走出“环京”之后：华夏幸福前三季度营收增长近5成、净利78亿元

        作者｜王思雪 徐悦邦

来源｜野马财经

有人说，没有什么比一份亮眼的财报更能振奋投资者的信心了。

近日，华夏幸福交出了一份亮眼的三季度报。财报显示，2018年前三季度，华夏幸福实现营业收入451.41亿元，同比增长46.14%；归属于上市公司股东的净利润78.78亿元，同比增长26.49%；净利率达到17.45%。

据Wind数据显示，在已披露2018年三季度报的A股上市房企中，华夏幸福的营业总收入451.41亿元，仅次于绿地控股（600606.SH）、万科A（000002.SZ）和保利地产（600048.SH），位列第4；78.78亿元的净利润则排在第5位。

截图来源：Wind数据

今年以来，在房地产行业调控趋紧的背景下，许多房企叫苦不迭。华夏幸福今年上半年还曾面临现金流紧张的情况。那么，它又是如何化解危机？通过哪些“独家秘密”使自己拿出了一份不错的三季报成绩单呢？

异地复制模式见成效

对于企业而言，“开源节流”始终都是公司生存、发展壮大的永恒之道。在这两方面，华夏幸福都不遗余力。

作为早已跨入销售额“千亿俱乐部”的房企之一，华夏幸福的销售收入仍呈现出持续上升的态势。据华夏幸福2018年7-9月经营情况简报显示，公司前三季度实现销售额1077亿元；实现销售面积962万平米，同比增长53%。

而国家统计局数据显示，今年9月份，房地产销售面积同比下降3.6%至1.68亿平方米。相关人士分析称，在宏观环境及行业调控政策仍趋紧的情况下，华夏幸福交出的这一数据与其它房企相比较，是非常具有竞争力的。

这一亮眼的数据，或许离不开华夏幸福近年来确立的走出环京的“异地复制模式”。

创立于1998年的华夏幸福，此前主要深耕京津冀地区。公开资料显示，2017年华夏幸福京津冀地区的地产收入占地产总收入的比重超过80%。

而自去年起，华夏幸福开始推动“异地复制”战略，一边向长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群等区域扩张，一边降低对环京的依赖。

华夏幸福2018年三季度报显示，公司非京津冀区域前三季度实现销售面积443万方，占总销售面积比例达到46%，较去年同期增长90%。

此外，华夏幸福环南京、环郑州、环杭州区域1-9月销售面积占比分别达到13%、11%、7%，环合肥、环武汉区域的销售业绩也开始作出贡献。继环南京和环杭州区域之后，以环郑州区域为代表的异地复制新增长极持续显现。

同时，华夏幸福“异地复制模式”发力重点在于产业新城。公开资料显示，华夏幸福主营业务为产业园区业务和房地产开发业务，主要通过PPP模式探索区域经济发展。其中，产业园区业务是核心业务，包括产业新城与产业小镇。

此前，华夏幸福已有“固安产业新城”和“嘉善产业新城”等成功经验。

华夏幸福“产业新城”的标杆——固安产业新城，图片来源：华夏幸福官网

华夏幸福2018年三季度报显示，今年1-9月份，华夏幸福新签PPP项目合作协议共17个，包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域，包括贵州省贵阳市修文县产业新城、安徽省巢湖市中埠体育小镇等。

此前，华夏幸福总裁孟惊曾表示：“‘典型房地产公司’主营业务就是买地、盖房子、卖房子，而华夏幸福是‘非典型房地产公司’，是产业新城发展运营商。”

财务结构持续优化

除了持续推进“异地复制模式”外，华夏幸福还在债务结构调整、现金流优化、费用控制等方面下了不少功夫。

2018年三季报显示，华夏幸福货币资金为379亿元，大于公司一年内到期的有息负债。短期借款较年初持续下降，债务期限结构得到优化。

同时，华夏幸福今年第三季度经营活动产生的现金流量净额为正，并已连续两个季度为正。第三季度回款率达到59%，比上半年的46%高出十余个百分点。

另外，截至今年9月底，华夏幸福预收账款达1525亿元。分析人士预计，该账款有望在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。并且今年前三季度，华夏幸福在营收同比增长近5成的前提下，销售费用同比下降。

有分析人士称，华夏幸福正在经过一系列“开源节流”的举措，为其多项财务指标添上“防火墙”。

财务结构的优化，直接为公司融资能力的提升带来助益。

华夏幸福2018年三季度报还显示出了公司多渠道的融资能力。财报显示，2018年前三季度，华夏幸福成功发行公司债券97亿元、超短期融资券50亿元、境外债8亿美元。并已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内评级公司“AAA”主体信用评级。

同时，今年还曾有多家银行给予华夏幸福大额授信。2018年3月，华夏幸福与湖北银行签署战略合作协议，拟自2018年至2021年期间，双方合作融资总量累计为100亿元人民币；2018年5月，中信银行拟向华夏幸福提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度。

全面开放合作战略落地

除了传统的业务和财务优化之外，华夏幸福今年还曾推动年初提出的“全面开放合作”战略的落地：在股权和项目开发等方面引入优质合作者。

就在今年7月和8月，华夏幸福控股股东——华夏控股与平安资管、平安人寿分别签订了《股份转让协议》、《股份转让协议之补充协议》。

资料显示，平安人寿通过协议转让方式实际受让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本19.70%。该股权转让已于今年9月份完成过户登记。此后，华夏幸福召开临时股东大会审议通过选举由平安集团提名的孟森、王威作为公司董事。

9月26日，华夏幸福还与中国平安签署了战略合作框架协议，将在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强全面战略合作。

对此，方正证券首席分析师韩振国在一份研报中指出，“公司（华夏幸福）此次引进新的资本，资金方面的压力会有所减少，对公司维持基本面的稳健有积极作用，同时也将减少市场对公司现金流方面的担心。房地产与金融的结合将助力公司增强竞争优势”。

除了背靠中国平安这棵“大树”外，华夏幸福今年还曾选择与同行业的标杆企业——万科“抱团取暖”。

今年10月9日晚间，华夏幸福公告称，拟与万科子公司就公司环京区域33.93万平方米住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。

华夏幸福还在公告中表示：“各方同意建立长期合作关系，在同等条件下，华夏幸福同意在环京区域的其它项目优先与万科进行合作。”

业内人士分析，华夏幸福在地产开发项目层面引入万科作为合作者，是公司年初所提“全面开放合作”战略的具体落实。同时，此举既有利于华夏幸福盘活自身存量项目，优化现金流，还能增强其对市场风险的抵御。

如此看来，华夏幸福此次发布的亮眼的三季度报或许只是公司的一个新起点。