也成功实现由负转正。

恒隆地产表示，上半年，恒隆地产内地物业组合的租赁收入抵消了中国香港物业组合的跌幅，公司租赁收入保持平稳。内地物业中，武汉恒隆广场收入的显著增长及其它高端商商场的持续租户组合优化，一定程度上抵消了上海及沈阳两地因疫情导致的业绩颓势。

租赁业绩不理想，选择卖楼？

虽然当前恒隆地产的内地营收远超于中国香港业务，但整体来看，公司的盈利情况并不理想。

2022年上半年，恒隆地产实现净利润19.48亿港元，同比下降12.84%。

其中，无论是内地还是中国香港，其主营业务物业租赁均因疫情反复出现明显波动。

内地方面，恒隆商场和酒店业务收入分别减少22亿元和14亿元，分别同比下降1%和34%。

来源：恒隆地产公告

其中8大城市中，上海和沈阳恒隆广场的业绩下滑最多，收入分别减少162亿元、12亿元，降幅分别为11.26%和8.51%。

同期，中国香港方面的零售和办公楼收入也在下降，下降额分别为29亿港元和39亿港元，降幅分别为3%和7%。

来源：恒隆地产公告

对此，恒隆地产表示，中国香港收入的下滑主要是受租金下调和为租户提供租金宽减的影响。期间中环一个主要租户于租约期满时决定缩减承租规模，导致中环办公楼组合收入减少17%，租出率为80%。

而或许是看到多项主营租赁业务增长乏力，近两年恒隆地产在销售领域动作频发。

今年上半年，恒隆地产通过出让了一间位于中国香港蓝塘道的住宅项目，取得收入3.16亿港元。报告期内，香港九龙湾新发展项目皓日（The Aperture）也售出了三个住宅单位。

恒隆地产表示，截至今年上半年，公司已完成125个住宅单位的预售工作，总代价为10.98亿港元，相关收入预期于2023年完成销售交易后入账。

而除了中国香港项目外，恒隆地产内地多个销售项目也在为入市做准备。

武汉恒隆府是恒隆地产内地高端服务式寓所品牌的首个项目，位置紧邻武汉恒隆广场，项目包括三座寓所大楼，合共提供超过490个单位，预计于2023年下半年分阶段落成。目前为预售而筹划的市场推广活动已于7月正式开启。

卢韦柏在业绩会上提到，武汉恒隆府本身所有的东西都做好了，但坦白来讲环境不太好，尤其有很多政策改变，所以我们希望看久一点。明年第三季度交付，还有时间找一个非常好的窗口，情况明朗一点之后再去发售。

“目前客户对产品是非常认可的，意向价钱也挺受欢迎，但整体市场可能需要一点时间。”恒隆地产副董事长陈文博补充。

此外，无锡恒隆府、昆明君悅居和沈阳恒隆府三个项目也预计将于2023年-2024年开始预售。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，在当前市场环境下，由于消费乏力、实体经济受压，导致恒隆主要依靠租金维持增长的收入结构压力明显提升。因此选择在物业销售领域发力，是弥补租赁收入增长乏力的重要应对措施。但与此同时，楼市当前仍处在恢复期，恒隆能否以此来扭转业绩下滑趋势仍存在不确定性。

三代接班时代，如何续写恒隆未来？

事实上，虽然公司当前业绩增收不增利，但在中国香港的房地产历史上，恒隆也曾有过辉煌的一笔。

1972年，恒隆集团在港交所上市时，是市值最大的本土地产公司之一，与李嘉诚的长江实业、郑裕彤的新世界、郭得胜的新鸿基、胡应湘的合和实业被统称为“香港地产五虎将”。

但此后20年，恒隆地产却因过于保守而错失机会，在港企市值排名榜上远远落后。直到1991年二代陈启宗掌权后，出售绝大多数住宅项目，以商业地产开发运营为主业，逐渐形成了现在的恒隆地产。

成立60余年，恒隆地产最明显的关键词就是稳健。

截至2022年6月30日，恒隆地产总资产为2157.31亿港元，总负债为686,85亿港元，资产负债率31.84%。其中，一年内需偿还的银行贷款及其他借贷为35.9亿港元，同期其现金及银行存款结余总额为47.3亿港元，偿还短期债务无明显压力。

与此同时，恒隆三代接班也被提上了日程。

2020年9月13日，恒隆集团庆祝成立60周年当天，陈启宗之子陈文博被委任为恒隆集团及恒隆地产副董事长。

来源：恒隆地产公告

对此，陈启宗曾表示，这是十年前开展的继任规划的一部分，而该计划正按部就班，且进展顺利。

不过，受疫情影响，陈文博接班同年，恒隆地产出现了近20年来首次亏损。2020年，恒隆地产实现收入89.73亿港元，同比增长1.37%；净利润-25.71亿港元，同比下降141.66%。

对此，恒隆地产表示，由于2019冠状病毒病出现，有庞大的物业重估亏损也是意料之内。而2020年下半年，内地的高端购物商场复苏强劲，所以过去六个月的亏损较少。

陈文博在2021年的《副董事长简函》中介绍，整体而言，尽管疫情令社会活动广泛受阻，但对公司核心业务却有利，他预期公司业绩增长将保持稳健温和。

疫情之前，内地民众的奢侈品消费中，境内只占约30%，其余70%则在中国香港、伦敦、巴黎和其他国际市场。疫情后，内地民众的奢侈品消费额几乎全部“回流”。

“中国顾客的奢侈品消费额稳步上升、恒隆占内地奢侈品销售份额愈来愈大也将是推动恒隆业务稳健上扬的两点原因。”陈文博提到。

来源：恒隆地产官网

值得注意的是，尽管恒隆地产在内地高端商业领域做得风生水起，但在内地住宅业务，恒隆地产却还是一片空白。

对此，柏文喜分析，恒隆的这种经营方式有利也有弊。优势是经营稳健、现金流压力小，但是因为其难以使用财务杠杆且周转速度较慢，企业在后续规模发展速度方面也会较为缓慢。

你去过恒隆广场吗？你觉得下一个30年，恒隆三代接班人能带领公司实现新的业绩增长吗？欢迎评论区留言讨论。