债务压顶，股债双杀，合景泰富集团压力剧增

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自去年下半年以来，房企融资环境明显收紧，债务危机事件正持续发酵。

日前，泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等多家知名房企，均已爆出债务违约事件，投资者对地产公司的担忧，如今可谓日日红旗飘飘。

正当势头盛行时，即便有着“华南五虎”之一称号的合景泰富，亦未能抵挡住这股寒风的吹打，自发为明天而忧。

对合景泰富而言，如今最重要的莫过于债务高企的惊悚问题。

债务压顶，迎股债双杀

从某种程度上讲，合景泰富之忧，正如同傍晚日落后的黑夜，徐徐悄然而至。

7月27日，据相关机构汇总价格显示，合景泰富集团2025年8月到期的美元债券，创下了近3月以来的最大跌幅，公司美元债券从每1美元下跌1美分至98.5美分。

除此之外，公司还有两只2026年到期的美元债券亦出现了不同程度的下跌，分别从每1美元下跌1.7美分至94.3美分，以及从每1美元下跌1.6美分至95.3美分。

据统计，公司本次三只债券的存续规模共计9.78亿美元，相当于63.61亿元人民币。

无独有偶，就在公司美元债券杀跌之际，合景泰富的股价在短短几个交易日内跌幅已超过10%，截至8月2日，公司股价最低报价为8.08元/股。

回过头来看，其实在当下很多房企的危机均是从先知先觉的股债双杀开始，随后便是一系列的连锁反应。近期蓝光发展从股债双杀，到债务逾期再升级，众多投资者已有目共睹。

所以，针对合景泰富在资本市场上的异常表现，无疑很难摆脱预感不妙的猜疑。

5月11日，合景泰富发布公告称，公司将发行一笔于2026年到期的绿色票据，票据金额为3.78亿美元，票面利率为6%。公告称，公司拟使用票据发行所得款项净额将公司现有一年内到期及根据其绿色融资框架进行的中长期离岸债项再融资。

简单来说，就是“借新债，还旧债”。走到这一步，与公司债务压顶不无关系。

2020年，合景泰富总资产为2321.98亿元，总负债为1780.82亿元，资产负债率高达76.78%。整体来看，合景泰富一年内到期的债务约252.55亿元，较2019年的237.28亿元增加了约15亿元。

除此之外，2020年，合景泰富的其他应付款及应计款项较2019年的276.27亿元增长到了317.46亿元。然而同期，公司的货币资金为406.36亿元，比上一年度减少了107.42亿元，同比下降了20.91%。不难看出，合景泰富的偿债能力，正在下降。

降速发展，渐失成长

由于债台高企，自此合景富泰进入了全面降速发展周期，而高成长似乎一去不返。

在去年夏天的中期业绩会上，合景泰富创始人孔健岷对投资者坦言：“降低负债率，希望国际国内评级机构对合景评级有提升，是自己最想要做的事。”

研究发现，过去几年合景泰富采取了较激进的扩张策略，在连续加大投资下，公司规模在短时间内得到了迅速的提升。

自2016年起，合景泰富便开始了深化全国战略布局，入驻城市数量由2016年的12个上升至2020年中的40个。在扩张过程中，2016～2020年，合景泰富的合约销售额分别为223亿元、380亿元、655亿元、861亿元、1036亿元。

然而千亿之路，往往伴随着高杠杆，合景泰富也并不例外。从2015～2019年，合景泰富的杠杆水平持续放大，呈现一路上扬的势头。以资产负债率为例，其分别为71.94%、78.32%、79.07%、82.78%、82.16%。

2015～2019年，合景泰富的负债总额从573亿元增长到了1761亿元。近2000亿债务压顶，其发展压力可见一斑。为此，合景泰富为明天而忧，将降杠杆纳入工作重点，并不意外。

时至今日，合景泰富拿地速度已表现出放缓的势态。2020年，公司权益土地成本降至194亿元，占权益合同销售的30%，而2019年和2018年其分别33%和53%。

此外，公司销售规模亦迎来了降速发展。2021年，合景泰富的销售目标是1240亿元，较2020年增长20%。但今年上半年，公司预售额仅562亿元，全年完成目标尚不足五成。

真实债务或要比现有数据高

庆幸的是，在降速发展举措下，合景泰富的债务压力已得到一丝缓解。

截至2020年底，公司净负债率为61.7%，较2019年下降了13.7个百分点；剔除预收账款资产负债率为75.1%，较2019年下降了5.7个百分点；现金短债比为1.8%，较2019年下降了0.6。

从反映企业负债水平的“三道红线”标准来看，2020年合景泰富只踩中一道红线，位列黄档。对于达标时间，公司管理层表示，有信心在2021年底达到绿档。

不过，对于如此迅速的完成降杠杆动作，合景泰富或存在“明股实债”的可能性。

2020年，公司非控股股东权益（少数股东权益）为103.8亿元，相对2019年的24.47亿元暴涨了429%，非控股股东权益在权益总额中占比上升至23%，然而这一比例在2019年同期仅6.8%。

一般而言，快速增长的少数股东权益是房企利用“明股实债”的直接表现。因此在外界看来，债务压顶之下，合景泰富可能存在引入“债务股东”的可能性，以此有效降低企业年报中的表内债务数据。从中可见，合景泰富的真实债务水平可能要比现有数据高得多。

暴风雨来时，合景泰富房屋质量亦开始遭到了质疑。知乎上有网友表示，合景的房子质量不是一般的差，尤其是精装房，地面渗水，水泥地面可以养鱼等。

作为曾经的“华南五虎”，在刚刚跻身千亿房企阵营后，便渐渐褪去了昔日的雄风，债务重压之下，无疑难掩公司后续预感不妙的势头。