四川首富刘永好，早已是地产界的「千亿新军」

文 / 一灯  出品 / 节点财经

2021年，尽管猪周期已进入下行阶段，但刘永好再次秀出“高光”时刻。

那一年的《财富》世界500强中，新希望控股集团以营业收入316.057亿美元位列榜单第390位，成为四川首家本土世界500强企业，也是“食品生产”类企业中唯一上榜的中国企业……

而在《2021胡润全球富豪榜》中，刘永好家族财富值1250亿元，相比2020年获得了56%的增长，排名全球第100，蝉联成都富豪榜状元20余年。

到了2022年，手握六家上市公司，刘永好的财富神话还在演进。然而，和大众认知的有所不同，养猪、卖饲料之外，房地产反而是新希望重要的利润来源。

债券年度报告显示，2021年，新希望地产实现归属净利润22.1亿元，同比增长50.9%；同期，体量最大的新希望（000876.SZ）归属净利润为亏损95.91亿元，风头很盛的新乳业（002946.SZ）归属净利润为3.12亿元。

透过新希望地产的成长步履和财务数据，本文尝试回答三个问题：

1、新希望地产是如何壮大的？

2、新希望地产的财务结构是否稳健？

3、刘永好的资本版图有多大？

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地产界的“千亿新军”

新希望地产的故事肇始于上个世纪90年代。彼时，创业8年有余的刘氏四兄弟已积累起千万财富，也干出了中国最大的本土饲料企业——希望集团。

1995年，四兄弟和平分家，刘永好组建新希望集团并出任董事长。

正值我国经济社会发展最快、最好的时期之一，彻底放开手脚后，天生喜爱新事物的刘永好，跟随着宏观大势，开始进入到金融、地产、化工等行业。

“我们顺潮流而动，略有超前。不超前，你就没有机会；但快一步太快了，有可能踩虚脚。所以要快半步，这就能进能退。”

“过”与“不及”都不好，在走多元化还是专业化的问题上，刘永好的秘诀是“有限的多元化”。

1998年，新希望地产成立。起初，公司尚只在西南边陲小打小闹，是一个默默无闻的小房企。

直到2014年，刘永好找来精心培养的“高徒”张明贵。在他的掌管下，新希望地产开启规模扩张的狂奔之路，销售额从2015年的73.66亿元翻至2019年739.5亿元，期间年复合增速超过70%。

于2020年，新希望地产全口径销售额突破1000亿元，同比大增40.1%，成功跻身“千亿俱乐部”。

图源：新希望地产官网

经过22年发展，如今的新希望地产早已走出四川，落子全国各地的新一线、强二线城市，旗下涵盖商业、文旅、长租公寓、康养等多种业态。

而和大部分房企的做法一样，新希望地产的规模扩张也离不开高溢价拿地。　

2018年3月，新希望以溢价率40%，25.11亿元总价拿下杭州一块地；2019年3月，新希望以溢价率28.8%，53.2亿元总价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头，激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地；2020年9月，经过72轮竞价，新希望终以63%的溢价率、37.12亿的总价，把佛山顺德一宗宅地收入囊中……

纵然刘永好对外表示：“地产业务是被逼出来的，会坚定地以农产品和食品为主业。”但现实仍是，新希望地产加速攻城掠地，激进前行。

据不完全统计，2017年初，公司土地储备总建筑面积为178万平米，两年后便猛增到了908万平米，2019年底已达到1057万平米。

在克而瑞发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100》中，新希望地产凭借当年729.1亿元的拿地金额，位居第36名，而在2018年时，其还未入榜。

值得一提的是，凡事都有两面性，高溢价拿地在拉动规模的同时，也在较大程度上侵蚀着新希望地产的盈利能力。

2017年至2020年，其毛利率从35.64％下降至25.34%，净利率从19.88%下降至9.32%。2021年，新希望地产的毛、净利率进一步削减3.5个百分点、1.1个百分点至21.84％、8.23%。

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连续四年“绿档”的背后

过去数年，在楼市严厉调控背景下，地产大佬如临深渊，躺平的躺平，违约的违约，破产的破产……

不过，新希望地产似乎没有这方面的“烦恼”。2021年公司全口径销售额1059.1亿元，仍然同比微升2.7%，排名全国第39位，尤其是“三条红线”维持四年“绿档”，令不少同行艳慕不已。

公开资料显示，2021年，其剔除预收后的资产负债率63.79%，净负债率40.33%，均低于红线标准；现金短债比2.07，高于1倍的红线要求。债务结构继续优化，有息负债为353.83亿元，同比下降3.19%。其中，短期有息负债占比25.12%，长期维持在30%以下。

