保信任，才是自救的微光

来源/地产知识橘

一

克而瑞数据显示，虽然上半年房企的债务形势已经非常严峻，但下半年才是真正的考验——

高达3102亿元的房企债务将在半年内到期，主要集中在七八九十四个月。其中，光7月，到期规模就高达830亿元，为历月最高。

眼见到期债务压顶，而从上半年的情况来看，新债发行的额度明显不足。

这意味着，整个下半年，如果房企融资端没有明显好转，卖房回血也不那么给力的话，房企们手中的现金，只会肉眼可见地越来越少。

可要解决的问题，却越来越多。

怎么办？

二

昨天，富力地产公告称，旗下10只美元债豁免违约及展期事项，已经搞定了。

好家伙，要知道这10只美元票据中，今年到期的美元债只有3只，本金规模约在12.6亿美元，其余的，都是明年或者后年到期——

换言之，富力已经提前布局了一揽子的“展期预定”。

昔日的TOP4房企融创，也做出了艰难的决定。

在境内，对已经展期了一次的“PR融创01”寻求再度展期。

而在境外，早在5月，融创就在港交所发布公告称，不会支付4月到期的4笔优先票据利息，并委任华利安诺基作为财务顾问，协助公司寻求相关债务的整体解决方案。

7月初，世茂集团发布公告，为当月3日10亿美元公募债未能按时兑付一事致歉。

在公告中，世茂称，此前已经“积极采取了多项措施缓解流动性压力，恢复和保障企业的生产经营，其中包括就现有融资商讨展期及豁免、尽量减少对项目施工及营运的干扰、加快销售及回款，以及积极处置资产等。”

但如今，为更好地寻求相关债务整体解决方案，公司“已聘请钟港资本为财务顾问和盛德律师事务所为法律顾问”。

并且表态称，这一次公开美元债不兑付，不影响公司境外整体债务重组的工作。

至此，我们似乎可以看到一条清晰的思路——

面临流动性危机的房企，越来越倾向于对债券选择展期、一揽子展期，甚至直接进入债务重组，转而用有限的资金保项目的开工，以及公司的正常运营。

三

讲真，在去年全行业的危机刚冒头的时候，已经有房企这样操作，但当时的舆论更倾向把这种行为看作任性的“躺平”甚至“摆烂”。

但当行业危机行至中游，越来越多的企业开始采取这样的策略，就值得我们回头好好审视一下了。

对于房企来说，还债当然是非常重要的。

如果境外债违约，最大的风险是引发境外评级机构下调公司信用评级，从而导致境外再融资彻底停止。

而事实是，境外评级早就提前离场，所以多数房企都主动撤销了境外评级。

而关于境内债务，房企的营业区域、土储和核心资产都在境内，还存在资产被查封、冻结等等，不但影响融资，还将直接影响房子的销售。

但是，和这些后果比起来，更重要的工作，是“保交付”，是保持公司的稳定运营。

背后的逻辑在于，只有将有限的资金更多地用于维持项目施工及业务经营的稳定，企业运转才能正向循环，才能创造条件解决利益各方关切的问题。

对于已经极度敏感的购房者而言，在建项目大面积停工，是比债务逾期更加败信任感的消息。对于一家房企而言，如果还想保存卖房造血的能力，那就必须尽量保全施工的进度。

而保证施工进度，本身也是很花钱的。

这么一来，在极端情况下，房企只能将有限的资金优先用来“保交付”，而不是“保兑付”。

换句话说，现在选择保住债券兑付，是选择为自己留下更多的融资渠道，未来依然可以借钱，稳住现金流。

但……说实话，对于大部分民企来说，就算没违约，要想融资，也是很艰辛的。

尤其是在境外，房企的评级被各大机构下调得厉害，有种“在座诸位都是垃圾”内味儿，本来也没啥可能在境外借钱了啊！

而选择保障施工和交付，是选择保住购房者的信任，将来能够有更多的销售回款，实现营收的回正。

毕竟，如果说顾客是上帝，那么，对房企来说，购房者才是真正的衣食父母。

这么一看，“保交付”高于“保兑付”，反而成了权衡利弊后，一个理性的选择。

四

有的公司，确实是做了取舍。

以世茂为例吧，这次未兑付的美元债，债务本金10亿美元，本金和应计未付的利息加在一起，大概是10.24亿美元，折合人民币不到69个亿。

早在去年年底，世茂就将34个项目放上货架，并做成推介材料进行推广，以期达到快速变现的目的。

我看过那份材料，项目涉及上海、北京、大湾区、杭州、南京、福州、天津、武汉、长沙、重庆等17个区域，合计报价超过771亿元，很多都是地处一二线城市的核心“家底”。

说实话，这是我至今为止看到的，房企收并购货架上质量最好的资产包之一。

在房企卖项目如此艰难的半年里，从广州亚运城项目的股权到香港维港汇项目股权，再到上海的核心资产黄浦路229号地块、上海外滩茂悦大酒店等……

资产包里的34个项目，一共成功卖掉了接近20个。

成功变现的比例，也是出险房企里相当出挑的了。

而且……世茂整体的销售数据，还是不错的。

从去年年底开始深陷流动性危机传闻的世茂，在今年上半年依然卖了437.5个亿，虽然比去年有所下滑，但也坚持在房企销售排行榜的前20之列，6月的销售额甚至实现了环比增长55.5%。

怎么说呢，这样的增长当然得益于市场景气度的恢复，但另外一个方面，世茂实在非常能打的产品力，和积极的应对态度，是有给购房者的信心加分的。

世茂在公众号发文，称上半年已完成交付超过四万个家庭，讲真，如果数据属实，保交付的任务总体完成得还是不错的。

当然，选择性违约也是违约，流动性债务危机也是危机，后续的进展依然困难重重，非常考验公司的操盘能力。

在这次世茂的公告中，我看到了这样的字眼——

难能可贵的是，这样的选择获得了债权人的理解，也算是给公司的正常经营和项目的顺利施工交付吃了一颗定心丸。

我知道，在现在这个草木皆兵的大环境下，购房者的信任是很宝贵的，也是很脆弱的。

但我想，对于一家困境中的房企来说，只要不丢掉衣食父母最基本的的信任，能够保证销售端的回血，能够保持正常运转，那么，就总有活过来的希望。

以上为正文，来自是大橘呀