自如，何以“自如”？

撰文｜陈述  编辑｜杨勇  来源 | 氢消费出品

租赁市场正逐步走向存量博弈。在此背景下，曾以标准化服务和品牌体验著称的自如，其经营策略的调整正显露出一定程度上的服务边界模糊与用户体验的松动，使其面临相关挑战。合租规则、合同约定，本意在于控制风险、提高效率，但当标准化机制遇到真实生活中的复杂“变量”，模式与体验之间的矛盾开始显性化。

当增长从外延扩张向内生动力转变，自如所要解决的问题，不只是业绩的问题，更是如何在多样化的租住需求中，进一步强化自身的产品力、服务力与人性化管理机制。在新一轮市场调整下，自如能否优化和提升平台与用户的关系，或将成为影响其未来发展与走向的重要因素。

生娃后，被要求搬离

2025年9月9日，据《澎湃新闻》公众号发文，“近日，广州白云一对夫妻称，二人在自如平台上合租了套间中的一间房间，却因生了小孩被房东说‘违约’，被要求在3个工作日内搬离。”

文中援引租客王女士的说法称，“如果没有搬离，房东会把他们的个人物品、行李等全部清走，若有经济损失，后果自负。”

“而自如方面表示：当初租房合同里写明，房内不得超过2人/间房，且居住人年龄必须为18—40岁之间，不能住未成年人，不得影响其他租户的正常使用。王女士不仅添了丁，还每天都有老人家过来带孩子，遭到了其他租客投诉，公司多次协商无果，才决定跟王女士解约。”

另据《大象新闻》公众号同日发文称，“据自如客服官微9日消息：看到广大网友的评论，我们深感责任重大。在整个事件过程中，我们既要考虑该租客及家人的居住体验，同时也要考虑其合租室友的居住体验。为此我们上门看望了该租客及家人，并给予租客无责退租、搬家等多套解决方案，也协助调解其和室友之间的误解。但很遗憾，租客还未认可这些解决方案。目前，街道、社区也参与进来，进行多方协商，以求各方需求都能妥善平衡”。

从合同角度来看，自如的相关规定具有一定合理性。合租房作为共享空间产品，为避免噪声干扰、安全隐患等一些问题，通常对人口结构、年龄等存在一些限制。但值得探讨的是，居住体验与实际服务之间的预期差或正在显现，当合约条款成为不可协商的边界，用户体验是否让位于平台的管理与利益？

此类纠纷的发生，使得市场开始关注长租公寓平台在当前市场周期下面临的挑战。而市场环境的变化，也可能促使自如将更多精力投入到控制运营风险与提升盈利能力强化提升的目标上。

然而，回到生娃后被要求搬离的案例本身，事实上，生育本是一件与租房合同无关的私人决定，却在个别场景中引发了平台与用户之间的沟通与认知差异。这也凸显了标准化合租机制与多元化家庭生活需求之间存在的矛盾。平台方的管理考量与租户的生活安排之间，存在的沟通边界与空白地带如何完善，才能走好用户体验与管理服务的平衡木？

毕竟，当育儿行为被纳入平台的管理“变量”，租客不免对合租条款的解释权产生疑问。哪些生活变化算作影响他人？哪些属于合同之外的正常演进？平台在维护房源秩序的同时，也需要更细致地设定边界，以期在规则执行与用户感受之间找到更好的平衡点。

更值得注意的是，当平台“筛选”用户，这一商业打法是否仍符合其对用户体验的重视？如果平台因租客家庭结构变化而终止合同，其长期建立的品牌形象与用户体验优势将如何维系？自如的下一步，是否会为了租客的“自如”体验，而在合同条款和管理机制上增添一些更加人性化的元素？

推新模式，与房东解约

如果说“生娃被要求搬离”是合租边界的特殊纠纷，那么房东收到自如的解约通知，则意味着体验落差从租客端传导至房东侧。

事实上，去年自如对房东的解约便引发广泛关注。《中国新闻周刊》2024年4月28日报道称，“4月5日，袁欣收到了一则来自自如管家的短信，书面通知房源解除事项。由于袁欣没有回复，4月10日，解约管家在催促中表示，‘如果您不想沟通，就不跟您这边协商了，发起单方面解约’。谈及解约原因，对方表示系房子存在亏损，‘我们正在批量解约’。”

《中国新闻周刊》在报道中指出，2021年，自如在收房端推出新模式“增益租”，与此前的“省心租”相对应。尽管收房难度更大，截至2023年10月，“增益租”模式房源已累计近20万间。