仅就直观呈现的数据而言，新希望地产的确是“优等生”，但抽丝剥茧，却并非完美无瑕。

截至2021年12月31日，公司净资产416.49亿元，由归属于母公司权益204.84亿元和少数股东权益211.64亿元组成，后者占净资产比例为50.8%。

换而言之，新希望地产五成以上权益属于外部非控股公司或合作方，真正掌握在自己手中的不及一半，权益比远低于行业均值。

往前追溯到2013年，新希望地产少数股东权益占净资产比例仅为9.3%。从2016年起，该子科目大幅走高，由2016年的2.6亿元增长至2021年的211.64亿元，5年增长8倍多，与之相对的是，归母股东权益从62.66亿元增长至204.84亿元，5年仅增长3倍多。

这意味着，新希望地产或存在加表外权益杠杆的行为，就是用小股东的权益来杠杆自己的销售，从而掩盖真实的负债情况。

节点财经注意到，在2020年总负债跨越千亿大关后，2021年新希望地产的负债额再增加近150亿元，达到1263.18亿元。

联合评级曾提醒称，新希望地产所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比高，公司权益稳定性有待提升。受非并表合作开发规模扩大和项目持续投入影响，新希望地产投资活动净流出规模大，现金流仍对筹资活动较为依赖。

事实上，2013年至今，公司经营活动产生的现金流净额在大部分年份都为负数，2021年为42.23亿元，较2020年减少6.14亿元；投资活动现金流出金额在近三年明显加大，2018年为22.16亿元，2021年为167.86亿元。

再者，从不断膨胀的永续债规模也能窥探其债务的“一斑”，2018年-2021年，新希望地产的永续债分别为6亿元、11亿元、32.68亿元、32.68亿元。

有观点认为，永续债“明股实债”，可以帮助房企降低负债率，提高债务评级，但通常需要支付较高利率，且日后可能面临沉重的偿债压力。

数据佐证，在上述永续债年限，新希望地产产生的利息费用分别为4.15亿元、7.42亿元、16.7亿元、6.25亿元，相当于归母净利润的22.8%、47%、114%、28.3%。

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刘永好的资本版图有多大？

三十多年的商海沉浮，四川首富刘永好的千亿帝国横跨食品与农牧、乳业与快消、地产与基建、金融与投资、化工与绿色资源等领域，在全球拥有分子公司超过600家，饲料产能中国第一、世界第二。

2022年3月22日，新希望化工全资子公司华融化学（301256.SZ）新股发行上市仪式在深圳证券交易所西部基地举办。由此，刘永好实控的上市公司已增至6家，包括新希望、新乳业、兴源环境（300266.SZ）、飞马国际（002210.SZ）、新希望服务（03658.HK）与华融化学。

此外，在资本市场，刘永好的“新希望系”至少还间接或直接参股华创安阳（600155.SH）、民生银行（600016.SH）、深圳燃气（601139.SH）、现代牧业（1117.HK）等多家上市公司。

据官网介绍，截至2021年末，新希望集团资产规模超3000亿元，2021年销售收入超2400亿元。

图源：WIND数据

具体到剥离新乳业、新希望化工投资和新希望地产，聚焦农牧产业的新希望集团有限公司，其发布的债券年度报告显示，2021年实现营收1343.39亿元，与2020年的1144.04亿元相比，增长了17.43%，但受置于猪价下跌后的长期低位徘徊、饲料原料价格上涨等因素，归属于母公司股东的净利润“大变脸”，从2020年的盈利40.65亿元，转为亏损13.59亿元。

新希望（000876.SZ）股价亦一路走低，2021年年线跌幅32.1%，市值较年内高点缩水超500亿元。

在此情形下，新希望集团实施了一系列举措，“公司从2021年开始，也从过去两年的快速扩张阶段全面转入稳健运营阶段。”

然而，从最新财务数据来看，其面临的挑战愈发严峻，今年一季度便录得净亏损12.38亿元，较上年同期骤降175.02%。

负债端，截至2021年12月31日，新希望集团总资产为2028亿元，总负债为1325.87亿元。

其中，合并报表范围内的有息债务总额为961.95亿元，较期初的715.9亿元增长了34.4%，高于净资产约260亿元；短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为372.19亿元，而集团账面的货币资金仅为193.8亿元，远不足以覆盖短期债务。

对于掌舵千亿资产的刘永好来说，无论是站上新台阶的地产业务，还是个人更愿意描述的农业蓝图、实业初心，无疑都需要在规模和质量之间做好平衡。