输血地产商，平安忙不过来了

成为碧桂园、朗诗、旭辉、华夏幸福、金茂等房企第二大股东后，平安集团投资（shuxue）中国房地产的步伐并没有停止。

在地产融资收紧背景下，虽有稍早前参与招商蛇口定增失败，但平安对地产的喜爱无法自拔，他又换了一个姿势——化整为零。

昨晚，雅居乐宣布，将拿出全国7个项目让平安入股。表面上看，这是各个项目公司层面的入股，整体来看，实质是一次重大战略合作：

第一，雅居乐收取的初步诚意金就高达70.5亿元，就算这部分资金是股权交易款，加上未来等比例提供的股东贷款，整体资金量突破百亿元是大概率事件。

对于千亿左右销售规模的雅居乐来说，一次性拿到100多亿元资金，平安绝对可以称为大金主。

第二，这7个项目来自海南万宁、广东清远、中山、惠州、江苏扬州、河南郑州、天津等全国城市，“肥瘦”搭配，平安并不拒绝；

第三，7个项目总占地面积高达176.03万平方米，预计总建筑面积将超过700万平方米，占雅居乐总土地储备比例接近15%，其中还有两个项目让出了第一大股东的位置。

很显然，这是雅居乐与单一资金方最大的一笔合作。

1、

雅居乐倒也坦诚，他们认为这项交易能够带来四点好处：

优化短期及长期资产组合；加深与平安之间的策略合作；增加2020年的现金流量；有利于改善2021年的财务状况。

坦诚的背后当然是无奈，市场变化得如此之快。

2017年的时候，雅居乐还享受着高光时刻，在当年海南“金蛋”清水湾项目170亿元销售额助力下，公司整体销售额逼近千亿元。

陈卓林很开心，他高调出席公司25周年品牌发布会，时隔十多年再次接受媒体专访。不差钱的他，甚至还花了62亿元，从大摩手里买回清水湾30%的股权。

同样在那一年，雅居乐做出了两个战略动作，一个是多元化，环保、代建、园林、物业等业务全面开花；另一个是扩张规模，试图在全国复制海南文旅大盘模式。

此次交易的海南万宁山钦湾项目，是当年从荣盛手里接盘，中山火炬项目也是并购而来；天津项目是复制文旅大盘的标杆性项目。

陈卓林没有想到的是，市场行情与他的预判相背而行。

海南全面限购，将雅居乐的粮仓彻底锁死；文旅大盘全国复制，效果并不理想；全国调控升级，部分区域房价下跌。

拿错地的雅居乐销售增速急剧下降，高毛利回归正常，融资趋紧。

2019年，雅居乐从银行获得资金量同比腰斩，不得不再次转向永续美元债，当年筹得97.53亿元，将雅居乐整体永续债推高至136亿元。

进入2020年，雅居乐没有继续发行永续债，但销售额增长已经极其困难，雅居乐急需要当年大摩投资清水湾一样。

找到下一个金主。

2、

除了2016年合作开发旧金山项目之外，雅居乐与平安在境内的项目合作开始于2019年。

一个是惠州雅居乐白鹭湖，平安投入近20亿元获得34%的股权；另一个是雅居乐从中信国安手里获得的北海第一城，转让了40%股权给深圳盛钧。

此次7个项目交易前几个月，雅居乐与平安不动产旗下子公司深圳恒创联手拿下38.8亿元的中山总价地王。

深圳恒创，以及接手7个项目的深圳安创、桐乡安豪、深圳盛钧，均与平安不动产拥有关联，后者在平安集团内部，主要定位为从事资产管理、不动产投资的子公司。

生动一点描述，如果将保险资金比作弹药，平安不动产就是那个递弹药的突击队员，弯弯曲曲绕过监管部门对保险资金投资限制，将资金送到地产商的手里。

除了超大额诸如碧桂园、华夏幸福、金茂等战略入股，是直接通过平安人寿、平安资管等渠道实施，其他大部分保险资金投资不动产，皆是通过平安不动产实现。

深圳安创、桐乡安豪、深圳盛钧这三家公司，平安不动产仅持有49%的股权，余下51%的股权由平安创科持有，后者是平安内部直接或间接投资地产项目的平台。

平安不动产最赚钱的业务是项目投资顾问，即平安不动产接受平安寿险、平安产险等平安集团子公司的委托，为其提供不动产投资相关咨询服务，按照固定比例收取费用。

2019年，平安不动产“项目投资顾问”收入为12.53亿元，占公司整体收入的56.99%，到了2020年第一季度，这一比例已上升到61.88%。

细分来看，2019年的项目投资顾问收入中，为深圳安创、桐乡安豪提供顾问服务实现的收入就高达5.48亿元、2.31亿元。

一般来说，平安不动产收取费用为总投资额的1%，也就是说，十多亿元的收入，意味着至少有上千亿元的资金投向房地产。

从财务报表“长期股权投资”、“债权投资”两项，也可以看出平安不动产生意的火爆。

其中长期股权投资从从2017年81亿元增长到2020年前三季度的223.6亿元，债权投资从45亿元增长至167.96亿元。

这两项超400亿元的资金，与上千亿元总投资金额之间存在差距，是因为平安不动产在所有直投项目公司中只占49%或者更少股权。

平安不动产“指引”着深圳安创、桐乡安豪、深圳盛钧，正在全国各地入股项目。

“三道红线”之下，地产商饥渴难耐，生意从来没有这么好过。

3、

入股华夏幸福后，平安集团也曾被贴上了“中国房地产市场最大的投资者”的标签，一时舆论汹汹。

眼看着要背高房价制造者的锅，中国第一大民企再也坐不住了。

2019年初的业绩发布会上，平安集团总经理任汇川很生气，“这种说法完全是错误的”，他大概回应了两点：

平安投资不动产类资产远远低于政策规定比例，只不过平安资金量比较大，看起来投的总金额比较多；

平安的地产投资是纯粹财务投资、长期投资，不干预企业正常经营，保险资金投资地产资产是国际行业惯例。

任汇川的话明显就轻避重，只说出了一半实情。

按照银保监会要求，保险资金投资不动产资产比例不得超过30%。按照平安集团3万亿元的保险资金投资组合，投资资金上限大概是9000亿元左右。

前十一个月，中国房地产开发企业到位资金为17万亿元。

这样看起来，平安近万亿资金绝对举足轻重，更何况平安的保险资金每年仍在高速增长。

任汇川一年后就离职了，但平安资金配置需求仍然强烈，“输血”房地产的模式不会停下来。

金融分业经营的当下，平安实质上是中国唯一一家混业经营的金融机构，他们对地产的风险敞口不仅来自于保险资金，还来自于平安银行、平安证券、平安基金等多家子公司。

房地产在中国同样是一个特殊行业，不动产资产泡沫的增长，不以人的意志为转移。

特殊的中国平安，碰到特殊的中国房地产，这注定是一次不能失败的惊天大冒险。