由报道可知，这种新的模式中，自如从持有物业变为提供服务，经营风险得以在一定程度上实现下降。这一调整举措，也反映出在当前租赁市场租金倒挂、空置率攀升的背景下，自如基于其自身经营状况所采取的行动。

根据中指研究院发布的《2025年上半年中国住房租赁市场总结与展望》，2025上半年重点城市住宅平均租金小幅下行。根据50城住宅租赁价格指数，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

图源：中指研究院公众号

然而，从房东视角看，自如的这种“止损”行为，客观上使得部分市场下行带来的风险传导至房东方。例如，这一解约过程中反映出的沟通与预期管理问题，可能会影响平台与房东之间的长期合作黏性。尤其是在租赁市场整体步入存量阶段、回报率逐步走低的当下，稳定与可预期成为房东最核心的诉求。而自如当前所呈现出的不确定性，或将影响到平台与房东长期合作的黏合度。

在实际解约中，由于平台掌握着合同的解释权和执行主动权，房东可能对自身权利的边界感知变得模糊。这一背景下，平台与房东之间，是否还存在双向选择的余地？在成本与合作的权衡中，平台是否愿意对确定性承担长期成本？这一系列问题，或将决定自如此轮调整之后，是否还能保留住自己在二房东市场中的核心资产——房源。

两块天花板，坠落

从成立之初，自如就以提升租房用户体验为出发点，试图改变传统租赁市场的不透明、不专业、不友好的状况。一度，它在租房服务中成为超预期体验的标杆和标准，甚至被不少用户称为二房东行业“天花板”。

2025年6月19日《正在新闻》公众号发文《浙江杭州一自如房屋天花板坠落险砸租客，当事人：侧睡躲过一劫，不敢再住》；此前的2023年3月19日，《新快报》公众号则报道《天花板砸中床头！租客向自如索赔三万余元遭拒》，两次事件发生时间相隔不到三年，都发生在平台出租房源内部，脱落区域直对床头或床铺。

《正在新闻》公众号在文中指出，“6月17日，浙江杭州。居住在余杭区的施先生发帖称在租住自如提供的房源期间遭遇天花板水泥板突然坠落。现场图片显示大片水泥板砸在出租屋床铺和地面、家具上，毁坏了部分财物。”

“关于事情处理，施先生说物业没有明确回复，自如方面已经为财物损失启动了保险程序，并提出换一个房子，施先生称不敢再住自如的房子了。”该文进一步指出。

这两起事件虽均未造成人员受伤，但也在一定程度上说明自如作为平台方尚需持续关注房屋维护的种种细节。作为平台方，持续保障服务品质的稳定性和响应效率，对于维持用户体验至关重要。

过去，自如呈现了“住得好”应该是什么样子；但当下的自如，如何才能实现租客、房东与平台三方的利益共赢与和谐相处？在新一轮行业周期洗牌中，自如要想持续站稳，不只是修补管理模式，也不再是“跑马圈地”的竞速游戏，而是一场关于履约能力、资产效率与用户信任的长期博弈。市场的冷却正在倒逼企业重估增长方式，也让过去被视为标准化解法的平台模式，重新面临考验。

自如作为长租行业走得相对较深的玩家，曾一度改写了无序散租的体验模式，也用“增益租”尝试降低风险敞口。但当经营调整的成本不断传导至用户侧，当租客和房东的选择不再“框”在自如一家平台之上，体验就成了一家平台最稀缺的资源。

从一次突如其来的搬离通知，到一纸后台生成的解约协议，再到天花板坠落的事件，上述案例表明，平台在用户体验和契约执行方面，正面临来自各方的新考验。三类事件，表面看似个案，实则指向同一个核心，即平台在追求经营自洽的同时，是否能让租客享受到一如既往的“自如”服务，拥有持续可托付、可共处的空间确定性？

在市场下行、租金倒挂、既有盈利模式遭遇瓶颈的背景下，自如的调整之道并无“原罪”，主动止损、清理风险本属常态。但当调整直接影响到用户与房东时，其具体措施的公平性与沟通的透明度，将成为市场评判的焦点。无论面向租客还是房东，平台的每一次策略调整、规则变动，最终都会体现在一段租期的沟通细节、一份合约的履行方式之中。服务可以更新，流程可以再造，但决定确定性的，往往是具体的日常。