SOHO私有化被传停滞,股价暴跌26%,潘石屹能否全身而退?

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发布时间:2020-05-11 17:37:23

5月4日下午, SOHO中国(0410.HK)股价突然暴跌,收报2.75港元/股,跌幅达25.68%。海通国际等一些研究机构指出,这与市场上传言黑石集团与SOHO中国的收购谈判陷入停滞有关。SOHO中国的卖身大戏,似乎出现了变数。

 

作者 | 蔡   真

来源 | 野马财经

 

5月4日下午, SOHO中国(0410.HK)股价突然暴跌,收报2.75港元/股,跌幅达25.68%。


海通国际等一些研究机构指出,这与市场上传言黑石集团与SOHO中国的收购谈判陷入停滞有关。


SOHO中国的卖身大戏,似乎出现了变数。




私有化生变,股价暴跌26%

 

潘石屹全身而退的时间表可能还要推迟。

 

5月4日,有媒体援引知情人士的话称,由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性,加之最近债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧,因此黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。当日SOHO中国股价下挫26%,截至5月6日收盘,SOHO报3.05港元/股,下跌1.61%。

 

5月5日,海通国际发布了一份报告,认为下挫26%属过度调整,因有部分投资者将消息视为黑石目前将取消私有化SOHO中国的计划。SOHO中国将于5月9日刊发月报,到时或会就相关传闻作出公布。

 

海通国际还认为,SOHO中国目前估值较每股资产净值7.89港元折让达65%,估计仍有可能吸引其他机构投资者的青睐,再计划对SOHO中国进行私有化。假若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前,料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。

 

野马财经(微信公号:ymcj8686)就此事询问SOHO中国方面,对方称暂无回应。

 

知名地产分析师严跃进对野马财经(微信公号:ymcj8686)表示:“私有化一般是利好股价的,代表海外资本的看好,但疫情把计划都打乱了。如果说潘石屹无法全身而退,那么接下来还是要加强对写字楼和3Q等产品业务的发展。”

 

黑石私有化SOHO的消息于3月上旬被曝出。据媒体报道,这笔交易价值40亿美元,报价为6港元/股,黑石或将接管SOHO中国合计约47亿美元的债务。3月10日午间,SOHO中国发布短暂停牌公告,截至停牌时,SOHO中国涨幅达到39.26%,报4.15港元/股。

 

3月11日下午,SOHO中国发出公告,称公司在与海外金融投资者洽谈,不过是否导致公司的全部已发行股份作的全面要约尚未确定,且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

 

潘石屹是黑石集团在中国最早的合作伙伴之一。2012年,黑石与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”,双方各持股50%。2018年,前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部,出任董事总经理一职。

 

舆论之中,SOHO中国如期发布2019年报,全年营业额18.47亿元,同比增长11%;权益股东净利润约13.31亿元,同比增长约8%。私有化信息只字未提。

 

这会是SOHO中国私有化前的最后一份年报吗?

 


写字楼生意的起起落落

 

微博上的潘石屹,是一个沉迷编程的大叔,各种学习心得是他发布的主要内容。

 


(潘石屹参加青少年编程能力等级测试 来源:潘石屹微博)

 

在大家希望潘石屹说些什么的时候,他却一反常态,淡然生活。

 

1998年,35岁的潘石屹刚从海南的房地产泡沫里死里逃生。潘石屹离开海南的第二年,他与华尔街分析师张欣结了婚,在外界看来甘肃天水的农村出身的潘石屹也许是高攀了海归张欣。

 

他开始了自己在北京的事业,拆了北京二锅头厂,建起了第一座SOHO现代城。

 

逃离海南、北上掘金,一进一退反映出在那个年代潘石屹精准的眼光。

 

2000年之后,拥有差异化思维的潘石屹选择向商办地产转型,放弃住宅市场。2002年5月,建外SOHO对外发售,销售火爆。此后的朝外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO也拔地而起,构成了SOHO的主要营收来源。

 

