万达商业放弃“回A”！回应称“大概率年内赴港上市”

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）在官网上发出公告，决定撤回万达商业A股IPO申请，将对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

至此，万达商业5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回告一段落。

万达内部人士透露，大概率会年内申请港交所上市，轻资产商管类企业在香港市场受欢迎是公司考量赴港上市的重要原因。

5年等待，上市对赌承压

图片来源：万达商业官网

早在2014年12月，万达商业就曾登陆过资本市场港交所，成为当年港交所最大IPO。但是因为估值较低，股价长期低迷，在登陆港交所一年多后，万达商业就谋求退市，计划回A。

据了解，2015年9月，万达商业就已经开始启动回A程序，并于2016年3月30日宣布退市。

在2016年退市之前，万达商业股价多数时间低于发行价48港元，当年3月30日万达商业收盘价为38.8港元，折合市盈率仅4.62倍。

2016年9月，万达商业完成私有化交易。当时万达商业退市时引入的投资人，收购了万达商业已发行H股的14.41%的股份。这一次私有化收购，万达商业与投资人进行了一次上市对赌，对赌回A上市的时间为2018年8月31日。

然而万达商业成功退出港股后，回A之路并不顺畅。从2015年递交招股书开始，万达商业就一直在等待上市，未能通过申请。

2018年1月，迟迟未能在A股上市的万达商业，距离对赌时间还剩不到7个月。据悉，如果万达商业在2018年8月31日前未能登陆A股市场，将要支付高达400亿港币进行股权回购，还要向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

就在此时，万达商业宣布引入了新的投资者。当时大连万达集团官方发布消息称，腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

其中，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%，共计占万达商业股份比例约14%。

这一次投资，也是当时全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资。

在腾讯等企业接手之前投资人股份时，万达商业与他们同样进行了上市对赌，而最新对赌上市时间为2023年10月31日，还剩2年零7个月。

万达集团负责和腾讯等企业战略投资的高级副总裁刘朝晖曾表示，这次对赌只不过是签订了各方努力实现万达商业上市的目标时间，即使5年万达商管无法上市，也不存在任何回购条款，此次合作协议和香港H股退市的协议性质完全不同。

风云地产界试图在预披露的招股书寻找对赌细节，但是经过查看，万达商业显示的招股书披露时间还是2015年11月13日，并未有近期更新的招股书。

多次转型，谋求再次上市

图片来源：万达商业官网

2015年，当时欲回A上市的万达企业，拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主。

当年房地产市场正由松转紧，密集的调控政策，让万达商业不得不主动求变。当时万达商业宣布全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。经过调整，万达商业将上市主体由三变一，调整为以万达广场为主的商业部分，将酒店和文旅城项目进行剥离。

不过万达商业还是没能如愿成功登陆A股。2018年，在腾讯为主的投资方接手之后，万达商业宣布更改名称，由大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。

从“商业地产”到“商业管理”，万达商业谋求进一步转型。万达方面曾表示，引入腾讯等新的战略投资者后，万达商业将在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，将推动万达商管集团尽快上市。

去年1月，万达商业宣布2019年完成了房地产业务剥离，万达地产集团将承接房地产业务。

据了解，2019年，万达新开业43座万达广场，其中轻资产29座，占比近7成。2020年开业45座万达广场，其中轻资产27个，占比60%。目前在建142个万达广场中，轻资产占比超过80%。

但是宣布“轻装”上阵的万达商业，A股IPO冲击之路依旧不顺畅。2019年5月，万达商业上市被按下暂停键。当时在上交所主板共有131家企业排队，其中有6家企业被“中止审查”，万达商业就位列其中。

去年3月，证监会披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，万达商业状态为“中止审查”，一年后状态仍为“中止审查”。

当年万达商业退出港交所时，考量到A股可以同时利用两个资本市场进行融资，以及业务重心在内地认知度非常高。

3月初，万达商业因股东出售其股份，天津产权交易中心披露了其近期经营数据。

截止到2020年9月30日，万达商管总资产5558.6亿元，负债2825.6亿元，负债率50.83%。营业收入270.53亿元，净利润107.2亿元，净利润率为39.6%。而2019年全年，万达商管营业收入786.56亿元，净利润250.96亿元，净利润率为31.9%。

按照2020年前9月份的业绩推算，去年万达营收业绩下滑比较明显，如果第四季度业绩等于前三季度之和，全年业绩约541.06亿元，与2019年相比，依旧下滑31.21%。

如今迟迟未来登陆A股市场的万达商业，宣布退出了A股IPO申请，没法在A股市场上证明自己的价值。

目前，香港资本市场对物业服务企业的估值显著高于房地产开发企业。在最新对赌时间下，转型成为轻资产商管类企业的万达商业，香港资本市场或许才是最佳归宿。