楼市1天1个调控！住建部“打鼹鼠式”巡视，房价到底会不会跌？

来源：金角财经

作者：于问之

从年初的深圳、上海，到2月的北京，再到3月的杭州、无锡、成都、西安，4月的广州、合肥、宁波、东莞、南通......

住建部化身为最繁忙的中央部委，前堵后截，把一众已经冒头、想要冒头、正在冒头的城市，全部摁了下去。

中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，全国楼市调控政策发布数量已经超过140条，单月数量超过40条，平均每天1.3条。

可以说，楼市早就步入下行周期，曾经钻空子套取消费贷买房的行为，也不再成为一些地方的潜规则，而是摆在台面上，作为痛批整治的对象。

伴随而来的，还有二手房限价、土地供应、整顿中介等多方面举措，就连打着人才落户幌子松绑楼市的南昌，新政也没撑过一天。

曾几何时，2018年国家出台资管新规，金融去杠杆步入深水期。那些在中国金融体系里嚣张跋扈了十几年的影子银行和灰色生态，连带着P2P灰飞烟灭。

经此一役，央行、银保监、证监会等相关部门在真刀实枪中积累了丰富的整治经验。

一系列迹象表明，这些经验开始瞄准炒房层面了，楼市俨然来到新的十字路口。

深圳历来是楼市调控的“样板间”，从这座城市的楼市冷热，能够一窥地产行业的剧变。

中国人民银行深圳中心支行最新公布的数据显示，2021年3月，有超过2000亿的“热钱”撤离了深圳。

短期来看，资金总量变动与楼市冷热情况息息相关，之所以出现这样的资金撤离，不断收紧的楼市调控政策是一大因素。

譬如，2月出台的“二手房官方参考价”就极具杀伤力。有了它之后，中介机构将不能在任何场合公布实际成交价，必须且只能公布官方参考价。

在很多片区，官方参考价只有实际成交价的70%，个别盘甚至腰斩。另外，深圳的豪宅线重新划定，总价变更为750万元。

深圳出台二手房交易指导价格，还容易引发杀猪盘，图源网友截图

一时间，二手房市场普遍降温，市场转冷。

在实际执行过程中，也出现了一些有意思的现象。即便价格被控制了，一些业主会通过其它方法绕过价格，例如价格歧视。例如原本一套房子1000万，你非要我卖800万，好，那我得有个补充合同，200万少不了，没谈妥大不了先不卖了。

可谓上有政策，下有对策。但折腾来折腾去，房子流动性是大大降低了。

随后，深圳开始严查经营贷违规流入楼市，还严查打新资金，比如购房者首付款来源是否合理合法、月供能力是否充足，并整治代持、众筹打新等行为。

上周，七部门查处深房理的消息堪称惊天巨雷，惹得一众炒房客噤若寒蝉。

深房理的罪状公告里列得很清楚，简单来说，是其不仅自己炒房，更是把“炒房”作为一个产业链，玩起了滚雪球的炒房生意，以推高房价为终极目标。

最终，“深房理”从首爆到查处严惩只用了6天时间。

某种程度上，这样的骚操作在深圳层出不穷，尤记去年4月，这座城市就曾曝出拿疫情贴息贷款去炒房的行为。

这一次，针对明里暗里的骚操作，高层不会“睁一只眼闭一只眼”了。

在这座特区差点要沦为“先行炒房区”之际，七个部门联合作战、铁腕出手，其杀鸡儆猴意味，你细品！

短期来看，效果立竿见影。目前深圳二手房市场全面转冷，只有少量供应的新房由于价格倒挂，还维持一定热度。眼下这一情况，还将至少维持1年到1年半。

于是不难发现，热钱开始撤离出深圳，到深圳周边或其他省市寻找机会。

最典型的莫过于广州黄埔、番禺，东莞凤岗、长安等环深片区，自去年以来，迎来了一波普涨。直到最近，这些地市的房价才逐渐平稳。

那么，房价真的能被摁住吗？

种种迹象表明，2021年是老龄化加速、人口增速放缓、金融周期见顶之年。

房住不炒不再只是一句听来响亮的口号，而是切切实实严防死守，从多个维度将中国楼市“五花大绑”。

事与愿违的是，在金融供给（产业集中度管理）、交易限制（四限）和行业监管（融资三道红线、预售监管等）均出台调控措施情况下，国内楼市泡沫依然持续膨胀。

1月和2月，中国新房销售猛增133%，而房地产投资增长38%。同期，这种需求推动房地产贷款增长14%，增幅为7年来最高。

房价上涨压力到底大不大，央行也说的够清楚了。前几日，央行公开表示：部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大。

房价持续涨，一定另有其因。

有分析认为是土地市场垄断，然而实际上政府这几年为稳房价，还增加了不少限价土地供应；货币政策早已转向，因而也不会是主因。

回归到供求关系分析，在交易层面上，热门地区楼市的供应又往往不足，选择捂盘惜售。

这样来看，似乎房价上涨变成了一门玄学。事实上，今年的形势严峻不同以往。

总的来说，主要分为两个方面。

一方面，从外部环境来看，碰上了世界性资金过剩。

坊间通常认为，支撑房价上涨预期的最大动力，是货币放水，或者说央行的宽松货币政策。

从现实层面来看，国内一波一波放水，再加上各国央行争相放水，美国的无限制QE，宽松货币政策确实在延续。从最新动态来看，3月底央行宣布大幅降息，下调7天期逆回购利率20个基点，某种程度上也释放了宽松信号。

