奥园在财报上的纠结和遮掩

来源/好猫财经

看清楚一家房企的财报，有时也很简单，只需要看他强调什么，而又遮掩什么。

比如奥园的中报数据，合同销售金额675.8亿元，同比增长33%；营业收入325.1亿元，同比增长15%。

一个财务数据，只有进行同向、纵向对比，才会有解读意义。

奥园的中报摘要里，上半年净利润为28.4亿元，核心净利润28.4亿元，每股基本盈利为0.77元，奥园没有给出同比增减数据。

真实数据是，这些数字同比增加0.1%、增加0.35%、减少13.6%。

利润可以通过其他收入、投资物业公允价值等项目调节，毛利润的数据下降更加明显，奥园并没有在摘要里公布。

上半年，奥园实现毛利润81.3亿元，同比下降1.8%，毛利率从29.3%下降至25%。

如果说财务数字的对比数据，以及这些数字是否放在显要位置，只是无伤大雅的“心机”，那么直接隐藏一些数据，可能就是遮掩心态。

对比2020年中期报告，奥园这次中报的“管理层讨论及分析”部分，缺少了新增土地储备、融资成本等重要内容。

2020年上半年，奥园新增土地储备建筑面积695万平方米。

很显然，为了降负债、控现金流，奥园2021年上半年的拿地数据，管理层已经觉得不适合展现出来。

一个侧面数据可以大致了解，奥园的总土地储备从2020年末的5718万平方米，下降至2021年中的5358平方米。

降低土地储备，对于一家高周转、高负债的房企而言，是掉头转向的最直接信号。

同是广州房企的时代地产，上半年合同销售额453.8亿元，同期拿地权益总价仅35亿元，这并不是一个需要遮掩的数字。

与2020年中报相比，奥园在2021年中报里，更加强调城市更新项目货值数字。

截至上半年末，奥园的城市更新项目货值已高达7543亿元，同比增加14.7%。这个数字，已经超越奥园正式土地储备货值5939亿元。

这不是一个严谨的数字，城市更新项目实施过程利益复杂、周期长，在房企没有拿到实际权益前，价值评估困难。

一年半前，深圳奥科城市发展有限公司成立，剑指深圳一个建筑规模150万平方米的旧改项目,目前该项目仍未落地。

这个项目公司里，“奥园（深圳）城市更新集团有限公司”占股10%，深圳市兴城投资有限公司占股90%，后者由广东国叶有限公司控制，广东国叶为叶剑英之子控制。

融资成本是另一个秘密数字。

奥园2020年上半年的融资实际利率7.5%，与2019年的数字持平，2021年上半年融资实际利率并未公开。

奥园6月中旬一笔2亿元的3年期美元债，票面利率已高达7.95%，还是在发售价仅为本金99.217%的情况之下。

关注奥园的再融资成本，是观察降负债的重要一环。上半年，奥园的有息负债略微下降，但债务结构仍保持紧张态势，短期有息负债占比高达46.5%。

奥园的现金流纠结，在一笔信用债利率调整上充分暴露。

15亿元的“19奥园02”，票面利率为6.8%，原本期限为“2+2”年期，即将面临回售，奥园已将其期限更改为“2+1+1”年期，但利率反而下调至6.6%。

上半年，奥园货币资金从700.3亿元下降至683.2亿元，基本能够覆盖517.2亿元的短期有息负债，但奥园的货币资金受限数额较大，且3个月以上存款较多。

不想让再融资太被动，又想极力控制成本，奥园的遮掩和纠结，也就在所难免了。