险资盯上荟聚商场！泰康人寿领投80亿基金“扫货”商业地产

作者 | 谢美浴 编辑 | 付影 来源 | 独角金融

“界面新闻”近日援引知情人士透露，英格卡购物中心（Ingka Centres）正计划打包出售其在中国持有的全部10座荟聚购物中心。

据报道，首批进入交易名单的是位于无锡、北京和武汉的三座标志性商业体，整体估值高达160亿元。引人瞩目的是，这笔大宗交易的潜在接盘方，或是以泰康人寿为首、多家头部险资联合参与的投资基金，该基金总规模达80亿元。

图源：界面新闻报道

事实上，这并非险资首次大规模出手不动产，除了泰康人寿之外，包括中国人寿、新华保险、阳光人寿等在内的诸多保险资金，近年来也持续加码房地产投资。年报数据显示，2020年至2024年间，泰康人寿的投资性房地产金额从226.82亿元一路攀升至410.77亿元，几乎实现翻倍增长。

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泰康人寿领投80亿基金接盘“荟聚”

英格卡购物中心是英格卡集团旗下全球性的购物中心开发及运营管理公司，此次拟出售的“荟聚”，是其在中国市场除宜家之外的又一知名商场品牌。

财报数据显示，英格卡集团2024财年营收418亿欧元（约合人民币3494.23亿元），同比下降了5.5%；净利润8.06亿欧元（约合人民币67.37亿元），同比下滑46.5%。

上海易居房地产研究院副院长崔霁向《中国新闻周刊》分析表示，英格卡打包出售荟聚这类商业地产的行为，本质上或许是缓解短期财务压力、优化资产结构，剥离非核心业务或低效率资产，聚焦核心战略的综合选择。

图源：罐头图库

而据“界面新闻”援引知情人士透露，此次交易首批选中这三座购物中心，是10座中评估最优的资产。

具体细节显示，由泰康人寿领投的基金总规模为80亿元，泰康人寿认购30亿元，中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资共计认购30亿元，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。此外，交易还计划通过银行融资补充剩余80亿元资金。

而泰康人寿并非首次以基金模式涉足商业地产。

2024年8月13日，据万科A（000002.SZ）公告，泰康人寿作为重要出资方（认购比例35%），与万科下属子公司、中信金石、中信证券等合作设立总规模22.34亿元的Pre-REIT基金，该基金目的在于收购北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场等资产。

图源：万科公告

类似案例还有2025年2月万科联合中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，总规模为16亿元，其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%。该基金所投资的厦门泊寓院儿·海湾社区地处厦门岛内，全期保租房共规划7724套，是福建最大规模保障性租赁住房项目之一。

海南纵帆私募基金经理王兆江指出，险资采用基金模式并购地产主要有三点优势：“一是可通过优先级或劣后级设计引入银行资金，实现以小博大，项目风险被隔离在基金层面，避免直接冲击险企资产负债表；二是基金份额转让或未来REITs上市，比直接处置物业更便捷；三是可委托第三方商业地产运营商，如领展、凯德等负责运营，弥补险资缺乏直接管理经验的短板。”

据了解，Pre-REITs并购基金是一种以最终通过公募REITs退出为主要目标，专注于收购、培育和孵化具有潜力的基础设施或商业不动产项目的私募股权投资基金，可以理解为资产证券化，特别是公募REITs的“前端孵化器”。

图源：罐头图库

而Pre-REITs基金“收购-培育-退出”的核心业务逻辑，与黑石等知名私募地产投资机构的运作模式在核心理念上有相似之处，都致力于通过主动管理提升资产价值并寻求溢价退出。

但王兆江认为，“险资的Pre-REITs基金投资风险偏好更低，较少参与开发期项目，收购的资产更为成熟，主要是通过运营优化，如数字化导流、租户调整提升租金，追求稳定收益；此外退出周期更长，黑石等机构通常持有5-7年，险资可持有10年以上。”

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2024年加速布局商业地产，

泰康人寿投资性房地产超400亿

泰康人寿在商业地产领域的布局已形成规模。

自2017年以来，泰康人寿的投资性房地产金额就一直在增长，2020年至2024年，分别为226.82亿元、278.53亿元、313.6亿元、363.7亿元、410.77亿元。

扩大到泰康保险集团来看，涉及的房地产资产及业务更多，如商业不动产、养老地产等。2023年11月，泰康保险集团旗下基金就从亚洲物流地产商ESR手中拿下6处物流园，分布于长江三角洲地区、大湾区以及京津冀地区，总建筑面积约合35万平米，总代价合计超过20亿元。

图源：罐头图库

如今以泰康人寿为首的保险资金或将接手荟聚，也是顺应行业趋势的举动。近年来险资加速布局商业地产及基础设施等另类资产，既通过基金直投购物中心，又借REITs、债权计划等多渠道配置不动产。

