44亿债券即将到期，中国奥园抛售海外资产救急能否“赶趟”？

作者 | 卢泳志 来源 | 债市观察

在成功为三笔境内债寻求展期方案后，中国奥园（3883.HK）又有两笔美元债即将到期。

企业预警通显示，中国奥园有两笔美元债即将到期，其中一笔1.88亿美元债券将于2022年1月22日到期，一笔4.99亿美元债券将于2022年1月23日到期。

也许正是迫于此，有消息指出，中国奥园正在进行处置的境外资产中，已有4-5宗项目在洽谈买家，交易金额预计为人民币30亿元左右。

此前，中国奥园曾表示，在境外整体地产行业融资受阻的情况下，中国奥园积极去和市场洽谈境外项目的合作，在海外的一些物业都有可能被处置，加拿大、澳大利亚的几个优质项目都在洽商中。

图片来源：中国奥园官网

44亿债券即将到期

据企业预警通显示，截至目前，中国奥园共有10只境外存续债券，其中3只将于今年内到期。

图片来源：企业预警通

而2只将于本月到期的债券备受关注。其中一笔将于1月21日到期，发行规模1.88亿美元（约11.99亿元），票面利率4.2%；另一笔将于1月22日到期，发行规模5亿美元（约31.88亿元），票面利率8.5%。

面临即将到期的债务，选择出售资产回笼资金不足为奇。实际上，自从兑付危机出现以来，中国奥园已经多次选择出售资产回笼资金，以缓解流动性紧张。

2021年12月3日，中国奥园管理层在召开的纾困会议上提到，公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标，包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及主席个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。

12月1日，有消息传中国奥园正计划出售香港葵涌活化工厦项目，即奥创中心。该项目于2019年推出，是中国奥园首个在香港市场推出的项目。

在此之前，11月4日，中国奥园和奥园健康发布联合公告称，奥园健康拟出售物业管理及相关服务。

图片来源：中国奥园官网

紧接着，11月14日，中国奥园又披露公告称，拟以9亿港元（约7.34亿元）出售双福、名万投资及裕康的全部已发行股本，其中包括香港燕贻大厦部分物业。

燕贻大厦位于西半山罗便臣道63至67号，建于1967年，至今已超过53年楼龄，楼高8层，共32间房屋，占地面积约1012平方米，估算可重建的楼面面积约5063平方米。

公告显示，此次出售股权事项估计亏损1.77亿港元（约1.44亿元），相当于8折出售，出售股权的所得款净额拟用于偿还贷款融资及用作该集团的一般营运资金。

中国奥园回应表示，考虑到现行市况，董事认为，出售事项为变现该等物业价值、提高本集团流动性及为本集团产生额外营运资金的良好机会。

中国奥园难成“优等生”

中国奥园于1996年成立于广州，2007年上市于香港。多年来，中国奥园一直聚焦于粤港澳大湾区，旗下上市公司除了中国奥园，还有奥园健康、奥园美谷等。

近年来，中国奥园的发展势头良好。2018年至2020年，中国奥园的营业收入分别为310.06亿元、505.31亿元、677.94亿元，净利润分别为29.39亿元、52.22亿元、70.51亿元。

2021年，在“三道红线”的压力下，房地产行业的融资环境开始趋紧趋严，再加上疫情的不确定性因素，很多房企纷纷爆雷，中国奥园亦没能避免这次危机。

从10月初以来，中国奥园频繁被惠誉、标普以及穆迪下调信用评级并触发相关债券的违约条款后，其流动性问题由此显露。

从11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案。

面对三笔债务，中国奥园最后给出了相同的展期方案：整体展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

然而，三笔债券展期方案的通过，并没能让中国奥园避免这次危机的出现。

11月份，有消息传出中国奥园有一笔6590万元的信托贷款（申万聚惠2号）疑似违约，该违约与中万菱信资产－惠聚2号集合资产管理计划有关。据悉，违约发生在11月12日。

不过，中国奥园表示，该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷，我们正在与相关债权人协商解决中。相关事项属经济纠纷，非公开市场违约。

12月2日，中国奥园发布给投资人的一封信，承认公司担保的部分投资产品将逾期兑付，涉及中国奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

据第一财经报道，中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人，其中699人为奥园内部员工及亲友，人均投资约400万元。

面对困境，奥园集团董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”  

不过，面临偿债和兑付压力，想做一名优等生并不容易，2021年中国奥园的销售业绩也不理想。

1月7日，中国奥园对外披露2021年销售简报。数据显示，2021全年，中国奥园累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元，合同销售面积约1096.1万平方米。

据悉，中国奥园此前将2021年销售目标定为1500亿元。按此计算，2021年全年，中国奥园只完成年度目标的80.7%。

“靠子救母”是否可行？

面对流动性紧张，物管公司作为最容易变现的资产之一，成为了房企缓解现金流的利器，其中包括：三盛集团、亿达股份、蓝光嘉宝、富力集团、彩生活、中国恒大等。

中国奥园遇到危机后，险些被“摆上货架”的奥园健康，最终成为中国奥园的“求援”的对象。

去年11月3日，有消息称，中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展；11月4月，奥园健康公告表示，正就出售附属公司权益正与第三方初步讨论，但尚未订立交易。

图片来源：中国奥园官网

据观点地产报道，除合生创展之外，中国奥园已接触的潜在买家还包括碧桂园、世茂、美的等公司。

然而至今为止，奥园健康的相关事项并没有推进，反而再度迈出了收并购的步伐。

1月5日，有消息称，奥园健康于近日中标南航湖南分公司物业服务项目，本次中标是奥园健康首次进入机场航空类公建业态服务项目。

这似乎暗示着中国奥园主动暂停了物业平台出售。目前奥园健康仍然在中国奥园体系之内，并且展现了它的价值。

12月17日，奥园健康发布公告称，其间接全资附属亚洲大健康产业研究院有限公司将以7871.36万元收购中国奥园直接全资附属公司旗下万勇发展有限公司（下称“万勇发展”）70%的已发行股本。

在交易完成后，买方将拥有目标公司70%已发行股本，其财务报表也将将并入奥园健康的综合财务报表内。

根据公告，万勇发展的业绩表现平平，其2021年前三季度仅录得39.3万元的净利润，2019年、2020年，万勇发展均录得亏损。

即使奥园健康表示，收购万勇发展与公司一直希望探索大健康业务的方向高度吻合，符合长期规划以及战略布局。但以逾7000万的价格收购这一资产价格是否公允，尚待商榷。

无论怎样，奥园健康此举或多或少缓解了中国奥园紧张的现金流。面临即将到期的债务，你觉得中国奥园能顺利过关吗？欢迎评论区留言讨论。