恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

2022-01-21 11:28:57
野马财经
关注
2022-01-21

断舍离,保交楼。

恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

作者|梁春富  编辑|蔡真  来源|野马财经

保交楼压力之下,恒大选择把项目移交给合作方。

1月17日,佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司(下称“佛山盈沁”)与昆明恒拓置业有限公司(下称“昆明恒拓”)发生工商变更,前者股东恒大地产集团昆明有限公司退出100%股权,后者股东恒大地产关联公司佛山市南海俊凯房地产开发有限公司退出49%股权,二者均由五矿信托接盘。

五矿信托就此事向《新京报》表示,面对恒大集团项目风险,五矿信托提高政治站位,始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领,以维护投资人的利益为首要目标,积极寻求资产的多元化应对和化解路径。经过反复论证,我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权,推动项目正常化运营,是当前解决恒大项目问题的最优方案。

值得一提的是,股权转让前的2020年9月,恒大地产集团昆明公司就将昆明恒拓100%股权质押给了五矿信托;佛山盈沁此前由五矿持股51%,恒大持股49%。如今股权转让完成后,昆明恒拓、佛山盈沁均由五矿信托100%控股。

换言之,五矿信托是这两个公司的债权方,如今将项目掌握在手中。信托公司一般不会直接操盘地产项目开发,不排除未来转手他人或引入新的地产开发商的可能性。

恒大资产等来买家

昆明恒拓、佛山盈沁两家公司均曾是恒大房地产项目的开发单位。

2020年4月9日,昆明恒拓耗费6.88亿高价拿下昆明呈贡马金铺(高新东区)99亩土地,用于恒大林溪郡开发,而该地块溢价率高达97%。

拿地后一个半月左右,恒大林溪郡便动工建设,进展迅速。2021年5月5月,恒大林溪郡正式开盘,推出建面约84-132平住宅,毛坯售价约8500元/㎡起,精装约11000元/㎡。恒大林溪郡刚开盘时去化效果较好,但随着恒大集团的暴雷,其后的销售情况并不乐观(数据?)。

佛山盈沁则是佛山恒大金碧华府的开发单位。2020年4月,恒大以超47.37亿元的总价拿下顺德的一宗占地近12万平宅地,彼时地块单价为11513元/㎡刷新板块地价记录,溢价46%。同年7月,该项目规划出炉,铂睿府(备案名佛山恒大金碧华府)将打造29栋高层住宅,规划房源3797套。

爱企查显示,五矿信托第一大股东是五矿资本控股有限公司,持股比例约78%,而五矿资本控股有限公司由五矿资本(600390.SH)持股100%。

五矿信托是中国五矿集团旗下专业从事信托业务的非银行金融机构,而中国五矿集团则是经国务院国资委核定的以金融为主业的央企之一。据了解,目前,五矿信托有151家对外投资企业,其中房地产业有34家。

知名地产分析师严跃进表示:“信托公司本身收购此类项目是没问题的,至于说后续地产项目如何开发,这个信托公司可以组建公司,或者引入其他公司,所以本身不影响后续此类项目的管理。但是信托本身是从投资收益的角度去看问题,类似项目收购成本不高,且当前融资机会大,所以信托参与此类业务也是符合预期的。”

恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

谁来帮恒大?

受恒大危机的影响,近来恒大退出的项目不少,且接盘方大多为地方国企。

2022年1月10日,恒大集团旗下公司退出了投资企业徐州御嘉置业有限公司、徐州御泰置业有限公司、徐州海亚栖置业有限公司,退出前持股比例均为100%。

三家公司的接盘方均为徐州市潘胜地产置业有限公司(下称“潘胜地产”),股权穿透后,潘胜地产背后股东是徐州市贾汪区国资。

贾汪区与恒大集团曾在2017年9月签约,约定恒大将斥500亿元投资建设“恒大潘安湖生态小镇”项目,该项目还配有潘安湖昕棠观澜府等高端住宅。而上述三家“恒大系”公司均是该项目的开发单位。如今500亿“恒大潘安湖生态小镇”项目回到了地方国企手里。

徐州之外,恒大在山东的一大项目也发生股权变动。

去年12月底,恒大地产集团济南置业有限公司退出了莱阳盈丰置业有限公司,接手方是原来持股10%的三股东——烟台金山置业有限公司。交易完成后,烟台金山置业成为莱阳盈丰置业的第一股东,持股比例76.13%。

恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

莱阳盈丰置业2011年曾拍下山东莱阳市滨海大道北、五龙河东等多宗土地,计划用于建设恒大丁字湾世纪文化城项目。这是恒大集团在山东运营的最大文旅项目,面积高达1200万方。2020年07月31日 ,莱阳市发布的《中共莱阳市委关于巡视整改进展情况的通报》中提到,要着力解决丁字湾滨海新区的恒大威尼斯和文化旅游城项目进展缓慢问题。

