裁员、总部保不住！泰禾还能指望谁？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：布冬

编辑助理：朱智琪

泰禾集团（000732.SZ）冰火两重天。一面是积极“引战”、复工复产的官方利好不断释放，另一面却是裁员、总部大楼拟被查封等负面信息漫天飞。

5月11日，据自媒体“地产谈资”消息，泰禾近期正开展从集团到各个区域公司的大规模裁员行动，譬如南京区域公司将裁员90%，并于5月底完成人员离职，其他区域公司也有参照南京区域公司进行裁员的打算。

此前的5月8日，债主渤海信托一纸要求泰禾搬离办公点北京公馆、否则将“申请查封保全”的公告，令“泰禾总部被查封”的言论甚嚣尘上。而这，也仅是泰禾债务纠纷的一角。

▲渤海国际信托公告。

泰禾的资金困局已非新鲜事，截至今年一季度，其已到期未归还的借款金额仍高达431.5亿元。去年7月万科拟入股的消息一度让市场对泰禾的希望重燃，泰禾亦持续释放出要打翻身仗的信号，而今10个月过去了，泰禾的千亿债权人、维权业主、合作商等相关方，到底等来了什么？

 万科等得起

在泰禾事件中，万科的一举一动都备受关注。这位向泰禾抛出橄榄枝的金主，当真能被寄予厚望吗？

从成立处理问题的工作小组、牵线协调债权人洽谈，到拟成立平台公司，万科对泰禾的介入确实在逐渐深入，但与此同时，万科的审慎、克制，也让这场救援的进程缓慢、收效甚微，而又充满变数。

此前，据多家媒体报道，万科内部成立了处理泰禾问题的工作小组，由曾担任财务负责人的董事长黄文金负责。重组期间，万科介入协调和参与泰禾与债权人的谈判，并取得一些成效。

据泰禾官方信息，去年下半年以来，其已得到多家主流金融机构的支持，旗下珠海、深圳、漳州等多地子公司与金融机构达成债务重组协议。

此外，万科还在项目梳理、融资筹资等方面做了不少工作。近期双方成立操盘公司有了新进展，此举便在于梳理并盘活泰禾旗下的部分资产。

据经济观察网4月6日消息，万科已调度一支团队协助泰禾操盘部分项目，首批推进项目也已选定。该团队将和泰禾在上海成立一家平台管理公司，负责项目对接、协调等相关事宜，目前该公司已开始启动注册；并将在华东和华南两个区域成立相应的项目操盘公司。

不过，无论是平台管理公司，还是项目操盘公司，都不会与万科有直接股权关系。

对应万科总裁祝九胜在3月31日举行的业绩会上的回应，双方正酝酿成立的是操盘公司，而非接盘公司。该公司是接受各方委托“干活的”，包括启动项目，建造和销售项目等，但不承担项目本身的债务。

▲万科总裁祝九胜今年3月对入股泰禾作出回应，图片来自中国企业家。

他表示，泰禾问题的整体解决仍需很长时间，不排除少数项目先行“解套”。少数资源条件好、债权债务协议达成、各方都支持的项目，将成立操盘公司先行启动盘活，解决一部分债务问题，具体方案仍在探讨中。

可见，双方合作历时10个月，万科对泰禾的救援仍限于项目层面，所谓的操盘公司目前仍处于起步阶段。

“从万科的态度和举措来看，其对泰禾背后的债务窟窿是有充足认识的，所以会比较谨慎。从实际过程看，万科当前也需边走边看，若经营转好，后续才有合作的可能性。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

他进一步指出，双方合作的效应是弱于预期的，万科目前的角色还不是战略投资的性质，而是一种股权方面的合作，故缓解压力的作用是偏弱的，但至少万科有可进可退的余地。

实际情况亦是如此。驰援泰禾，万科便是做好“防护”再出手，设置了严苛的前提条件，其中的核心是泰禾就债务重组达成各方认可的方案，而万科不对泰禾的经营及债务等承担任何责任。

