“双斌”大干四年后,“小碧桂园”有没有暴雷风险?|| 深度

2021-10-20 12:31:27
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2021-10-20

三年多时间,靠着从碧桂园挖过来的两大高管,阳光城从不足千亿规模,一举跨过2000亿门槛,但潜藏的危机正在显现。

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作者/方斯嘉  编辑/陈涧  来源/无冕财经

阳光城(000671.SZ)正进行一场人事调整。

10月13日,有消息称,阳光城发布内部公告,宣布公司执行董事长兼总裁朱荣斌全面负责经营管理工作。此外,还涉及江河、李晓冬等区域总晋升为集团执行副总裁。

这似乎是对公司区域业绩的褒奖。据克⽽瑞数据显示,截至今年9月30日,阳光城今年累计实现销售1539亿元,销售目标完成率达70%。与此同时,阳光城是9月唯⼀⼀家实现同比、环比正增长的房企。

该机构亦指出,截⾄今年前三季度,近半数百强房企中,有近半数完成率不⾜7成。阳光城在此时脱颖⽽出,或许还与阳光城董事局主席林腾蛟2017年末从碧桂园挖来的朱荣斌、吴建斌有关。

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▲朱荣斌(右)、吴建斌均来自碧桂园。

在地产圈,阳光城因发展快速、拥有原碧桂园两位高管,因此被业内称为“小碧桂园”。

值得思考的是,“双斌”⼊职阳光城近4年,他们是如何各自守住阳光城的“销售”“财务”两道⼤门?此外,阳光城有息负债近千亿,“双斌”能阻止阳光城变成下⼀个暴雷房企吗?

朱荣斌掌大局,规模狂飙突进

表面上看,阳光城似乎“阳光灿烂”。一方面,阳光城业绩保持稳定增长。另一方面,阳光城内部高管流动性低,结构稳定。

一切还要从朱荣斌入职说起。

自朱荣斌“空降”阳光城以来,一直是集团的主心骨。2017年11月,林腾蛟挖来了原碧桂园联席总裁朱荣斌及原碧桂园执⾏董事、首席财务官吴建斌。当年,阳光城的全年销售额为915亿元,还不⾜千亿。“双斌”入职至今,阳光城从⼀家不⾜千亿的房企,跃升⾄两千亿门槛。

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▲阳光城近年来销售情况,图片来自克而瑞。

朱荣斌是如何带领阳光城,保持销量正增长?

这与朱荣斌个人能力有密切关系。朱荣斌履历显示,1995年,其从清华大学建筑工程硕士毕业,并加入中海。之后又跳槽去富力地产、碧桂园,直到2017年入职阳光城。

清华硕士出身,毕业后便在中海系历练,造就了朱荣斌在地产成本、工程、营销等各个环节的系统能力。

在入职富力的2008年,富力地产的净负债率为约123.8%,于是朱荣斌强调成本控制和质量管理,这导致富力的利润从其入职时的31亿元,提升至离职时的76亿元。

同是中海系出身的吴建斌曾评价称:“荣斌是工程出身,他一直推行着强管控理念,只有做到工程管理、成本管理、财务管理、人力管理、法务管理、信息化管理全面提升,公司才是真的变强。” 

自阳光城迈过2000亿门槛后,朱荣斌便牵头进行一轮内部调整,对低绩效区域进行合并,例如将原广州、南粤、佛山及广东城市开发公司合并,成立广州区域公司。此番调整,主要是为了将区域进行整合,进行精细化管理,亦被行业称为将区域公司变为多个“小阳光城”。

2020年4月,朱荣斌又开展了一轮内部架构整改。28个区域合并成16个区域,其中对3个A级区域不断地进行高度的授权。这样做的目的是,将强区域收编“弱”区域,提高区域间的效率。

这样操作的结果,从业绩上得到了反馈。

目前,阳光城的业绩贡献区域在内地区域,主要包含长沙、西安、重庆、沈阳、昆明等城市,其次是长三角区域、福建区域、珠三角区域及京津冀地区。

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▲阳光城各大区域业绩情况,图片来自克而瑞。

朱荣斌能放开手脚运作,与林腾蛟敢于放权有关。

除了业绩优势之外,多年以来,业内皆知,阳光城高管变动少、人员架构稳定。

朱荣斌在阳光城的职位是执行董事长,这是仅次于董事局主席林腾蛟的“二把手”职位。诺大地产圈并不缺人才,缺的是舍得放权的“掌柜”。

自媒体“地产风声”曾评价:“对比其他民营房企,阳光城给我的最大感受是,顶层职业经理人稳定性很强。同时,boss的存在感低,很多人知道陈凯(已离职)和朱荣斌,并不知道林腾蛟。”

近期,朱荣斌又“升职”了。10月13日,据市场消息,阳光城正进⾏新⼀轮组织架构调整。其中,执⾏董事长兼总裁朱荣斌全面负责经营管理⼯作。⽽原集团副总裁兼福建⼤区总裁徐国宏,则升任集团执⾏总裁,兼任集团营销管理中⼼总经理,向朱荣斌汇报。

即使至第三季度,阳光城目标完成率已达七成,朱荣斌依然毫不松懈。在一封10月初发布的阳光城内部信中,朱荣斌强调:“采取一切必要措施,确保业绩达成。”

吴建斌管“钱”,债务压力显现?

