仅3家房企业绩过半？上半年13家房企破千亿，近半数目标完成率不及40%

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

在疫情的影响下，上半年依然有13家房企销售额突破千亿，从房企提出的业绩目标及货值去化率来看，虽然百强房企一季度业绩规模同比显著降低，但多数企业对全年市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。

据克尔瑞数据统计，典型上市房企销售目标增长率基本在10%左右、少数房企达20%，增幅在合理范围内；货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。 

不过，另据克尔瑞数据发布的《2020部分杠杆上市房企业绩目标及上半年目标完成情况》显示，2020年上半年，除业绩完成率超50%的恒大、滨江、金茂，以及业绩完成率位于40%-50%区间的龙光、越秀、雅居乐等房企之外，计入统计的36家房企中，近半数房企目标完成率不及40%，富力、融创、远洋3家房企目标完成率低于35%。对于大部分房企而言，下半年仍将面临较大的销售压力。

图片来源：克尔瑞地产研究

恒大：“线上销售+让利”保销售、回款

2020年上半年，中国恒大集团有限公司（下称“恒大”）累计合约销售金额达3488.4亿元，同比增长约23.8%。更值得一提的是回款表现，累计销售回款约3120亿元，同比增长约66.5%。

恒大是今年TOP3房企中唯一公布销售额目标的房企。以年初恒大对外公布的合约销售目标6500亿计算，恒大已完成全年目标54%；若按许家印内部制定的8000亿销售目标，目标完成率也达44%。

有分析人士认为，恒大业绩逆市大增，得益于其对市场节奏的把握，以及品质、性价比契合市场需求的产品。尤其是2月以来，恒大率先实施“网上卖房”营销模式，借助一系列让利组合拳刺激市场，并调动兼职销售员积极性进行全员营销，推动业绩增长。

据了解，恒大的确是最早对疫情冲击采取行动的房企之一，为其销售计划抢得先机，恒大也因此成了为数不多在疫情最严重的月份销售额不降反升的房企。

据恒大发布的数据，今年2月恒大合约销售金额约为447.3亿元，同比增长约107.8%；合约销售面积约为513.8万平方米，同比增长约153.8%，超过历史同期水平。

恒大二月营运数据（未经审核）

图片来源：企业公告

从销售均价来看，据风云地产界（微信公号：fydcj888）测算，恒大今年上半年的销售均价约为8895元/平方米，相较于去年全年破万元的销售均价，“以价换量”策略十分明显。

另外，6月加速“抢收”中，恒大表现也较为抢眼。6月27日恒大加推位于全国多地的14个新盘，单日销售180亿。6月份总计新开盘项目28个，“抢收”合约销售金额约239.7亿元，最终，6月实现总销售760.5亿。

有分析指出，销售高增长是关键，只有销售高增长，才有回款高增长，才能大力降低有息负债。按照恒大目前的销售情况来看，战略落实情况良好。

金茂：城市运营模式降低拿地成本

中国金茂控股集团有限公司（下称“金茂”）上半年销售金额达1028.7亿，较去年同期上涨31.1%。从克而瑞发布的1-6月房企销售Top200排行榜来看，金茂位列12；再加上在24%高业绩增长率的情况下，完成51%的业绩目标，金茂算得上是今年杀出的一匹黑马。

接近金茂人士表示，金茂销售业绩的释放得益于城市运营板块的驱动，随着城市运营项目进入复制阶段，对销售规模释放的助推作用明显增强。

据了解，城市运营模式能够有效地降低拿地成本，成为了金茂业绩增长的保障。公开数据显示，2017—2019年，金茂拿地均价从10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢价率获取项目占比从47%上升至75％。

土储方面，中国金茂着力于一二线城市，截至2019年底，金茂总土储8585万平方米，其中二级总土储5857万平方米，79%来自一二线核心城市；2019年新增土储1390万平方米，其中40%来自城市运营。

上述接近金茂人士表示，在中国金茂的计划中，2020年—2022年，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

不过，在毛利和负债上，金茂的情况不是特别乐观。据了解，金茂去年全年毛利为12.76亿，同比下降12%；资产负债率也从去年的71%，上升至74%，达31亿。

截至去年年底，金茂有现金和现金等价物人民币171.95亿，而一年期偿还借款为266.63亿，无法覆盖短期债务，或有偿债压力。

 富力：销售“造血”能力不足

上半年，广州富力地产股份有限公司（下称“富力”）实现权益合约金额约人民币510亿元，销售面积约426万平方米。按照1520亿的业绩目标，富力上半年仅完成34%。

富力的杠杆率近年来也一直居高不下。从2017年至2019年，富力的净负债率分别为170%、184%、199%。今年一季度末又上升至257%。

据风云地产界（微信公号：fydcj888）了解，截至一季度末，富力的负债规模达到3518.9亿，有息负债规模进一步攀升至2057亿，其中短债869亿、账面现金337亿，现金短债比为0.39，2019年这一数据还是0.62 。

有分析指出，富力靠自身销售“造血”的能力并不优异。从回款率指标看，2019年回款率仅为62.2%，这一数据远低于行业平均水平。

回款直接影响公司的经营现金流水平。2012年以来，富力的经营现金流持续8年净流出，合计净流出801.34亿元。

此外，富力以近200亿元并购的万达77家酒店资产也成掣肘。总价值500多亿的酒店资产，沉淀资金多、回报周期长，2019年贡献收入徘徊在70亿元出头，不到总收入的8%，远低于外界的预期。

受债务问题影响，富力从去年下半年已经开始限制拿地，而没有充足的土储也必然会严重限制销售额增量。据了解，富力上半年仅以41亿拿到147万平米的土地，拿地金额位于百强榜98位。