完成40亿收购后，远洋集团又给自己上了“双保险”？

撰文/ 卢泳志

编辑/ 高岩

在地产江湖中，远洋集团（3377.HK）算不上“明星”企业，其董事局主席李明也称不上高调。不过，进入2021年，远洋集团却一改以往低调的作风，频繁被置于聚光灯下。

7月25日，在完成40亿元的收购后，远洋集团又公布了一项人事变动，由于需要更多时间专注处理其他业务，符飞、栗利玲辞任非执行董事。

与此同时，远洋集团委任赵鹏和陈子扬为非执行董事。

值得一提的是，这二位高管都来自大家保险集团，其中，赵鹏现任大家保险集团总经理助理兼董事会秘书，陈子扬任投资总监兼投资管理部总经理。

对此，一位资深猎头向风云地产界表示，一般情况，企业完成收并购后都会出现不同程度的人事变动，但此次人事变动不一定与此相关。

香颂资本董事沈萌也对此表示，远洋集团出现的人事变动更多是体现在股东对其派驻代表的更换，而且基本都是非执行董事、并不涉及日常经营层面，所以大规模变动的可能性不大。

缩水77亿元的“驰援”

经历3个多月的“发酵”后，远洋集团对红星地产的收购购落下帷幕。

7月18日，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙（1528.HK）签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权，三方分别持有35%、35%、30%的股权。

目前，远洋已经完成18%股权的收购，预计分别于7月30日、8月10日、2022年1月10日完成收购余下22%、11%及19%的股权。

实际上，早在3月28日，就有消息指出，红星美凯龙欲将红星地产18%的股权打包出售给远洋资本，接盘价格约为200亿元。

来源：红星美凯龙官网

3月29日晚间，远洋资本在官微推送中辟谣了200亿元的说法，并表示：股权转让对价为10.3亿元，入股后双方将展开进一步战略合作。

当天，有报道称，18%股权对应交易对价为40亿元。不过，远洋资本向风云地产界回应表示：“不是200亿元，也不是40亿元。”

7月18日，在公布的收购协议中，收购价格最终确定为40亿元，标的为红星地产70%的股权，但公告中并未提及具体的收购项目和是否包含债权。

不过，截至2020年，红星地产净资产为167.49亿元，以该数值计算，70%的股权对应的价值约为117.24亿元，可见远洋的出价缩水超77亿元。

IPG中国首席经济学家柏文喜对此分析称，收购价与对应的股权价值相差过大，表示红星地产可能存在明股实债问题，或者收购价被打了较大的折扣，后者说明红星企发的流动性压力非常严重。

来源：公告截图

值得一提的是，6月2日，远洋资本斥资23.12亿元收购了红星美凯龙所持有的7家物流子公司。

红星美凯龙相关负责人对此表示，本次合作契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略，有利于红星更加聚焦主业，持续降低公司的负债率。

柏文喜进一步指出，这说明远洋看好这部分物流地产项目的投资价值，也反映了红星美凯龙当前的流动性压力比较大，急需补充现金流。

近年来，红星美凯龙业绩大幅下滑，同时面临债务压力。财报显示，2020年，红星美凯龙营收142.36亿元元，同比下滑13.56%；归母净利17.31亿元，同比大降61%。

截至2020年末，红星美凯龙可用的货币资金为65.11亿元，负债达804.5亿元，其中流动负债金额为316.39亿元。

“打包”职业经理人团队？

经历大规模的收并购后，双方企业往往都会出现与之相关的人事异动。

据风云地产界了解，在本次收购中，远洋集团买入的不仅是红星地产的资产包，可能还包括其职业经理人团队。

在3月28日签署框架协议后，以远洋集团董事、远洋资本董事长王洪辉领衔的尽调团队曾进驻红星地产。

在这3个月内，远洋资本尽调团队对红星地产的资产包很满意，决定进一步收购，且对红星地产现在的管理团队也很认可，认为其“整体运营模式算是行业内的良心企业”。

据悉，红星地产总裁楼超钢这支管理团队于2013年加盟，团队中大部分管理人员均出自中海。在其带领下，2020年，红星地产以480.6亿元销售额排名66位。

值得一提的是，在此之前红星地产一直没有裁员、也没有更换管理团队的动作，由此可以看出红星控股对红星地产管理团队的信心。

正因如此，远洋看中了红星地产管理团队，愿意将红星地产与整个团队一起“买”下。

不过，在上述资深猎头看来，在企业收购中，同一个职能负责人只能有一个，一般来说降职的都是被收购方，除非是业内比较出名的职业经理人。

对此，远洋方面表示，远洋集团将以开放包容、互相尊重的姿态，推进红星地产团队的稳定和融合，构建起1+1>2的共赢局面。

远洋集团的地产谋局

远洋集团，创立于1993年，用十年时间实现北京出售总建筑面积第一，并于2004年开始全国化布局。

2007年，远洋集团成功赴港上市；2009年，销售额突破百亿元；2016年，销售额超过500亿元；2018年，销售额达到1095.1亿元，跻身千亿俱乐部。

经历了快速发展，远洋集团开始“去地产化”，2016年正式更名为“远洋集团”。

之后，远洋集团的业绩增长出现疲软，尽管2018年销售额销售千亿，但毛利率从2017年的24.52%下降至20%，2019年和2020年分别为20.07%和18.5%。

另外，远洋集团2019年和2020年的净利率分别为8.18%和8.29%，连续两年低于10%，而销售成本却连年增长。

来源：远洋集团官网

2020年，远洋集团又从多元化发展转为聚焦地产主业，但业绩依然差强人意。

财报显示，远洋集团2020年销售额达到1310.4亿元，同比仅增长1%。据克而瑞统计，远洋集团的销售排名比2019年下降了11名，跌出TOP30，排名36。

土地方面，远洋集团的总购地成本和平均土地成本都有提高，平均地价从2019年的5400元/平方米，上升至 6200元/平方米。

据中指院数据显示，2020年，红星地产拿地面积为553万平方米，拿地金额168亿元；远洋集团拿地面积是246万平方米，拿地金额229亿元，高于红星地产。

此外，红星地产拥有的1800亿元土储货值，并在商业地产、商业住宅两个产品系列手握多个成熟IP。截至2020年，红星地产已经在全国57座城市布局120多个项目。

对于此次收购，有业内人士指出，远洋集团补充了大规模的待售货值，对于一家龙头房企而言，这是再度冲击产业规模的优质机遇。

远洋集团的执行总裁王洪辉也表示：“房企之间通过战略合作方式实现互利共赢，已成为重要发展趋势。”

理想是美好的，此次合作到底能不能实现1+1大于2的效果呢？欢迎留言评论！