控成本又提升居住体验，华南地区租赁产品都做了什么?

来源|丁祖昱评楼市

在“租购并举”的政策引导下，中国住房租赁市场正从规模扩张转向质量提升。在这一过程中，我们注意到，作为全国经济与人口流动最为活跃的区域之一，华南区域长租公寓市场为全国租赁住房产品演进提供了重要参考。

近一年来（2024年10月–2025年9月），华南区域新开集中式公寓项目在产品结构、户型设计、公区功能及运营服务等方面均呈现出显著的新趋势。比如产品结构上，尽管开间仍为主流，但整体户型面积有所提升，尤其在两房及以上户型中更为明显，且高端产品逐渐崭露头角，显示出租赁市场从“有得住”向“住得好”的转变。

以下，本文将从户型配置、公区打造、运营服务三个维度，系统梳理华南住房租赁产品的演进路径与发展逻辑。

1、户型切割与“双钥匙”模式提升坪效

随着家庭型需求的持续提升，运营商企业在新开项目的产品规划上，亦会适量两房及以上产品的配置，但在项目入市运营后，仍会考虑两房及以上特定户型拆分出租模式。

如福州某公寓厦坊店项目通过该模式，使其57㎡两房户型的租金坪效与30㎡开间基本持平，既满足了陌生租客合租需求，也提升了项目的整体出租率与租金收益。

福州公寓项目两房户型拆分示意图

2、原木风和MUJI风等标准化产品设计成主流风格，以较低成本实现高级感氛围

长租公寓的主要客群是20-35岁的都市年轻白领、新市民，而原木风和MUJI风传递出的简约、自然和品质感，正好契合了客户的心理需求，其简洁、自然的设计语言契合年轻白领的审美偏好，同时便于企业实现标准化采购与快速复制。

如深圳宝龙社区某公寓产品，整体装修采用MUJI风，通过中性色调、简约家具营造出明亮开阔的空间感，在有限面积内实现视觉延展与品质感提升。

3、品牌建材与“洗烘一体”家电应对南方地区回南天气候挑战

针对南方地区回南天所带来的影响，运营商企业在新开项目中采用环保建材、全瓷砖等防潮材料，并配置洗烘一体设备，有效解决衣物晾晒难题。

例如广州某公寓通过选取E0级多层实木和防水全瓷砖，同时房屋内部还配备了洗烘一体设备和超大烘干机，既提升了室内环境的健康性与舒适度，也增强了产品的差异化竞争力。

1、面积配置分化，新建项目公区趋大

新建类项目因空间条件优越，普遍配置更大规模的公区，如福州U厝公寓厦坊店单房公区面积配比达3㎡，涵盖运动、休闲、儿童娱乐等多类功能。而改建类项目受制于建筑结构，多采取“小而精”策略，聚焦健身房、书吧、咖啡吧等高频率使用场景，面积配比多在2㎡以下。

2、聚焦客户需求偏好，侧重植入高频高效功能空间

在公区功能配置选择上，当前项目更加聚焦客户需求偏好，在匹配需求的同时，考量功能空间的实用性，舍弃部分冗余功能。

如广州某公寓通过前期客研，精准配置健身房、共享厨房、游戏室、“日咖夜酒”空间及驻唱演出，而未设置使用率低的台球室。此举在控制成本的同时，更好地贴合了年轻客群的社交与休闲偏好，项目自开业以来，实现每天2.5套的高效出租效率。

3、周边配套联动+自有资源整合，实现降本的同时保证服务质量，并缩短爬坡期

当前华南长租市场头部企业特别是房企系，立足与地产开发所积累的商业运营优势，充分整合集团资源，通过会员联动实现长租公寓客户联动，在保证客户享受各类优质配套的同时，有效降低公区打造成本。

如珠海华发广场某公寓，项目公区仅打造了接待大堂，但出门即是横琴目前最大的商业综合体横琴华发商都，项目与其通过华发集团会员联动的方式，解决客户配套服务需求，提升客群幸福感。据了解，该项目在租金高于区域15%的基础上，仅入市4个月，出租率便达到了95%，快速完成爬坡。

1、24小时全场景覆盖，满足租客对多功能、一体化生活空间的期待

现阶段，新开项目在规划初期，就将早餐餐厅的动线、健身房的位置与隔音、客房清洁的流程与时效等，作为空间布局和运营调度的核心考量，确保早间高峰时段的服务能流畅、高效地支撑起租客的品质生活。

比如深圳宝龙社区某公寓设立早餐能量站与夜间茶话会；深圳前海某公寓提供定时保洁与垃圾回收服务，覆盖早晚高峰时段，满足租客日常生活的多元需求。

2、机器人等智能化服务普及，增强运营水平的同时提升多经收入

在2025年新开的集中式公寓项目中，机器人服务正渗透到租赁社区多元化服务生态体系中，其被广泛应用于送餐、送物等环节，解决早晚人力不足问题，同时强烈吸引着追求高效、注重隐私的年轻精英客群。

比如今年新开的深圳多个长租项目，均提供有酒店式机器人送水、送餐等的智能化服务，强化社区智能化服务水平和多经收入能力的同时，提升运营效率与租客体验。

3、瞄准细分客群并提供定制化服务，一站式解决租户工作-生活需求

部分项目通过细分客群并提供专属服务，实现差异化竞争。如福州长乐区某租赁产品，项目定位“台胞台企登陆第一家园”，针对主力的台胞客群，推出定制化台胞服务，提供24小时线上线下一站式支持，涵盖资格认证、政策咨询、办公支持、项目参观、合同签约及入住办理等，解决台胞居住中的问题；同时联合司法、法院、检察院设立台胞服务工作联络站；此外还联合长乐区共青团、台港澳办、妇联等单位举办特色活动，丰富台胞业余生活的同时提升品牌及项目知名度，目前项目出租率稳定在90%以上且续租率超80%。

4、租赁社区提供高配比车位，实现租户便捷的同时提升非房收入

在新建大型租赁社区的创新体系中，高车位配比成为吸引有车家庭与企业高管的重要卖点。据不完全统计，近一年华南区域新开的多个典型集中式公寓项目中车位比达到了1:2。据企业披露，现阶段停车场收入已成为租赁社区的主要“非房收入”来源，由此可以看出新建租赁社区对高配比停车位的重视，标志着行业竞争从单纯的“室内空间”延伸到“社区全域配套”。

华南住房租赁市场正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段。从户型设计的精细化与场景化，到公区配置的实用化与联动化，再到运营服务的智能化与定制化，整个行业呈现出从“有房住”向“住好房”的系统性升级。

未来，随着租客群体对品质生活的追求持续深化，以及政策对绿色、健康、智能住宅的推动，华南租赁产品将进一步向“属地化、个性化、社区化”方向发展。能否精准洞察客群需求、整合内外部资源、构建可持续的服务与收入模型，将成为企业在激烈市场竞争中胜出的关键。