40亿美金驰援潘石屹，巨鳄黑石潜行中国12年

作者 | 蔡真 缪凌云

来源 | 野马财经

“潘石屹跑不跑？”这个被讨论数年的问题，似乎在接近最终答案。

3月11日下午，SOHO中国发出公告，称公司在与海外金融投资者洽谈，是否导致公司的全部已发行股份作的全面要约尚未确定，且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

此前，关于黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判的消息不胫而走。据媒体报道，这笔交易价值40亿美元，报价为6港元/股，黑石或将接管SOHO中国合计约47亿美元的债务。3月10日午间，SOHO中国发布短暂停牌公告，截至停牌时，SOHO中国涨幅达到39.26%，报4.15港元/股。

2013年至2018年，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。这离潘石屹2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远，他的写字楼生意愈发难做。

2019年10月，SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的2583个地下停车位；没过多久，有媒体爆出SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益，SOHO中国公告称对传闻“不知悉”。去年11月，潘石屹现身回应：“老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。SOHO中国是上市公司，要以公告为准。”这是他对传闻为数不多的正面回应。

有意思的是，作为传闻买方的黑石集团，其联合创始人苏世民今年1月在接受美国媒体CNBC采访时表示，他认为买入机会变少了，因为市场和资产已经变得如此昂贵。

俗语有云：“褒贬是买主，喝彩是闲人”， 嫌贵的买家往往不会放过抄底的机会。

黑石集团创办于1985年，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金等，素有“PE之王”之称。

2007年，黑石斥资260亿美元收购了美国希尔顿酒店集团，金融危机之下人们对这笔交易褒贬不一。黑石通过管理改善了希尔顿的经营和盈利状况，在2013年将其送上纽交所。2014年之后，黑石逐步清仓希尔顿股票，获取140亿美元左右的利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

这一次精准的“抄底”，是苏世民最得意的资本运作作品。

收购希尔顿酒店的第二年，黑石来到中国。创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司，随后买下上海长寿路上“调频壹”广场项目，正式进军中国商业地产。

潘石屹是苏世民在中国最早的合作伙伴之一。2012年，黑石与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”，双方各持股50%。2018年，前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。

私有化的交易或许两年前就埋下了伏笔。

苏世民厌恶风险，在一次圆桌会议中，苏世民对“中国巴菲特”郭广昌说，自己成功的秘诀在于三个字——不亏钱。进入中国后，苏世民用几笔交易将“抄底”的艺术展现得淋漓尽致。

2013年，黑石以4亿美元的价格取得了当时经营不善、几度易主的印力集团（原深国投商置集团）。在黑石加持下，印力集团得以迅速扭转颓势，转亏为盈的同时大规模扩张。2016年8月，万科联合招商银行从黑石集团手中收购了商业地产企业印力集团96.55%股权，对价128.7亿元人民币。

当中国朋友需要用钱，苏世民可以雪中送炭；当他们需要扩张，苏世民也乐于为他们锦上添花。

2007年9月，恒大为了赴港上市融资，将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让美林。2010年9月，美林将包括这部分股权在内的项目打包出售给黑石。

2012年1月，黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大，套现12.6亿港元，这也是黑石集团首次从中国地区地产投资的撤出，曾在地产市场掀起不小的涟漪。

一些东西兜兜转转又回到苏世民手里，他由此见证了几位中国朋友的余晖。

2016年3月，AB斥65亿美元从黑石手中收购了一个酒店信托；2016年底，AB又花5亿美元从黑石处买下荷兰办公楼资产包；2017年3月，安邦23亿美元收购了黑石日本房地产资产包，此时距离吴先生被警方拘留还有三个月。

还是2016年，一位中国朋友花26.15亿港元从黑石手中购得泰升集团66%股权，成为新的控股股东，后将其更名“香港国际建投”；同年10月，这位朋友又用65亿美元买下黑石手中希尔顿集团25%的股份，此时距离它的流动性危机爆发还剩一年。

苏世民不动声色，在2019年3月又把香港国际建投的股份接了回来，即便该公司值钱的资产所剩无几，苏世民依旧给出70亿港元的高价。同年8月，黑石出价争取收购AB旗下日本地产资产的消息传出。

所谓老江湖，大抵就是可以为你撑起面子，也可以为你兜住里子。

黑石在中国的商业地产之路并不孤独。近两年，许多国内房企高喊“活下去”，纷纷收缩战线，以黑石、凯德等为代表的外资却频频出手。在北京和上海的商业地产市场，他们尤其活跃。

有报告显示，2018年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成，而在2017年，这一比例仅为2%，当年外资机构收购北京大宗物业的成交金额仅为9亿元。

据光大证券报告，2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元，其中外资占投资总额约54%，相较2017年占比31%大幅上升23个百分点。

商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币(约合91亿美元)，创下自2005年以来的最高水平，黑石集团便是最大买家之一。

2018年6月，黑石宣布旗下一支亚洲“伺机型”房地产基金筹集了71亿美元。“由于亚洲地区都市化程度攀升及收入水准上扬，特别是中国及印度，激励投资者对购物中心、仓储、及其他房地产资产的投资意愿。”

进军中国12年，黑石集团频频出手，囊括写字楼、购物中心及商办综合体等，除前述之外，还涉及以下项目，总金额超300亿元：

2010年，与香港房地产开发商鹰君集团联合出资7.34亿元开发大连朗豪酒店；

2012年，与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海华敏帝豪大厦5层～33层；

2013年，以1.28亿美元认购方兴地产子公司49%的权益，联手开发宁波一个综合商业地产项目；

2013年，以4亿美元收购SCP深圳购物中心公司40%股份；

2017年，拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城，后更名“维璟广场”；

2019年，以4.8亿美元收购美国商业地产运营商亚洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，此次交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心；

2019年，有报道称黑石正在就收购上海长泰广场进行谈判，交易价格或超过15亿美元。

去年，黑石集团的资产管理规模突破了4000亿美元大关，其中房地产业务管理规模为1282亿美元，已经把另一大收入支柱私募股权甩得越来越远。

在中国商业地产市场，另一位巨鳄李嘉诚的不断撤退引起诸多议论，比他小18岁的苏世民却在不经意间构筑起庞大的资产版图，两位世界级投资大师的不同选择，值得玩味。