又一家千亿房企爆雷，中国奥园也“躺平”了

作者 | 卢泳志  来源 | 债市观察

不久前，中国奥园董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。” 

如今来看，中国奥园(3883.HK)还是没能做到。面临即将到期的债务，中国奥园公开宣布债务违约，选择直接“躺平”。

图片来源：公司公告

1月19日晚间，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。

企业预警通显示，以上4笔美元债本金余额约10.86亿美元。其中，于2022年1月20日到期的4.2%优先票据、于2022年1月23日到期的8.5%优先票据，于2023年6月到期的7.35%优先票据及于2024年6月到期的7.95%优先票据，发行规模分别为1.88亿美元、4.99亿美元、2亿美元、2亿美元。

中国奥园称，经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则。中国奥园同时提示，其所有其他境外金融负债项下将发生(或已发生)违约事件。

 图片来源：中国奥园官网

据企业预警通显示，在宣布债务违约前，中国奥园共有10只境外存续债券，其中3只将于今年内到期。 

其中一笔于1月20日到期，发行规模1.88亿美元（约11.99亿元），票面利率4.2%；另一笔将于1月23日到期，发行规模5亿美元（约31.88亿元），票面利率8.5%。

实际上，房企爆雷并不罕见，但中国奥园这样的态度和做法确实令人意外。不仅未曾提前就即将于本周到期的美元票据发起任何要约收购，且在到期日尚未来临之前就先公告违约。

对于“躺平”原因，奥园表示，市场持续低迷，打击消费者信心，这使公司难以按照合理条款变现存货及出售资产。  

广东远景产业投资董事、知名债务重组专家王佳佳博士分析，由于运营和融资环境更加严峻，奥园在一年内流动性将减少，严重依赖外部资金；在融资条件紧张的推动下，中国奥园的购房者信心疲软，未来一年内的合同销售将下降，削弱中国奥园的营运现金流，进而削弱其流动性。这对奥园的现金流将是一个巨大考验。

债务重组能成为救命稻草吗？

不仅不谈展期，选择“躺平”，中国奥园还直接宣布进行海外债务重组。

中国奥园公告表示，公司一直在积极物色潜在机会，按符合中国奥园及其持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者，旨在为奥园创造流动性，缓解或解决债务问题，未来将继续保持与潜在战略投资者及买家的初步磋商。  

目前，中国奥园正与包括法律、财务及其他顾问全力合作，评估资本架构、流动性，及进行尽职调查。其中财务顾问已就公司营运情况进行深入的尽职调查，以评估目前的流动性及现金流情况。  

中国奥园在公告中还称，截至公告日期，其外部专业顾问已于评估及尽职调查方面有重大进展，其正与该等外部专业顾问紧密合作，务求完成必要的评估及尽职调查之后， 在实际可行的情况下适时尽快地向债权人及其他持份者(如适用)提出重组建议以供考虑。  

 图片来源：中国奥园官网

从2021年10月份开始，各大国际评级巨头就对中国奥园预警并下调评级，一定程度上导致中国奥园出现频繁的“股债双杀”，进入11月评级下调更为密集，一个月内下调了五次。  

2021年12月2日晚，中国奥园公告，评级下调导致公司及其成员企业作为借款人或担保人的若干境外融资触发违约条款。公司接获债权人通知，本金总额为约6.512亿美元（约合人民币42亿元）的融资因评级下调而要求偿还，于公告日公司未付款或就替代付款安排与上述债权人达成协议。  

更关键的是，后续更多的交叉违约可能接踵而至。中国奥园在境外存续的美元债有10只，存续规模约29亿美元，正常是在未来数年陆续到期，如果因交叉违约集中到期，无疑偿还压力巨大。

那么，中国奥园的债务规模到底有多大呢？

财报显示，截至2021年6月末，中国奥园的资产总额为3161.55亿元，有息负债（包含银行及其他借款、优先票据及债权）约1121亿元。其中，按要求或一年内偿还的短期负债规模为517.22亿元，占比高达46%。   

