李嘉诚卖楼术

文|乐居财经 作者|刘治颖

该项目官微于7月5日亦发布相关信息，推出了8套精选房源限时限量发售，约1.4万-1.5万元/平方米，优惠活动截至7月14日，并配以“此优惠活动吸引了众多客户纷纷来访参观，两天来访客户超250组”的文字宣传。

对此，海逸豪庭项目售楼处销售人员表示，该楼盘在清盘，所以推出了部分团购优惠单位，但都是天地楼层或楼层较矮的房源，价格在每平方米1.3万元至1.5万元左右。据其介绍，此前该项目销售均价约2.3万元至2.4万元，以此计算，该项目每平方米售价下降近1万元。

一位东莞的资深房地产业内人士指出，海逸豪庭这批产品的毛坯备案价格大约在每平方米2.4万元至2.7万元之间，这相当于大约五折的优惠。然而，由于这批洋房备案已有一段时间，因此不能简单地将其视为价格的"跳水"或急剧下降，而是一种通过降价来增加销售量的策略。

公开信息显示，海逸豪庭，作为长江实业集团旗下和记黄埔开发的大型楼盘，坐落于东莞市厚街镇横岗水库旁。其占地约7000亩，总建筑面积达200万平方米，拥有2000亩海逸高尔夫国际锦标级球场，是东莞少有的大型楼盘之。从1999年和记黄埔拿下这块地算起，海逸豪庭项目已开发了25年。其间，曾因囤地95个月被罚近8000万元土地闲置费，但随后又拖了5年。

东莞市住建局官网显示，海逸豪庭最近一期取得预售证的时间为2023年6月，当时备案单价3.1万~4.3万元/平方米。而此前取得预售证的时间，可以追溯到市场较为活跃的2021年12月和2022年2月等时期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞该在售楼盘，批准预售的时间是2023年6月份，距离现在已经过去了一年时间，即便是东莞新房的平均售价，这一年也下降了20%。该楼盘从预售到现在一年时间去化比较慢，大幅度打折以清盘，这是一种正常的选择。

合富大数据显示，截至2024年6月底，东莞一手住宅库存面积约428万平方米，环比略减3%，同比增加16%。按照过去3个月平均去化速度测算，去库存约24.6个月，连续12个月高于警戒线。不过，由于6月供应量处于大幅收紧态势，成交向好回升，总体库存量去化压力小幅缓和。

值得注意的是，楼盘“降价跑量”需要把握好价格促销的合理度。有业内人士表示，如果房企在促销力度方面出现一些不合理的情况，就会适得其反，此前已经有多个项目因降价促销力度过大或者打“擦边球”被叫停。

李宇嘉建议地方政府应尽快对房企降价的原因进行调查，以确定其是否违反了预售价格管理规定，是否属于特殊情况，并及时向社会公布调查结果，以正视听。