全国城镇居民“户均一套房”，年均城市更新规模或达7亿平米

“全国城镇居民‘实现户均一套房’，房地产进入存量时代，城市更新成为城市发展的常态。”

1月17日，在“2025迎新易居论坛暨2024城市更新实战优秀案例和优秀企业发布会”上，上海易居房地产研究院常务副院长崔霁在做主题演讲时分析称，城市更新从“有序推进”到“稳步实施”再到“深入实施”，现在已进入到“大力实施”的新阶段，“2025年首次提出城市更新是扩大内需的重要抓手，其被赋予了更高的定位。”

公开数据显示，中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，城镇住房套数约3.74亿套。“如果中国城镇存量住房按照每年2%的更新速度，那么将带动全国每年7亿平米左右的城市更新规模，涉及700余万套的房屋。”

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁

崔霁强调称，在这一过程中，建立可持续的城市更新模式成为关键，城市更新的理念、目标、内容组成要素、更新机制、更新技术都有新特征，比如更新机制上，更强调政府、市场和社会等更为开放性的多元主体协同共治；更新技术上运用大数据、人工智能等高效解决。

2024年，共有十大项目入选“2024城市更新实战优秀案例”，这些案例各具特点，成功模式值得推广，其中包括上海城市更新试点瑞康里项目、上海中心区城中村“红旗村改造项目”、上海老城厢城市更新项目“露香园”，以及“鸿寿坊”、“海上·清和玺”、新象限丨武夷、欣虹汇+涞港星苑、桐安里、锦和越界平武Space、“百致/百空间上海文化商厦”等等；此外，上海城投控股股份有限公司、招商蛇口华东区域上海公司等八家公司入选2024城市更新优秀企业。

上海中心区城中村“红旗村改造项目”

崔霁表示，上述实战案例体现出可持续的城市更新发展模式主要路径在于实战迭代，比如

“海上·清和玺”是在招商“玺”系产品的基础上实现片区升级，通过“市区联手、政企合作”的模式，探索出一条可复制、可推广的市场化运作“征收模式”，是上海城市更新可持续发展的典型项目。

华鑫置业（集团）的“新象限丨武夷”项目，通过对沿街物业、老旧厂房进行改造，主动退界和空间重组，改善了街区环境，打造了一个“智慧空间+人工智能”现代产业空间，是上海城市有机更新的典型。

华鑫置业集团有限公司副总经理林雪松在分析城市更新业务时表示，在政府引导下效率会显著提高，同时应由企业主导创新。他认为，城市更新的魅力在于通过时间思考更好的空间利用方式，打造成功的城市更新项目比追求短期销售更有意义。某些城市更新项目需要“留白”，即保留未开发的空间，以待时间沉淀后勾画更美好的未来发展蓝图。

对楼市走向，上海易居房地产研究院副院长严跃进在会上分析称，2024年楼市的关键词是“止跌回稳”，2025年楼市的关键词可以说“稳中向好”。

数据显示，2024年10月新房成交量同比转正，结束了自2023年6月以来长达15个月的下降趋势。此外，二手房交易量也显著回升，如上海10月份的二手房交易量突破2.2万套，突破行业默认的荣枯线水平。而2025年将是政策效应进一步释放的关键一年。宽松的购房政策将继续支持合理住房需求，同时更多的潜在购房者将被吸引入市。

上海易居房地产研究院副院长严跃进

招商蛇口华东研究院院长陈杲指出，“好消息是，市场不再下滑。”过去3-4年房地产市场深度调整，经过2024年9月的政策调整和一系列措施，基本稳住了下行态势。目前，约8-10个城市的房地产市场已明显止住下跌态势，招商蛇口的投资策略也因此聚焦于此类城市，特别是选择供求关系健康的核心板块进行投资。

他还提到，产品力才是未来销售的核心因素，改善型需求的实现仍依赖于收入和预期的改善。接下来各企业将集中精力修复报表、化解风险，并通过调规或折价处理不适合市场的存量资产。

上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳指出，去年房地产投资下降10.6%，对经济贡献有所减弱，但随着政策调整和城市更新等措施的实施，房地产业正向高质量发展方向转型。未来，房地产业将更加紧密结合城市转型、产业结构调整及社区优化，为国家经济新一轮发展提供重要支撑。

“尽管中国经济面临诸多挑战，但国家统计局最新发布的2024年数据显示出‘春意渐浓’积极态势。”张永岳特别强调。