世茂：安全第一

来源/好猫财经

上半年，世茂仅在16个城市拿下19宗地块，总建筑面积301万平方米，权益前土地总价约201亿元，权益地价仅118.2亿元。

同时期里，世茂实现销售额1528亿元，销售面积861万平方米，权益地价占销售额比例仅7.5%。

这一土地投资支出额，创造了世茂四年记录的低位。从中报来看，世茂的考量似乎有两点，首先是土地成本的控制。

2017-2020年，世茂的每平方米拿地的价格为5108元、5386元、5303元、5188元。

上半年，世茂拿地的平均价格为6659元/平方米，略高过去几年拿地价格，让世茂的整体土地储备的价格略微上升至5554元/平方米。

世茂的投资指南里，毛利率是重要考量指标。

上半年，世茂实现营业收入734亿元，毛利润210.1亿元，同比增长13.7%、7.7%。28.6%的毛利率，在行业普降背景下，堪称优秀水平。

“各区域只有现金流回正，才能拿地投资，而且必须进行严格测算。”

中期业绩会上，世茂管理层透露了第二个考量是现金流。

截至上半年末，世茂的货币资金增加139.1亿元至823.8亿元，这一增加指标在行业内也属罕见。

扣除219亿元预售监管资金及受限资金后，世茂的现金短债比仍保持1.19，相比去年末安全倍数更高。

世茂的资金来源于销售回款增加、拿地资金减少，以及境外大额融资。

上半年，世茂实现回款额1161亿元，同比增加30.4%。同时，世茂加大融资，以及通过项目合作增厚少数股东权益，使得净负债率保持50.9%的低位，与2020年末几乎持平。

境外融资向来是世茂的长项，上半年成功发行8.72亿美元10年期优先票据，票面利率低至3.45%。此外，签订了13.15亿美元的四年期银团贷款，利率进一步降低至LIBOR/HIBOR+2.95%。

有息负债的增加，变成货币资金，但是又没有花出去，世茂可能是在等待进一步投资机会。

“七八月土地市场回调，我们会择机拿一些合适的地。”

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛认为，没有必要去拍一块亏本或者不赚钱的地，现在政策调控不鼓励非理性操作，比较鼓励谨慎型的投资。

下半年的7月、8月，世茂加大了100亿元用于拿地，目前土地总投资额已上升至300亿元。

截至上半年末，世茂权益前土地储备约7283万平方米，总货值约11800亿，主要分布在粤港澳大湾区及长三角区域。

许世坛还强调，世茂的多元化“大飞机”战略，是抵抗未来不确定性的重要手段，未来三年来自非房地产开发收入，希望可以超过总收入的20%。

上半年，世茂非房地产开发的收入达到66亿元，与去年相比大幅度增长128%，占总收入比重提升到9%。其中物业服务上半年完成42.34亿元，全年目标高达90亿元。

“未来会更有效地整合地产上下游产业链，也希望慢慢多孵化一些轻资产公司。”

许世坛认为，世茂的优势在于整合资源，除了自身有很多综合体项目，需要商业、酒店、物业等各类服务之外，世茂还有很多朋友圈、政府资源，这些资源整合可以更好体现公司价值。

显然，安全第一的策略，让世茂能够有更多资源应付不确定性，以及思考多元化战略的布局。

有钱也体现在分红上，世茂宣布中期股息70港仙，同比增长16.7%。

世茂给出了现金股息或以股代息的选择权，管理层透露这是与各大股东沟通后的决定，股价低位使得股东有足够的增持意愿。

以股代息也能让世茂进一步保留现金，以应付未来不确定性。