在精英伴侣的助推下,2007年10月8日,SOHO中国在香港联交所成功上市,融资19亿美元,创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。上市首日,张欣喊出五年内冲千亿、超万科。

 

2007-2013年,SOHO中国的毛利率介于48.03%-58.85%。这一指标远超碧桂园、中国恒大、融创中国等同行同期的毛利率,同行多介于25%-40%。这是潘石屹和SOHO最挣钱的一段时期。活跃在媒体和博客上的潘石屹常口出惊人,是中国商界最耀眼的人物。


但写字楼业务的天花板也很明显,随着调控升级,2011年,SOHO中国的营业收入仅有59.61亿元,同比下跌60%。劫后余生的经历让潘石屹都泡沫和杠杆极为敏感,当地产龙头企业已经向千亿、两千亿发起冲击,小而美的SOHO显然掉队。

 

2012年,SOHO中国开始了第二次转型,提出“坚持做商业地产,只在一线城市发展”,从“开发-销售”到“开发-持有”模式转型。这一年SOHO中国做到上市以来净利润的最高点,实现净利润105.85亿元,净利润率为171.94%。



断舍离

 

好景不长,差异化打法遭遇滑铁卢。

 

自2012年公司进行业务转型以来,SOHO中国营收并无起色。由于销售物业减少,2013-2015年SOHO中国净利润率骤降,分别为-30.2%、-44.78%、-86.82%。

 

2013年至2018年,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。这离潘石屹2012年曾放言的“五年后,租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。

 

卖卖卖成为SOHO的常规操作。

 

2017年7月4日,SOHO中国宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距离SOHO中国出售上海虹口项目,仅仅过去了5天。

 

当年10月,SOHO中国发布公告,以50.08亿的价格将持有的凌空SOHO12.8万平米的物业出售给基汇资本。早在2014年9月,SOHO中国以30.5亿元将其中10.02万平方米出售给携程,此后这里成为携程的总部大楼。

 

而在2018年3月的2017业绩会上,潘石屹宣布光华路SOHO不卖了,原因是资金量太大,市面估值大概80-90亿元,估计市场上没有那么大的老板,SOHO中国决定持有这个项目。

 

目前SOHO中国在北京仍然持有了前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,以及在上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9宗物业资产。受到整体写字楼租赁市场走低的影响,公司在2019年年末出租率约为90%,去年为96%,下滑了6个百分点。

 

(来源:SOHO中国年报)

 

据2019年报,SOHO中国期内实现营业额约人民币18.47亿元,同比增长约11%;毛利15.1亿元,同比增长18%;毛利率82%,同比增长7个百分点;净利润13.2亿元,同比减少32.27%;公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元,同比增长约8%。潘石屹张欣夫妇通过海外信托持有SOHO中国的63.93%股份,是公司的大股东。

 

对现在的潘石屹来说,中国写字楼生意很难做。

 

去年11月他公开表示:“从全中国来看办公楼租金回报率不高,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约都是5%、6%,中国租金回报率低的我都不好意思说。我们策略是先用比较低的租金把大家吸引过来,以后再慢慢涨。”

 

然而疫情冲击之下,许多企业难以复工,写字楼空置率也在提升,想涨租无异于天方夜谭。


据中指研究院报告,2020年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为4.9元/平方米·天,跌幅为0.82%。一线城市中,2.8%的商圈写字楼租金环比上涨,97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市中,2.3%的商圈写字楼租金环比上涨,95.5%的商圈写字楼租金环比下跌。

 

知名地产分析师严跃进表示:“整个上半年写字楼租赁市场的表现肯定比较弱,下半年我认为会有好转,企业复苏能够带来一些新的机会,中长期来看还是向好。”

 

截至去年12月31日,SOHO中国账面上的现金及等价物余额为12亿元,而一年内到期的债务就有20.53亿元,还有8.27亿元的债务将于一年以上二年以内到期。

 

对潘石屹来说,等待写字楼市场复苏的过程,或许有点煎熬。私有化谈判可以拖延,银行的利息却是扎扎实实在计算。


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