连续卖子，5.27亿出手部分资产后，招商蛇口再出手两家子公司

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

近日，招商蛇口在资本市场动作频繁。

9月13日，招商蛇口发布公告表示，因市场环境发生变化，与“平安系”签订的股份认购协议、补充协议自动终止，双方互不承担违约责任。

同一天，招商蛇口发出公告，表示拟以5.27亿元将广州番禺区6栋建筑物售予仁和养投。

9月15日，北京产权交易所信息显示，招商蛇口拟转让旗下两家公司100%股权。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，目前来看，招商蛇口现金流压力较大。一方面试图以发行股份和可转债的形式来解决资金需求问题；另一方面也在向关联方出售物业来换取现金。

四年投资收益超200亿，再出手两家子公司

披露信息显示，招商蛇口拟转让的两家子公司分别为深圳市招盛阁置业管理有限公司和达峰国际拟转让明华（蛇口）海员服务公司。

风云地产界（微信公号：fydcj888）发现，前者经营范围主要是物业租赁、物业管理，后者管理明华船员基地，包括明华船员培训中心等娱乐场所。

近年来，通过“卖子”获得收益，对于招商蛇口来讲，已是家常便饭。据不完全统计，招商蛇口在2018-2019年，共计出售了18处资产。

今年以来，招商蛇口曾多次降价转让旗下子公司沈阳金道汇通房地产，还通过增资的形式出让了长沙、西安、佛山和嘉兴4处项目股权。

招商蛇口半年报显示，今年上半年公司投资收益约5.21亿元，较去年同期下降了88.16%。采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。通过出售资产和增资操作，已经获得了27.47亿元收益。

据据ZAKER统计，2016-2019年期间，招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元，净利润中的占比分别达到43.87%、22.99%、42.97%、39.17%，收益总计达到238.92亿元，占比显著，带来了不错的投资收益。

经营遇波折，净利润同比减少8成

不过，频繁出售资产对于投资收益的依赖会逐渐加深，处于转型期的招商蛇口经营困局已经逐步显现出来。

2015年，“招商基因，蛇口血脉”选择了合并重组。当时，时任招商蛇口总经理的许永军表示，未来三至五年内，公司三大业务“社区、园区、邮轮”开发与运营，比例将在60%、30%、10%。

去年，招商蛇口转型不及预期，今年以来，变化也并不明显。2020年半年报数据显示，今年上半年，招商蛇口实现营业收入243.20 亿元，同比增长45.74%，其中“社区、园区、邮轮”业务营收分别占比70.33%、29.39%、0.28%，如果按照当初目标，仍待调整。

值得注意的是，在上半年营收快速增长的情况下，招商蛇口净利润为9.13亿元，同比减少81.35%，下降幅度较大。

对于利润的变化，招商蛇口在半年报中表示，因为受限价和调控政策影响利润受到抑制，以及疫情对租赁物业采取了减免租等措施，导致园区利润同比下降明显。

数据显示，招商蛇口净利率今年上半年同比降幅高达27.28%，与2019年末19.31%相比下降了14.2个百分点。

风云地产界（微信公号：fydcj888）整理发现，招商蛇口在2015年合并重组之后，近几年的销售增速、营业收入、归母净利润等多项指标增长速率都处于下降状态。

截止今年8月，招商蛇口实现签约销售金额1603.75亿元，同比增加15.72%，已经完成今年2500亿目标的64.15%，全年完成目标难度不大，但增速较去年有所下滑。

招商蛇口转型遇阻，经营归母净利润增长乏力，其股价近期也一再下跌。数据显示，招商蛇口9月17日收盘价为15.50元/股，较7月最高收盘价，缩水了18.29%，已经跌破了招商蛇口和平安二次商定的非公开发行股份价格15.77元。

三道红线下，现金流问题待解决

今年以来，国家对于房企的管控逐渐加强，“三道红线”的房企融资出炉，进一步提高对房企的融资能力和现金流的要求。

有业内人士表示，招商蛇口与平安联姻失败，对于招商蛇口而言，其面临的最大问题就是现金流。

按照“三道红线”要求来看，目前招商蛇口净资产负债率为37%、扣除预收款后资产负债率55%、现金短债比0.97，仅有一条越线，在头部房企中表现较好。

截止2020年上半年，招商蛇口持有现金648亿元，2019年底753亿元，较年底下降了13.93%。其目前短期有息负债665.22亿元，现金流成为招商蛇口眼前需要解决的问题。

图片来源：招商蛇口半年报

今年上半年招商蛇口经营活动、投资活动、筹资活动，以及现金及等价物流量净额都呈现大幅负增长，对于现金流来讲，压力明显。

对于近期出售部分资产的行为，招商蛇口在公告中直言，此举有利于公司实现快速去化、回笼资金，促进公司业务发展。