货币政策的宽松，是否转化为购房动力？这一结论，其实存在争议。

有说法认为，社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金；但另一个层面，是众多买家为买房而大量贷款，本身创造了巨额社会融资。

换言之，更大程度上买房并非社会融资的结果，而是其原因。也就是说，归根结底，推高房价的，依旧是预期，或者说是房价只涨不跌的集体信仰。

毕竟，眼下的主要矛盾，是百姓抗通胀买房的迫切需求和楼市调控遏制房价上涨之间的矛盾，它很难调和。

难道真的要把钱导向股市？不少人调侃“股市是用来住的”，并不是空穴来风。

另一方面，从中国自身的房地产周期性规律来看，2021 年面临较大行情上扬压力。

不少行业人员认为，房地产有其特殊的行业周期性。从拿地（一级市场）到楼盘交付（二级市场）再到进入二手房市场（三级市场），差不多是五年。

这么算下来，2021年很像2016年，除了银根层面保持宽松，京沪深此前在2016-2017年超严苛的调控政策，已被基本消化。

目前来看，也呈现一些类似2016年的特征。都是一线城市带头，其他城市紧跟其后上涨。 大热的成都、西安、合肥已经调控，环沪的花桥、嘉兴频繁跳涨，佛山、珠海等大湾区热门二三线城市也将迎来一波上涨潮。

也就是说，资金轮动和房产周期，在2021年同样无法避免。

只是调控这根弦仍然紧绷，新一轮城市轮动，各城市涨幅将会弱于上一轮，轮动效应也会有所减弱。

需厘清一点，楼市调控的逻辑并非抑制房价上涨，而是抑制其过快上涨。

从我国目前60%左右的城市化水平来看，楼市分化情形还将持续，重点城市温和上涨行情很难抑制。

因此，一系列调控举措的本质，是中央与地方在财税分配层面的温和博弈，这场持续的博弈未必是要分出输赢，而是你弱我让你强，你强我让你弱。

所以，调控未必会永远严厉，起码要保护真实居住需求。

可是，要想让住房脱离金融属性、回归居住属性，就要增加持有环节成本。作为一种经济市场体系的制度安排，唯一方式就是税收。

近年来，行业内外多次吹风征收房地产税已不是什么新鲜事，近日这一话题再被提及。

4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，财政部将积极稳妥推进房地产税立法和改革。

在不少人看来，房地产税的震慑威力极大，它就像一把悬在购房者头上的“达摩克里斯之剑”。

诚然，这一说法有一定道理。开征房地产税，可以一定程度约束楼市的“食利者阶层”。其背后逻辑是，随着持有环节成本的增加，炒房持有者也不得不尽力寻找租客——要么自己找，要么中介找，或者专业机构包租。

如此一来，可以一定程度做到“不炒”，实现“房住”，从而增加居住的供应，避免了社会整体资源的浪费。

但对过热的城市来说，房产税实际威力并不如预期。楼市全面真实居住下，房价再高也是无泡沫的。

比如，目前在全国范围内，上海与重庆两城已率先试点，即便如此，上海房价并没有因此就降下来。

此外，房产税与土地出让收入，往往还存在此消彼长的关系。要知道，国内大部分城市都患有土地财政依赖症，已经到了积重难返的程度。

中指研究院发布的2020年报告显示：去年全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元，同比增加16%。上海、杭州、广州、南京等城市土地出让金超过2000亿，常年高居不下。

图：图源中指研究院

针对这一现象，厦门大学城市研究教授赵燕菁就曾指出，“土地财政”下，中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义上，人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。

而对国内大部分城市政府来说，基于生产端的税收政策、GDP考核都鼓励地方政府刺激投资而非消费，卖地已经形成了路径依赖。

比如，广州4月初的调控，几乎都是蜻蜓点水的分内事，缺乏硬核措施。

其中一大原因，便是广州虽然财政收入足够可观，但还得支援广东全省，所以还是会依赖土地财政。因此，除非广州涨得实在是太快了，才有可能真正重拳出击。

某种程度上，开征房地产税未必能做到一劳永逸。其核心目的，是重新调整中央与地方的利益分配，是想用房地产税来代替土地财政，一改热衷卖地的风气。

只是目前来看，还没到时机。

现有的房地产政策，首要目标还是防风险，为此，要限制价格涨得过快，也要限制大量资金进入楼市，以免突然炒高楼价带来风险。

去杠杆成了当务之急。

历历在目的是，银保监会主席郭树清上一次连续3次痛批的对象是“P2P”。第三次喊话之后不到6个月，P2P跌跌撞撞，终究归入尘土。

现在，轮到郭主席连续喊话三次的东西是：房地产灰犀牛。

楼市还将往何处去，已经不言而喻了。