政策重磅定调化解风险！旭辉龙光境内百亿化债提速

作者 | 冯婉瑜 来源 | 债市观察

近日，国务院常务会议为房地产行业指明方向，明确提出要“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”，更大力度推动市场止跌回稳。

这一高层定调，为正处于深度调整期的行业注入强心针。在此背景下，出险房企推进债务风险化解的步伐显著加快，以实际行动响应政策号召。

图源：罐头图库

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政策引领

旭辉龙光融创境内化债率先突围

政策信号的释放，迅速转化为市场的具体行动。6月13日，在国务院常务会议释放清晰政策信号的同一天，旭辉向境内债券持有人定向发送整体境内债券重组议案，并将于6月27日-6月30日召开债权人会议，正式启动投票程序。旭辉境内债券重组涵盖7只债券，涉及本金总额约100.61亿元。

龙光集团也在加速推进其庞大的境内债务重组。继今年3月首次披露方案后，龙光于6月3日公布了涉及本金总额高达219.62亿元的境内债务重组优化方案。新方案将原境内债务的29项原始增信资产进行优化，将分别用于全额转换特定资产选项、资产抵债选项中的以物抵债模式和信托抵债模式、全额留债选项，最大限度盘活增信资产，保障公开市场债务偿付。

早在今年1月，融创中国便已宣布境内重组方案获债券持有人会议审议通过，成为第一家完成境内公司债券整体重组的房企，预计可削减超过50%的境内公司债务。

目前在市场上，融创、旭辉及龙光三家房企已走在境内化债前列，其经验和创新做法不仅有助于自身风险化解，也为行业内其他企业提供了借鉴，推动整个行业风险化解进程。

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方案深度解析：

核心条款对比凸显策略差异

融创、龙光、旭辉三家房企率先突围，其境内重组方案的设计思路与核心条款备受市场关注。通过对比可见，方案虽各具特色，但核心在于提供多元化的债权人退出与收益路径。

从三家方案的核心条款来看，除了留债选项外，市场最关心的还是方案中化债的选项安排。

现金回购方面，融创拿出不超过8亿元进行现金回购，对应其154亿债务规模的比例为5%，为三家最高。旭辉及龙光分别拿出不超过2亿元、4.5亿元进行现金回购，比例均为2%左右。此外，三家房企在回购价格的设定上均遵循市场化原则，给出的回购价格分别为20元、18元和18元，基本处于当前其境内债券二级市场交易价格的上限水平。

以资抵债选项是三家差异最大的部分。融创以政府合作项目应收账款作为底层资产成立成立服务型信托，每百元债券本金转换为35元的信托份额。

龙光的资产抵债分为以物抵债和信托抵债两种模式。在以物抵债模式下，每百元债券本金可以申报登记35元人民币价值的实物资产抵债选项，包括可抵债价值为34元人民币的拟用于以物抵债模式的实物资产及1元人民币的现金。在信托抵债模式下，龙光以原增信资产的股权收益权或资产收益权设立信托，债券持有人享受相关收益权。每百元债券本金可以申报登记35份信托份额。

以资抵债选项是旭辉境内重组方案的主力选项，债券持有人获配债券面值上限为60亿元，占本次重组规模的60%。在这次境内方案优化中，旭辉将每百元债券可置换的信托份额由35份增加至36份，为三家最高。

与此前两家房企的底层资产安排有所不同，旭辉在资产选择上更加注重一线城市的核心地段项目。具体而言，旭辉拿出了包括北京国祥府、国祥雲著、广州光屿南方项目、上海长寿路旭辉里以及企业大厦商办项目。业内人士指出，这些资产在市场波动中通常展现出更强的抗风险能力和增值潜力，能够为债权人提供更具前景的收益保障。

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业内专家普遍认为，房企化债加速是多重因素共同作用的结果。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出：国家层面对于房企化债推出政策支持，各地政府对于“保交房”“保交付”也在大力推进。此外，一方面，随着时间的推进，房企化债的各种基础会不断地增强，关于债务处置方案也会更加成熟；另一方面，房地产市场本身稳住以后，反映在一些具体企业上，就是后者的投资节奏、销售数据企稳，能够获得一定相对健康的现金流，并防范财务风险的进一步扩大。种种因素的共同作用下，当前房企债务重组的速度变得加快。

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行业境内债务重组潮涌，政策利好稳信心

除了上述房企境内化债方案的推进，行业内其他企业也纷纷开启境内重组进程。

据“澎湃新闻”等媒体消息，远洋集团目前正在与债权人展开初步沟通，计划在8月下旬之前推出整体重组方案。此次重组范围预计至少涵盖7只公司债，涉及本金约130亿元。与此同时，碧桂园也取得了重要进展，成功完成了旗下至少8只境内债券的兑付方案调整，涉及本金额为124.17亿元。这一举措为碧桂园后续制定整体削债方案争取了宝贵的时间。

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德勤中国企业转型与重组服务全国领导合伙人何国樑表示，2021年大型房地产公司开始出现债务违约，主要集中在海外债务。预计随着内地保交楼的逐步完工，2025年的重点将是境内债务重组以及活跃土地市场。同时，希望国家的化债政策在细化后能帮助地方政府和房地产开发商改善运营，盘活存量。

国务院常务会议对“化解风险”的明确要求，为房企加速债务重组提供了强有力的政策背书和市场信心支撑。融创率先完成境内债整体重组树立标杆，旭辉、龙光百亿级方案进入关键推进阶段，远洋、碧桂园等加速布局。在行业人士看来，这一切都清晰表明，房地产行业的风险化解正迎来一个至关重要的窗口期。尽管挑战依然存在，但随着政策持续精准发力、市场基本面逐步企稳以及企业自身的积极努力，房企化债进程有望进一步提速，为行业最终实现长期健康发展奠定更为坚实的基础。

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