换言之，要拿到24.27亿元的战投资金，关键仍在泰禾自身的偿债能力与债权人的抉择，而万科则将自身的风险降到了最低。

正如祝九胜所表态的，“帮人忙不会给自己添乱”，“解锁的钥匙还是在泰禾自身和债权人手上”。然而，按照目前的进度，“距离入股还有相当大的难度”。

至少从目前来看，万科在泰禾事件中的支持力度有限，实际发挥的作用或该重新审视。泰禾乐意向外界透露的积极引入战投的信息，也更像是“烟雾弹”，迟迟未有实质性进展。

难怪有业主形容，如今的泰禾犹如一位重症病人，刚刚走出ICU病房，需要休养恢复；而万科，黄其森最大的指望，却口惠而实不至。至于原因，泰禾内部人士对媒体称，合作还在积极进展中，只是需要泰禾达成的条件部分还没有兑现。

至于万科入股后泰禾的发展前景，那更是后话了。

 债务重组缓慢推进

重组路漫漫，万科的真金白银并不好拿。

据2020年年报，泰禾已与大部分主要债权人就已到期未归还借款达成和解，主要方式包括延长借款的还款期限、对资金成本给予一定的优惠以及豁免违约金。

但总体规模不到200亿的展期规模，与泰禾高达1967亿（截至2020年底）的债务相比，仍是杯水车薪。到今年一季度末，泰禾已到期未归还借款金额已进一步攀升至431.55亿元。

“泰禾的债权人繁多，因不同项目的实际情况有别，加之不同公司有各自诉求，使得谈判进度不一，要在短期内达成一致十分困难。从项目层面推进债务重组，是相对务实的做法，但这个过程有可能会较为漫长。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

并非所有债权人都愿进行债务展期，予以泰禾喘息空间。

渤海信托的查封声明之前，5月5日，泰禾公告披露，其被上海金融法院判决归还四川信托本息42.55亿元及违约金。

▲泰禾集团上月被判归还四川信托巨额资金。

此前4月29日的公告显示，仍有14宗重大诉讼、仲裁事项，总金额超过140亿元；其中9宗为金融借款纠纷。这些诉讼的具体影响尚难预估。

据自媒体“风云地产界”援引泰禾内部人士消息，债务重组目前已经完成了大部分，少部分还在积极沟通中，容易解决的基本都已经解决了，剩下一些“硬骨头”，需要一定时间。

由此可见，泰禾与债权人的斡旋还将持续，债务重组仍处“爬坡期”。要走出流动性危机，万科的作用有限，即便是债权人同意债务展期，也仅是以时间换空间，泰禾仍要靠自己。

在现金流几近枯竭、“三道红线”全踩中的情况下，泰禾亟待证明的，是它的卖房能力，以此来获得增量资金，这对于推进债务重组也有积极意义。

实际上，泰禾也在积极复工复产复销。

据泰禾官方信息，除未启动的储备项目外，泰禾目前在售在建的项目分为现房准现房产品、始终未停工或在建已复工项目、待复工项目。

这其中，现房准现房产品是重点。按照泰禾的说法，其在北京、福州、厦门、上海、南京、杭州和广深区域等有中国院子、福州湾、福州金府大院、厦门红树湾院子等20余个项目，有望在五六月份满足销售条件。

复工复产关乎其销售及回款，亦是业主们关心的重点。自泰禾陷入资金危局，多地业主因项目停工、延期交付等原因维权四起，他们的购房款多数在百万乃至上千万元。

▲去年，深圳泰禾院子营销中心门口出现维权者，图片来自“深圳新房马良”。

不过，在复工复产这件事上，泰禾也饱受争议。

据多家媒体报道，年报出炉后，部分业主质疑，泰禾是“云复工”，实际上很多项目仍然是停工、未开工状态。譬如泰禾北京院子二期的业主投诉泰禾造假，称年报里泰禾北京院子二期工程的完工进度为“86.57%”与事实不符。

此外，泰禾未在财报中公布销售和回款。至2020年年底，公司账上余留了大量未销的存货，金额达1544亿元，占总资产的71.21%。其中，有552亿元存货处于借款抵押状态。

对于入股泰禾，万科管理层曾公开表示，泰禾的问题在于资金和融资，公司本身的产品力和基础能力是不错的。

“品质是泰禾的底线。”这是泰禾董事长黄其森乐于向外界传递的信息，很大程度上，泰禾的院子是他的底气和骄傲。

截至2020年底，泰禾土储总建筑面积3239.91万平方米，总货值约4000亿元；剩余可开发建筑面积923.87万平方米。

接下来，要看黄其森的带货能力了？