“双斌”在阳光城有明确分工,朱荣斌管事,吴建斌管钱。

吴建斌与朱荣斌一样是中海系出身、一样曾在碧桂园任职,也是在2017年11月进入阳光城。如果说,朱荣斌为阳光城风风火火创造业绩。那么吴建斌则是战战兢兢,为阳光城守住钱柜子。

从2017年至2021年,阳光城业绩从不足千亿飞跃至两千亿,高增速必然伴随着高杠杆。

值得注意的是,作为曾在中海、碧桂园任职的资本运作的老手,吴建斌如何应对阳光城的高周转问题?

一切都需向“钱”看。

吴建斌在职期间,为解决资金难题,阳光城引入险资。2020年9月,阳光城与险资泰康人寿通过协议受让的方式,泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份,共计5.5亿股,转让单价6.09元/股,转让价款合计约为33.78亿元。

此番合作中,双方签订10年对赌协议,协定以2019年40.2亿元的归母净利润为基础,阳光城在2020-2024年间,归母净利润年均复合增长率不低于15%,累积归母净利润不低于340.59亿元。此外,第6-8年的年增长率不低于10%,第9-10年年增长率不低于5%。

若未能实现承诺,则由阳光集团控股股东将差额部分补偿给上市公司。

此外,吴建斌还强调要改善债务结构。吴建斌在入职阳光城之初,曾对外直言,阳光城的财务确实有很大提升空间,并表示在一定时间内可以看到明显改善。

截至2021年中期,阳光城有息负债规模953.23亿元,期末账面货币资金403.73亿元,可覆盖263.83亿元的短期有息负债。债务情况似乎还算宽松。

不过,房企粉饰财务数据,已是常规动作。例如近期出现债券暴雷的新力、花样年,在不久前的年中财报上,还显示“仅踩中一条红线”。

阳光城的表外债务情况亦备受质疑。截至2021年6月末,阳光城少数股东权益在总权益占比高达48.6%,而损益则仅占净利润的11.7%。此数据的差距,有明股实债的嫌疑。

债券市场早有异动。

9月22日,阳光城“20阳城02”债券盘中暴跌超20%。当日,该债券在竞价交易收盘前出现3笔成交,累计跌幅超过20%,直接触发临时停牌。不过,总成交金额仅2460元。

无独有偶,6月28日,“17阳光城MTN001”发生一笔收益率15.50%的交易,偏离上一笔成交756BP。4分钟后,又发生了一笔成交收益率7.94%的交易。该笔交易被阳光城举报是恶意做空行为。

上述交易皆引起债券市场恐慌情绪。10月13日,“20阳城01”跌超16%,“20阳城04”和“20阳城02”跌超15%,“17阳光城MTN001”跌超10%。10月14日,中诚信国际发布公告,将阳光城的评级展望由“正面”调整为“稳定”。

然而,阳光城冒险引入股东、完善财务报表,似乎无法解决目前的焦虑。如今房地产市场正处于分水岭阶段,“集中供地”新政出台、三条红线政策监管,房地产市场格局正在转变中。

“中国房地产市场远没有结束,但当下确实很迷茫。”吴建斌在2021年3月曾对外表示。

从另一层面上看,阳光城不仅要吴建斌进行财务管控,还需靠“甩手掌柜”林腾蛟为阳光城奔走牵线。

林腾蛟本人十分低调,少量公开资料披露,1968年出生的林腾蛟曾在新加坡留学,归国后在福州开办了阳光假日酒店。林腾蛟也曾对外透露:“我出生于新加坡归侨家庭,在国内也是白手起家,重新开始。我本来也是作为家族事业继承人,但我没接,我回来了。”

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▲阳光城组织管理架构,标红处为今年十月晋升的高管名单,由无冕财经制图。

没有人知道林腾蛟家族的具体情况,但从阳光城的股权架构可以看到,公司实际控制人吴洁,是林腾蛟兄长林伟民的妻子。而在阳光城的董事、高管架构中,大多数为福建人。而林腾蛟本人是中民投董事会副主席、兴业银行董事、福建华通银行发起人并第二大股东。

但林腾蛟能让阳光城永远“阳光”吗?

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