“河南王”建业地产之困

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5月6日晚建业地产（00832.HK)发布了2021年4月销售数据。

数据显示，截至2021年4月30日止，建业地产连同其附属公司物业合同销售总额为219.15亿元，同比增加4.5%；总合同销售建筑面积319.42万平方米，同比增加8.7%；平均销售价格6861元，同比减少3.9%。

从4月份单月销售额看，建业地产实现物业合同销售额54亿元，同比减少28%，合同销售建筑面积80.2万平方米，同比减少21.4%。

这家成立于1992年的房地产开发公司于2008年6月在香交所主板上市。因其地产布局的主力市场在河南省，且常年在河南市场占有率排名第一，被称为“河南王”。

虽然在2019年跨入千亿元规模俱乐部，但长期重仓布局河南一省难以突破，增收不增利过高的融资成本侵蚀利润，千亿负债导致净产负债率高居不下，建业地产正面临破局之困。

增收不增利

从建业地产的年报业绩看，2020年其合同销售金额为10256.42亿元，同比增长1.48%。重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。建业地产收益约为433.04亿元，较2019年增加约40.8%。

但其归母净利润18.02亿元，较2019年下跌10.6%。净利润21.02亿元，同比减少13%。

净利润率降至4.85%，较2019年下滑3个百分点。这是建业地产近5年来首次出现负增长。

根据中指院数据，同期中国百强房企平均净利率水平在11-12%。克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名从2019年的27位降到34位，并且认为“净利率以及归母净利率有小幅下降，整体看来企业的利润率仍然处于较低的水平，盈利水平仍然有待加强。”

对于净利润下降，建业地产表示“由于外汇远期合约、外汇期权合约及外汇掉期合约等衍生金融工具公平值变动所致。”。汇率波动导致其亏损约6.13亿元。去年优先票据总额增加导致利息支出增加。

另一方面，销售成本上升也在吞噬利润。2020年，建业地产销售成本由227.61亿元，上升至347.08亿元，增幅达52.5%。

毛利率亦下降了6.1个百分点，至19.9%。建业地产解释，毛利率下降则是受疫情影响，在部分城市采取去库存策略刺激销售，销售提价空间收窄。另外，车位销售的毛利率由去年的46%减少至今年的30.7%。

建业地产去年销售均价为6811元/平方米。今年前4个月，平均销售价格6861元，同比减少3.9%。去年9月，建业地产董事长胡葆森曾公开表示不带头降价，降价促销弊大于利。

走出河南之困

兴也河南，困也河南，是建业地产的写照。

年报显示，截止2020年底，建业地产在建项目总面积约为3265.4万平方米，在建项目为180个。其中，25个位于河南郑州，河南省其他城市共152个，海南省3个。这表明，建业地产98%的在建项目在河南省。

2020年，河南省的销售贡献占到了建业地产销售的99%，其中郑州的销售额为153亿元，占比为22%。河南省外的销售额5亿元，来自于海南。

2008年上市，一直到2019年，建业地产才刚刚实现了千亿规模，2020年勉强守住千亿门槛。这样的速度，可谓不温不火。很大一个原因是因为主要布局河南省内。

当初，建业地产施行“省域化战略”，覆盖河南省、市、县、镇、村的五级市场。凭借着三四线城市去库存的热潮，建业地产也迎来了快速发展期。然而，随着城镇化率的提升、棚改红利不再，建业地产面临着大量布局在河南省内三四线城市项目去化的难度增大。比如，建业地产在平顶山、许昌、新乡、驻马店等地级市的项目，面临购买力不足的问题。

另一方面，随着竞争加剧，建业地产在河南市场的占有率呈现下降趋势。2020年，建业地产河南市场占有率为10.78%，较2019年下降0.4个百分点，为2016年以来，市场占有率首次出现下降。

在土储方面，2020年，建业地产新增储备建筑面积918万平方米。截至2020年底，拥有土地储备建筑面积5411万平方米，其中权益建筑面积4029万平方米。

从上图可见，其土地储备也主要在河南省境内，海南省占比为1.03%。共有243个项目，其中，240个来自于河南，3个位于海南。

喊了2年的“走出中原”的建业地产，仍然偏安在河南。今年2月6日，胡葆森发文称：“自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。”

从数据来看，2013年-2016年，建业地产的土地储备都来自河南省。2017年，新增了省外土储，占比2.78%。2018-2019年，省外土储分别是1.9%和1.1%。2020年则降至1.03%。

资金之困

2020年年报显示，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%。截止4月13日已经披露的内地房企股“三条红线”数据显示，建业地产剔除预收款后的资产负债率居“黄档”房企首位。

年报显示，2015-2020年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿元，呈现逐年快速上涨的情况。

在所有负债中，流动负债占比很高。数据显示，建业地产流动负债合计达到1306.39亿元，占比达87.49%。其中，优先票据为72.01亿元。2019年，这一数据只有48.58亿元。公司债券增幅高达101.3%，从2019年的14.90亿元增加至2020年30亿元。

截至2020年年末，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款总值约为293.27亿元，同比下降4.7%。总有息负债为313.04亿元。

值得注意的是，建业地产2020年融资成本从2019年的3.95亿元上升至12.72亿元，暴增221.8%。

负债规模的扩张带来债务风险，也令融资成本上升导致利润被侵蚀。2020年高企的融资成本，侵蚀了建业地产去年70.59%的归属股东净利润。

数据显示，2020年上半年，建业地产融资成本为3.7亿元，较2019年同期上升60.87%。而2019年上半年，其融资成本 2.3亿元，同比上升40.2%，占当期净利润的50.83%。

1400亿元的总债务，高企的融资成本，是一把达摩克利斯之剑。为了偿还债务及其它，建业地产多次发新债，用于偿还旧债。

去年8月，建业地产发行3亿美元高级票据，息票率达7.25%。9月，就7笔高级美元票据发布同意征求，建议修订票据契约，融资共21亿美元。11月18日，再次发布公告称，将发行3亿美元2024年到期票息7.75%的优先票据，两笔优先票据均用于偿还一年内到期的中长期境外债。今年1月，又发行了2.6亿美元优等票据，票面利率7.5%，2025年到期。

目前，建业地产有9笔境外债券融资，票面利率在6.75%-7.9%之间，剩余年限在0.57-4.25年之间。余额共计26.6亿美元。

国际评级机构标普的评级体系下，建业地产长期发行人信用评级仅为B+，处于投机级。根据Bloomberg，2021年4月1日，2023年11月7日到期的建业地产美元债估值收益率10.78%。

此外，建业地产分拆旗下代建公司中原建业赴港上市，也从另一个方面反映出其对资金的饥渴。这对于渴望资金，急于突围河南，负债高达1400亿的建业地产，是否是杯水车薪？