去年底,原属于恒大集团的广东省佛山里水河村山塘工业区项目重新以公开竞投的方式引入土地前期整理合作方,接盘的是华远地产(600743.SH);去年8月,重庆信托受让了恒大子公司苏州盛建置业50%股权。

恒大债务规模庞大,如今能伸出援手的多为国资和金融机构。

1月6日,承债式并购贷款政策落地,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

多家大中型银行近日表示,已做好房地产并购贷款等业务的额度安排,日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知。《证券日报》报道,有部分央企、国企正在多方接触核心城市的优质项目,虽鲜有公布确定性的交易,但市场上有很多项目都在谈收购事宜,买卖双方及相关中介“暗流涌动”。

广东省政府召集多家房企开会,包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企,并为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

并购贷政策的落地和地方政府的介入,无疑为债务危机企业盘活资产、回笼资金、降低负债提供了一条有效出路。

恒大坑了谁?

过去一两年,房地产行业流动性紧缩,行业各方都在经受严峻考验。

流动性危机下的房企们则把供应链融资做到了极致,而供应链融资主要包括了应付账款和商票。

商票可以理解为房企给供应商、施工方开出的“欠条”,双方约定好时间支付欠款。开商票对房企的好处是显而易见的,一是不增加房企的负债和财务费用,二是不受目前货币政策、信贷政策的直接影响。

房企商票余额因而在过去一年多里涨幅明显,部分房企的商票规模甚至翻倍。直到去年6月30日,央行发布新规:将“三道红线”试点房企的商票数据纳入了监管范围,要求相关房企每月数据上报,房企疯狂开“欠条”的势头才有所收敛。

但在地产寒冬下,房企商票逾期拒付仍是不期而至。去年以来,恒大、实地、奥园、阳光城等多家房企,均被曝出商票兑付逾期问题。

恒大2020年末商票余额为2057亿元,占TOP50的51.3%,数字背后,是一个个大中小企业的生存挣扎。

1月14日,文科园林(002775.SZ)和深圳控股(00604.HK)均因受到恒大的拖累,2021年业绩由盈转亏。文科园林主要是持有恒大超18亿元商业承兑汇票违约兑付遭拒,深圳控股则是持有恒大地产集团股权大幅减值60亿港元。

深圳控股在2017年还出资55亿元作为恒大的战略投资方,以支持其在国内资本市场的重组。入股完成后,其获得恒大地产1.76%的股权。根据投资协议,恒大地产需要在2020年1月31日之前完成重大资产重组,但恒大地产在2020年9月宣布终止该项重组。彼时,深圳控股选择继续持有股权,持股比例上升至2.6439%。

wind数据显示,2017年至2020年三年间,这笔投资让深圳控股累计分红19.5亿元,累计投资回报率约35.5%。但从2021年起,随着恒大股价持续下滑,这笔财务投资对深圳控股业绩持续造成负面影响。截至2021年中,深圳控股对恒大地产股权投资计提近7亿元损失。

除文科园林外,嘉寓股份、金螳螂、蒙娜丽莎、三棵树、苏中建设、广田集团、壹创国际、皮阿诺、四川国光农化股份、东鹏控股、顶固集创、宝鹰股份等多家上市公司均曾披露恒大商票逾期兑付的问题。其中,这些公司也都在与恒大协商,推动逾期未兑付商业承兑汇票及工程款支付,部分已达成“以房抵债”的协议约定。

除了一众上市公司,还有很多中小供应商被卷入漩涡。

此前恒大海花岛39栋违法建筑被责令限期10日拆除的消息,再次让恒大陷入舆论风波中。根据测算,恒大海花岛39栋楼总建筑面积达43.5万平方米,市场价值约77亿元。这对于惊雷之下的恒大来说,无疑是雪上加霜。

恒大建设海花岛时给一众供应商开出的商票,也被频频曝出商票兑付逾期。

去年9月底,LED显示屏供应商洲明科技(300232.SZ)回复投资者提问称,公司持有少量的恒大商票,经统计到期未付金额约为1700万元。而海花岛入岛地标建筑“双塔”所使用的LED屏即是由洲明科技产出的LED灯条屏组成,屏幕面积达18500平方米。

另外,社交平台上不少供应商也声称恒大海花岛项目商票逾期,出票人大都为恒大集团旗下两家子公司儋州信恒旅游开发有限公司、儋州中润旅游开发有限公司。

恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

恒大债权人变身接盘侠,“卖项目保交楼”能否成功?

1月17日,中国恒大官微披露,尽管面临前所未有的困难,但恒大拒绝躺平,复工复产成效初显:截至12月底,恒大全国复工率92.9%,12月完成交楼37899套。根据计划,恒大集团1月将交楼3万套。

虽然和许家印此前提出的12月确保交房3.9万套的目标有些微差距,但可以看出恒大积极自救的决心。

你觉得还有谁会对恒大伸出援手?欢迎评论区告诉我们。


点赞
收藏
参与评论
全部评论

0条评论

    暂时没有人评论

野马财经
1619文章
·
0评论
·
106粉丝
野马财经——穿透资本迷雾
个人主页