商业不动产REITs政策落地：中国REITs迈向广义不动产时代，首程控股站上制度红利主航道

2025年11月28日，中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，标志着我国公募REITs正式纳入商业不动产资产范围。这不仅是REITs市场扩容的关键事件，更是与房地产新发展模式深度契合的制度升级——中国REITs正从“基础设施时代”迈向“广义不动产时代”。

在这一跨越式机遇窗口中，具备资产运营、资本运作与基金管理全链能力的产业投资人，将成为最直接的受益者，首程控股便是其中的典型代表。

①政策级重大事件：商业不动产纳入REITs，市场迎来结构性拐点

本次政策意义重大。一方面，监管体系由“发改委+证监会”并行转为“证监会主导”，监管链条缩短、审核效率提升，意味着商业不动产REITs将进入常态化、批量化发行阶段，与市场化机制更深度融合。另一方面，政策明确允许经营性商业物业作为底层资产，正式补齐我国C-REITs体系中最重要的资产类别之一，使REITs市场具备了与国际标准接轨的制度基础。

从海外经验看，美国REITs在1960年推出时恰逢地产下行，新加坡2001年REITs落地刚经历亚洲金融危机，香港2005年REITs上市正处于楼市长期调整期。历史规律表明，REITs的引入往往发生在房地产行业从增量转向存量的关键节点，成为盘活优质资产、恢复行业信用、促进市场出清的重要抓手。当前中国房地产正处于深度转型期，商业物业存量庞大但流动性不足，与海外REITs的推出背景高度一致，政策落地可谓恰逢其时。

②万亿级市场空间打开：REITs将成为房地产新发展模式关键工具

截至目前，我国公募REITs累计发行77单，总规模约2070亿元，其中绝大部分集中于保障性租赁住房、能源、交通、园区等政策性基础设施。虽然部分商业项目借助“消费基础设施”等形式间接发行，但规模有限。随着商业不动产REITs试点落地，这一资产池将系统性扩容。

我国商业物业存量规模已超20万亿元，若有3%–5%进入REITs体系，对应6000–10000亿元的潜在发行空间，几乎等于把现有C-REITs市场扩大三到五倍。与此同时，REITs能够作为“退出机制”，打通商业物业从开发、持有到证券化的完整金融闭环，是房地产行业实现“从卖房到运营”的新发展模式的核心工具。

这也意味着：未来三到五年，中国REITs将从“小基建市场”走向“广义不动产大市场”，步入加速扩容的阶段。

③政策边际变化带来结构性机会：强资产弱主体也能上市，市场定价更透明

本次试点规则中最具突破性的变化，是对原始权益人（如房企）的资信要求不再设置额外门槛，而将审核重点从“主体信用”转向“资产质量”与“基金管理人能力”。

这一调整意义深远：

第一，弱资信房企有机会发行“强资产REITs”。以往由于资信要求高，民营房企难以将优质商业项目证券化。本次政策明确不再限制主体类型，为商业地产盘活提供了制度通道。

第二，REITs产品价格将更多反映资产运营表现，而非房企信用波动。近期某头部房企信用事件发生后，其旗下消费REIT表现仍相对稳定，表明REITs有望真正实现“资产与主体信用脱钩”，让投资者获得更市场化、透明化的定价体系。

第三，基金管理人与资产运营能力成为关键壁垒。在商业不动产REITs体系中，运营能力决定资产分红；基金管理能力决定估值与扩募效率；产业资源决定资产获取能力。由此，真正具备“运营+资本+管理”一体化能力的产业投资人将脱颖而出。

④首程控股站上制度红利主航道：行业最大产业投资人将最直接受益

在产业投资人中，首程控股已经形成覆盖消费商业、能源、数据中心、科创园区、长租公寓等多赛道的REITs布局，是国内少数具备全链能力的企业。

1.资产类别最全：消费REIT、能源REIT、IDC REIT、科创REIT、长租REIT全覆盖

首程不仅是REITs最早参与者之一，也是在所有核心赛道均有深度布局的企业，包括：消费基础设施：中金唯品会奥莱REIT、凯德商业REIT；能源类REIT：华夏华电清洁能源REIT；科创园区：首农REIT；数据中心：南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT；长租公寓、公寓资产：通过城市发展基金持续布局。其布局丰富度在产业投资人中居于首位。

2.管理规模300亿+，行业最大产业投资人

首程旗下基金体系已突破300亿元，是国内规模最大、布局最广的REITs产业投资人。

3.平准基金（100亿元）成为未来商业REITs的关键机构投资者

首程与国寿投资、财信人寿联合设立的百亿级北京平准基础设施基金，将成为未来商业不动产REITs扩容的重要承接力量。因此，政策打开资产端，首程打开投资端与管理端，两者叠加将产生加倍放大的催化作用。

“政策打开商业REITs的资产端，首程打开REITs的投资端与管理端，两者结合，将构成未来三年REITs市场扩容的核心力量。”

⑤长期展望：首程有望成为国内首批“广义不动产资产运营巨头”

未来中国REITs的扩容将形成“三核结构”：商业REITs：盘活商业存量资产的主体力量；数据中心REITs：支撑AI与数字经济的核心资产；科创园区REITs：承载创新经济的关键载体。

首程控股同时布局这三大赛道，具备“持续提供可证券化资产”的体系化能力。

在商业REITs政策落地后，行业格局将加速重塑：房企提供资产，金融机构提供资金，而产业投资人负责运营、管理、退出，是唯一贯穿全链的核心枢纽。首程正处于这一结构中的最优位置。

在广义不动产REITs时代，最稀缺的不是资产，而是具备体系化经营能力的资产运营商。首程控股有望成为中国第一批高能级、跨赛道、可持续供给REITs标的的综合型基础设施资产运营集团。

来源/周口网