完成40亿收购后,远洋集团又给自己上了“双保险”?

2021-07-27 10:28:18
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2021-07-27

在完成40亿元收购红星地产70%股权后,远洋集团为自己上了一份“双保险”:委任大家保险集团两名高管赵鹏、陈子扬为非执行董事,之前两名非执行董事符飞、栗利玲双双辞任。

撰文/ 卢泳志

编辑/ 高岩

在地产江湖中,远洋集团(3377.HK)算不上“明星”企业,其董事局主席李明也称不上高调。不过,进入2021年,远洋集团却一改以往低调的作风,频繁被置于聚光灯下。

7月25日,在完成40亿元的收购后,远洋集团又公布了一项人事变动,由于需要更多时间专注处理其他业务,符飞、栗利玲辞任非执行董事。

与此同时,远洋集团委任赵鹏和陈子扬为非执行董事。

值得一提的是,这二位高管都来自大家保险集团,其中,赵鹏现任大家保险集团总经理助理兼董事会秘书,陈子扬任投资总监兼投资管理部总经理。

对此,一位资深猎头向风云地产界表示,一般情况,企业完成收并购后都会出现不同程度的人事变动,但此次人事变动不一定与此相关。

香颂资本董事沈萌也对此表示,远洋集团出现的人事变动更多是体现在股东对其派驻代表的更换,而且基本都是非执行董事、并不涉及日常经营层面,所以大规模变动的可能性不大。

缩水77亿元的“驰援”

经历3个多月的“发酵”后,远洋集团对红星地产的收购购落下帷幕。

7月18日,远洋集团、远洋资本与红星美凯龙(1528.HK)签署协议,以40亿元收购红星地产70%股权,三方分别持有35%、35%、30%的股权。

目前,远洋已经完成18%股权的收购,预计分别于7月30日、8月10日、2022年1月10日完成收购余下22%、11%及19%的股权。

实际上,早在3月28日,就有消息指出,红星美凯龙欲将红星地产18%的股权打包出售给远洋资本,接盘价格约为200亿元。

来源:红星美凯龙官网

3月29日晚间,远洋资本在官微推送中辟谣了200亿元的说法,并表示:股权转让对价为10.3亿元,入股后双方将展开进一步战略合作。

当天,有报道称,18%股权对应交易对价为40亿元。不过,远洋资本向风云地产界回应表示:“不是200亿元,也不是40亿元。”

7月18日,在公布的收购协议中,收购价格最终确定为40亿元,标的为红星地产70%的股权,但公告中并未提及具体的收购项目和是否包含债权。

不过,截至2020年,红星地产净资产为167.49亿元,以该数值计算,70%的股权对应的价值约为117.24亿元,可见远洋的出价缩水超77亿元。

IPG中国首席经济学家柏文喜对此分析称,收购价与对应的股权价值相差过大,表示红星地产可能存在明股实债问题,或者收购价被打了较大的折扣,后者说明红星企发的流动性压力非常严重。

来源:公告截图

值得一提的是,6月2日,远洋资本斥资23.12亿元收购了红星美凯龙所持有的7家物流子公司。

红星美凯龙相关负责人对此表示,本次合作契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略,有利于红星更加聚焦主业,持续降低公司的负债率。

柏文喜进一步指出,这说明远洋看好这部分物流地产项目的投资价值,也反映了红星美凯龙当前的流动性压力比较大,急需补充现金流。

近年来,红星美凯龙业绩大幅下滑,同时面临债务压力。财报显示,2020年,红星美凯龙营收142.36亿元元,同比下滑13.56%;归母净利17.31亿元,同比大降61%。

截至2020年末,红星美凯龙可用的货币资金为65.11亿元,负债达804.5亿元,其中流动负债金额为316.39亿元。

“打包”职业经理人团队?

经历大规模的收并购后,双方企业往往都会出现与之相关的人事异动。

据风云地产界了解,在本次收购中,远洋集团买入的不仅是红星地产的资产包,可能还包括其职业经理人团队。

在3月28日签署框架协议后,以远洋集团董事、远洋资本董事长王洪辉领衔的尽调团队曾进驻红星地产。

在这3个月内,远洋资本尽调团队对红星地产的资产包很满意,决定进一步收购,且对红星地产现在的管理团队也很认可,认为其“整体运营模式算是行业内的良心企业”。

据悉,红星地产总裁楼超钢这支管理团队于2013年加盟,团队中大部分管理人员均出自中海。在其带领下,2020年,红星地产以480.6亿元销售额排名66位。

值得一提的是,在此之前红星地产一直没有裁员、也没有更换管理团队的动作,由此可以看出红星控股对红星地产管理团队的信心。

正因如此,远洋看中了红星地产管理团队,愿意将红星地产与整个团队一起“买”下。

不过,在上述资深猎头看来,在企业收购中,同一个职能负责人只能有一个,一般来说降职的都是被收购方,除非是业内比较出名的职业经理人。

对此,远洋方面表示,远洋集团将以开放包容、互相尊重的姿态,推进红星地产团队的稳定和融合,构建起1+1>2的共赢局面。

远洋集团的地产谋局

远洋集团,创立于1993年,用十年时间实现北京出售总建筑面积第一,并于2004年开始全国化布局。

2007年,远洋集团成功赴港上市;2009年,销售额突破百亿元;2016年,销售额超过500亿元;2018年,销售额达到1095.1亿元,跻身千亿俱乐部。

经历了快速发展,远洋集团开始“去地产化”,2016年正式更名为“远洋集团”。

之后,远洋集团的业绩增长出现疲软,尽管2018年销售额销售千亿,但毛利率从2017年的24.52%下降至20%,2019年和2020年分别为20.07%和18.5%。

另外,远洋集团2019年和2020年的净利率分别为8.18%和8.29%,连续两年低于10%,而销售成本却连年增长。

来源:远洋集团官网

2020年,远洋集团又从多元化发展转为聚焦地产主业,但业绩依然差强人意。

财报显示,远洋集团2020年销售额达到1310.4亿元,同比仅增长1%。据克而瑞统计,远洋集团的销售排名比2019年下降了11名,跌出TOP30,排名36。

土地方面,远洋集团的总购地成本和平均土地成本都有提高,平均地价从2019年的5400元/平方米,上升至 6200元/平方米。

据中指院数据显示,2020年,红星地产拿地面积为553万平方米,拿地金额168亿元;远洋集团拿地面积是246万平方米,拿地金额229亿元,高于红星地产。

此外,红星地产拥有的1800亿元土储货值,并在商业地产、商业住宅两个产品系列手握多个成熟IP。截至2020年,红星地产已经在全国57座城市布局120多个项目。

对于此次收购,有业内人士指出,远洋集团补充了大规模的待售货值,对于一家龙头房企而言,这是再度冲击产业规模的优质机遇。

远洋集团的执行总裁王洪辉也表示:“房企之间通过战略合作方式实现互利共赢,已成为重要发展趋势。”

理想是美好的,此次合作到底能不能实现1+1大于2的效果呢?欢迎留言评论!


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