如在万达广场近年来大规模的资产转手过程中，保险资金就表现尤为活跃，成为重要的接盘力量。

具体来看，自2023年起，大家保险集团先后收购上海松江、西宁海湖、江门台山及上海周浦等多座万达广场；阳光人寿保险以“股权收购+委托运营”模式，接手厦门殿前、呼和浩特、海口等至少6处项目；新华保险则通过旗下坤华股权投资基金，收购烟台芝罘、南京万达茂、成都万达商业广场等9座万达广场。

进入2025年，万达资产出售进程仍未放缓，年初，新华保险通过百亿级不动产基金“坤华（天津）股权投资合伙企业”陆续受让安徽宣城、铜陵等多地万达广场；5月，再以500亿元总价一次性打包出售48座万达广场，阳光人寿等险资机构再度现身接盘方名单。

图源：罐头图库

据仲量联行统计，2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。

中国金融智库特邀研究员、中国产业经济调研中心特邀研究员余丰慧指出，“泰康人寿等险资接盘荟聚、万达这类商业地产的原因，主要是出于资产配置的考虑。”

“保险资金具有长期性和稳定性，需要寻找能够提供稳定现金流的投资渠道。商业地产通常具备稳定的租金收入和潜在的增值空间，符合保险资金的风险偏好和收益要求。此外，国内经济的发展和城市化进程的推进也增加了商业地产的吸引力。”余丰慧表示。

除了直接持有商业地产等不动产项目，地产、基建等领域的另类资产也受到险资关注。同花顺数据显示，今年以来发售的14只REITs产品中，保险资金投资账户均获配售，从产品类型上来看，仓储物流基础设施和园区基础设施分别有3只，能源基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房、新型基础设施分别有2只。

此外，据中国保险行业协会披露的信息，今年以来中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，合计新增投资超47亿元。

图源：中国保险行业协会

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两年关停超400家网点，

上半年净利润增加近百亿

值得关注的是，作为非上市险企龙头，泰康人寿在房地产业务端持续扩张的同时，保险业务方面却大幅裁撤线下网点。

据不完全统计，2024年至今，泰康人寿已关闭超400家分支机构，其中今年以来已撤销超200家分支机构，涵盖中心支公司、支公司及营销服务部，占行业裁撤总量的近20%。年报数据显示，2024年泰康人寿“支付给职工及为职工支付的现金”从2023年的约69亿元降至64亿元，减少了近5亿元。

图源：罐头图库

对于今年以来的大手笔裁撤分支机构，泰康人寿方面此前回应《21世纪经济报道》称，近年来，随着城镇化升级，县级、乡镇级地域消费能力和消费意愿下降，在行业转型的背景下，三、四线城市及以下地区因市场容量有限，优化分支机构网络布局成为许多险企提质增效的战略选择。

在此背景下，泰康人寿2025年上半年保险业务收入1309.73亿元，同比下滑5.84%；净利润达159.98亿元，较2024年上半年增加99.51亿元，同比增长164.56%，在非上市险企中排名第一，盈利能力显著提升。

图源：泰康人寿偿付能力报告

对此，余丰慧表示，“泰康人寿盈利能力的显著提升反映了其战略调整的有效性。关闭线下网点表明公司正在向线上销售和服务转型，以降低运营成本并提高效率。而大规模布局房地产则显示了公司在多元化投资方面的决心，这不仅能为公司带来额外的利润来源，还可以平衡投资组合的风险。”

中国企业资本联盟副理事长、中国区首席经济学家柏文喜分析指出，泰康人寿大规模裁撤网点使得个险线下高成本模式被大幅压缩，费用率下降，“传统人海战术式微已成行业共识，泰康把资源集中至‘保险+医养’生态，用重资产医养社区自建+并购和成熟购物中心锁定高净值客群的长期保单与服务消费，形成交叉销售闭环，提升盈利能力。”

实际上，泰康的养老理想于2009年就已萌发，当年原中国保监会批准泰康提出的养老社区股权投资计划，泰康成为首家获得养老社区投资试点的险资企业；2010年，中国保险行业首个养老社区投资实体——泰康之家投资有限公司正式成立。

作为泰康保险集团旗下专注养老、护理、康复实体建设运营和创新服务的专业品牌，“泰康之家”的养老社区项目由泰康人寿承担建设的全部资金。从泰康人寿的第一家养老社区成立至今，“泰康之家”已在全国布局了36城44个项目投资布局，服务在住居民超1.8万人。

偿付能力报告则显示，泰康人寿2025年二季度已投资41家公司，投资标的包括多家置业、养老服务及医疗公司，其中“泰康之家”品牌企业众多。

图源：泰康人寿偿付能力报告

柏文喜指出，泰康人寿大规模布局房地产对保险本业存在正反两方面的影响，“正面影响即利差益扩大，偿付能力充足率提升；医养场景反哺保单销售，件均保费与粘性显著提高。负面则是若未来租金、估值下行，不动产集中度过高将对利润和偿付能力产生反向冲击。”

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