而同期内，奥园现金及现金等价物约为606.45亿元，减去1年内到期债务后，剩余额度不到90亿元，而且公司还有411亿元的“贸易及其他应付款”。    

另外，公司还有高达349亿元的“非控股权益”，几乎是归母权益的2倍，这里面有多少是真实股权出资，有多少是“明股实债”，直接决定实际债务水平是否会再上一个台阶。

卖子求生“失败”？

实际上，在债务违约前，中国奥园也曾进行过多方面的努力。

面临困境，中国奥园曾表示，在境外整体地产行业融资受阻的情况下，中国奥园积极去和市场洽谈境外项目的合作，在海外的一些物业都有可能被处置，加拿大、澳大利亚的几个优质项目都在洽商中。

之后有消息指出，中国奥园正在进行处置的境外资产中，已有4-5宗项目在洽谈买家，交易金额预计为人民币30亿元左右。

面临即将到期的债务，选择出售资产回笼资金不足为奇。实际上，自从兑付危机出现以来，中国奥园已经多次选择出售资产回笼资金，以缓解流动性紧张。

2021年12月3日，中国奥园管理层在召开的纾困会议上提到，公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标，包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及主席个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。

12月1日，有消息传中国奥园正计划出售香港葵涌活化工厦项目，即奥创中心。该项目于2019年推出，是中国奥园首个在香港市场推出的项目。

在此之前，11月4日，中国奥园和奥园健康发布联合公告称，奥园健康拟出售物业管理及相关服务。

图片来源：中国奥园官网

紧接着，11月14日，中国奥园又披露公告称，拟以9亿港元（约7.34亿元）出售双福、名万投资及裕康的全部已发行股本，其中包括香港燕贻大厦部分物业。

燕贻大厦位于西半山罗便臣道63至67号，建于1967年，至今已超过53年楼龄，楼高8层，共32间房屋，占地面积约1012平方米，估算可重建的楼面面积约5063平方米。

公告显示，此次出售股权事项估计亏损1.77亿港元（约1.44亿元），相当于8折出售，出售股权的所得款净额拟用于偿还贷款融资及用作该集团的一般营运资金。

中国奥园回应表示，考虑到现行市况，董事认为，出售事项为变现该等物业价值、提高本集团流动性及为本集团产生额外营运资金的良好机会。

曾经想做“优等生”

中国奥园于1996年成立于广州，2007年上市于香港。多年来，中国奥园一直聚焦于粤港澳大湾区，旗下上市公司除了中国奥园，还有奥园健康、奥园美谷等。

近年来，中国奥园的发展势头良好。2018年至2020年，中国奥园的营业收入分别为310.06亿元、505.31亿元、677.94亿元，净利润分别为29.39亿元、52.22亿元、70.51亿元。

2021年，在“三道红线”的压力下，房地产行业的融资环境开始趋紧趋严，再加上疫情的不确定性因素，很多房企纷纷爆雷，中国奥园亦没能避免这次危机。

从10月初以来，中国奥园频繁被惠誉、标普以及穆迪下调信用评级并触发相关债券的违约条款后，其流动性问题由此显露。

从11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案。

面对三笔债务，中国奥园最后给出了相同的展期方案：整体展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

然而，三笔债券展期方案的通过，并没能让中国奥园避免这次危机的出现。

11月份，有消息传出中国奥园有一笔6590万元的信托贷款（申万聚惠2号）疑似违约，该违约与中万菱信资产－惠聚2号集合资产管理计划有关。据悉，违约发生在11月12日。

不过，中国奥园表示，该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷，我们正在与相关债权人协商解决中。相关事项属经济纠纷，非公开市场违约。

12月2日，中国奥园发布给投资人的一封信，承认公司担保的部分投资产品将逾期兑付，涉及中国奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

据第一财经报道，中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人，其中699人为奥园内部员工及亲友，人均投资约400万元。

面对困境，奥园集团董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”

不过，面临偿债和兑付压力，想做一名优等生并不容易，2021年中国奥园的销售业绩也不理想。

1月7日，中国奥园对外披露2021年销售简报。数据显示，2021全年，中国奥园累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元，合同销售面积约1096.1万平方米。

据悉，中国奥园此前将2021年销售目标定为1500亿元。按此计算，2021年全年，中国奥园只完成年度目标的80.7%。

从目前的情况来看，中国奥园还有机会成为“优等生”吗？欢迎评论区留言讨论。