“最后一份成绩单”?SOHO中国净利润锐减三成,出租率整体下滑

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发布时间:2020-03-28 22:15:04

3月25日,SOHO中国(00410.HK)发布2019年度业绩报告。在年报中,SOHO中国只字未提外界最为关心的私有化信息,在这份被普遍认为将是SOHO中国的“最后一份年报”中,透露着哪些关键信息?

3月25日,SOHO中国(00410.HK)发布2019年度业绩报告。在年报中,SOHO中国只字未提外界最为关心的私有化信息,在这份被普遍认为将是SOHO中国的“最后一份年报”中,透露着哪些关键信息?


撰文/ 李红梅

编辑/ 卢泳志 


半个多月前,SOHO中国曾于3月10日上午11时紧急停牌,原因是盘中股价突然暴涨,涨幅一度超过40%。截至暂停交易时,SOHO中国股价为4.1港元/股,上涨了37.6%。

 

这样的股价异动来源于一则消息,媒体报道,黑石集团(NYSE:BX)正与SOHO中国进行私有化谈判,交易价值40亿美元。以SOHO中国3月9日的收盘价2.98港元/股计算,黑石给了两倍的出价。

 

这样的传言在3月11日得到了官方回应,SOHO中国发布公告称,确与海外投资者在恰谈战略合作,但合作方是谁,以及是否会达成全面要约协议,公告未明确说明。

 

这也是此次年报备受外界关注的原因,人们想通过年报知道谈判的具体进展以及更详细的交易细节。然而,作为公司主席的潘石屹仿佛没有把注意力放在这份年报中,比起2018年足足4页篇幅的主席报告,2019年的年报中只有2页,并且只字未提股东们最关心的私有化问题。

 

01、净利锐减三成,连年下跌?

 

了解SOHO中国发展历程的人都知道,自2012年,SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型开始,其主要收入来源便从卖楼转为收租。

 

而此次年报中,SOHO中国2019年的营业额总计18.47亿元,相比2018年的17.21亿元增长11%。该收入全部来自其旗下物业租金收入。

 

盈利方面,2019年SOHO中国毛利约为15.1亿元,较2018年的12.85亿元同比增加约18%。毛利率由2018年约75%上升至2019约82%。

 

2019年,SOHO中国实现权益股东净利润约13.31亿元,较2018年12.33亿元同比增长约8%。

 

综上看来,SOHO中国2019年的业绩表现似乎还不错。然而,其他财务数据所体现的经营状况却并不乐观。

 

以净利润为例,2019年SOHO中国净利润为13.2亿元,相较2018年19.49亿元的净利润,同比减少约32%。下跌三成。

 

事实上,这并非SOHO中国净利润首次下跌。

 

2012年是SOHO中国上市以来净利润的最高点,实现净利润105.85亿元,净利润率为171.94%。也是这家公司转向自持租赁物业的第一年。 

 

但2013-2015年间,由于销售物业减少,SOHO中国净利润率骤降,分别为-30.2%、-44.78%、-86.82。

 

2017年,SOHO中国净利润为47.33亿元,迎来其上市以来净利润率的最高点420.03%,但主要是由于确认了71.26亿元的投资物业增值所致。如果扣除物业增值,2017年SOHO中国亏损23.93亿元。

 

02、成熟项目租金涨,出租率整体下滑

 

值得一提的是,SOHO中国2019年平均出租率达到90%,与2018年96%的出租率相比,下滑了6个百分点。令外界好奇,究竟是什么原因造成出租率下滑?

 

具体来看,SOHO中国主要由“九大项目”支撑业绩。具体包括北京的望京SOHO、光华路SOHO、前门大街、银河SOHO、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场等。

 

 

其中,丽泽SOHO为去年11月正式开业。外界依稀记得,开业当天,久未同时出现在公众眼前的潘石屹和张欣夫妻竟然合体站台。随后,潘石屹还特意回应“跑路之说”称,自己还是中国国籍,不会跑路。

 

而除去刚开业的丽泽SOHO,出租率最低的为今年2月开业的古北SOHO,出租率仅为67%。

 

根据戴德梁行的市场报告,北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降,而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨,2019年第四季度出租率才出现随市场走低的情况。

 

2019年年末SOHO中国出租率约为90%。其中成熟项目租金收入同比涨幅约5%。在租金收入方面,位列前三的资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场,分别为3.83亿元、2.65亿元和2.33亿元。

 

此外,前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、外滩SOHO租金收入均同比下降,望京SOHO出租率降幅高达12%。除去SOHO天山广场,上海区域的SOHO出租率也呈现不同程度下跌趋势。

 

03、负债率较低

 

与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同,SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略,潘石屹曾多次公开表示,公司负债率较低。而此次财报透露出的信息也与其说法相吻合。 

 

财报显示,2019年,SOHO中国负债率约为46.77%,平均借贷成本约4.8%,境外负债占全部负债约4.2%。

 

此外,SOHO中国的总借贷共计约180亿元。其中,约16.32亿元将于一年内到期,约9.86亿元将于一年以上二年以内到期,约39.24亿元将于二年以上五年以内到期,约114.57亿元将于五年以上到期。

 

2019年,SOHO中国净借贷(总借贷-现金及现金等价物-银行存款及结构性存款)与归属本公司股东权益比率约为43%,与2018年相同。

 

在如今外界环境如此多变情况下,SOHO中国是否存在汇兑波动及利率风险。其在财报中表示,2019年,SOHO中国的外币借贷总额约为7.52亿元,占借贷总额约4.2%。同时,公司于2019年的平均融资成本仍保持较低水平,约4.8%。因此,2019年,公司的经营现金流量及流动性并未因汇兑波动受到重大影响。

 

最后,针对此次疫情对SOHO中国产生的影响,其在年报中表示:冠状病毒于2020年初爆发以来,对其的防控工作正在全国范围内持续进行。公司将密切关注疫情的发展,并评估其对集团财务状况和经营业绩的影响。截至财报披露,公司未发现因疫情对财报产生重大不利影响。

 

了解完SOHO中国去年的经营情况,你认为黑石集团与SOHO中国的合作将会走向何方?欢迎评论区留言讨论。


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