7月楼市，出现三个重要变化

来源|丁祖昱评楼市

表现在数据层面：重点50城新房成交环比下降23%；重点20城二手房成交环比下降16%。

但市场并没有重新快速下探。

从同比来看，新房成交同比仅下降4%，累计同比下跌9%，跌幅较前6月收窄约1个百分点；二手房成交与去年同期基本持平，前7月累计同比正增11%。

7月楼市真正需要关注的，不只是成交环比回落，而是供求关系、购房需求的流向和城市格局都在发生变化。

普睿数智研究中心监测数据显示，7月重点50城新房成交面积约1161万平方米，环比下降23%，是今年除春节月外的最低水平。

在此之前，市场刚经历了一轮持续数月的集中放量。3-6月，重点50城新房月均成交面积达到1544万平方米，房企半年度冲刺、项目集中推盘，共同抬高了月度基数。

这一数据若与2025年同期相比基本处于同一水平，同比仅下降4%，年内已连续四个月同比波动收敛在10%以内，说明需求中枢并未随环比走弱而下移。

前7个月累计成交面积约9140万平方米，同比下降9%，降幅较前6个月收窄约1个百分点。年内累计降幅连续多月温和修复，市场在二季度“小阳春”后进入季节性调整，但需求底部依然稳固。

比成交下降更快的，是新房供应。

7月重点50城新建商品住宅新增供应面积约674万平方米，环比减少35%，同比下降36%，刷新2024年以来除春节月外的月度低位。当月成交面积为供应面积的1.72倍。

前7个月累计新增供应面积约6121万平方米，同比下降23%。与之相比，前7个月新房成交面积达到9140万平方米，高于供应面积的49%左右。

“卖多推少”的供求关系已经持续了一段时间。

这也是当前多数城市库存下降的主要原因。

重点30城7月新房狭义库存约1.63亿平方米，30城中有26城库存同比下降。杭州去化周期约8.3个月，是样本城市中唯一低于12个月的城市；深圳、天津、上海、宁波、厦门也都在18个月以内。

相比新房，二手房的表现仍然更稳。

7月重点20城二手房成交面积约1379万平方米，环比下降16%，同比基本持平。

从4月年内高点算起，二手房成交已经连续3个月回落。但7月的成交规模仍高于2025年月均约1330万平方米的水平。环比动能走弱，但成交中枢较去年明显上移。

前7个月，重点20城二手房累计成交面积约10754万平方米，同比增长11%。同期，重点50城新房累计成交同比下降9%。

新房和二手房之间，形成了20个百分点的增速差。购房需求正在继续向存量房市场转移。

“以价换量”是支撑二手房成交的主要动力，同时也意味着新房市场的复苏仍将持续受制于二手房的挂牌与成交压力，不过二手房交易的活跃，也有利于改善型新房需求释放。

将一二手房放在一起来看，城市之间分化更加明显了。

前7月，重点18个城市中有7城一二手房成交总量都在千万平米以上，其中成都和上海成交总量排在前二，分别为1881万平方米、1592万平方米。二手房成交仍然是多数城市市场基本盘。

从7月一二手房成交变化来看，北京、上海、深圳、武汉、宁波和苏州六城一二手房成交同比均同步上涨，整体一线城市保持较强的韧性。

具体来看，上海新房成交48万平方米，同比增长14%，二手房成交167万平方米看，同比增长14%。一二手房基本保持相同增速，在重点城市中并不多见。

从一二手房成交可以看出，上海一二手房之间已形成了相对健康的置换循环，从总量看二手房依然是交易主体，但并未明显挤压新房，一批二手房成交后，释放出的置换资金继续进入核心区改善型新房，置换链条向新房传导。

北京一二手房成交同比虽然均为正增长，但是二手房成交增速明显高于新房。7月新房成交约36万平方米，同比基本持平；二手房成交约161万平方米，同比增长36%。二手房成交规模约为新房的4.5倍。

北京市场并不缺少需求，一二手房成交总量有1270万平方米，不过整体成交主要集中在二手房，核心区和成熟板块二手房价格经过持续调整后，性价比进一步显现。相比之下，北京新房供应与需求仍存在一定错位，7月北京新房供应同比增长77%，明显高于新房成交增速。

深圳一二手房成交规模比较接近，但从增速来看新房成交同比增长34%，而二手房增速仅为5%，购买力加速流向新房。

青岛、厦门、宁波、南京、合肥这几个城市新房成交同比增速均好于二手房，其中青岛、厦门两个城市新房成交规模更是高于二手房。

相较而言，广州、西安、杭州、佛山四城一二手房成交同比增速均为负增长，市场仍在调整阶段。

总的来看，7月楼市新的变化值得关注：尽管新房成交回落，但供应收缩得更快，供给收缩正在成为稳定新房市场的重要力量；二手房继续成为市场流动性的核心，置换链条能否打通对新房市场修复起到关键作用；城市之间一二手分化进一步拉开，一线城市韧性更强。

结合中央政治局会议定调，“稳定房地产市场”将成为下半年政策主基调。从地方政策来看，7月各地累计发布69条房地产相关政策，其中公积金优化约30次，仍是地方稳楼市的主要工具。目前来看，政策重心已经不只是短期促进成交，城市更新、好房子、存量住房改造、住房消费等均成为政策更高频的关键词。在政策合力之下，下半年房地产市场将持续稳定修复。