楼市头部玩家，再生变

文/乐居财经 作者/王彦杰

城投企业加大拿地力度，目前已成为业内“拿地大户”。

统计数据显示，2023年前三季度，城投企业、国企、民企和混改房企的拿地规模占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%。安信证券统计数据显示，2023年前三季度，城投企业拿地的成交金额达到18658.3亿元。

克而瑞统计显示，2022年城投参与拿地金额、建面、幅数占比分别也达到46%、58%和55%，较2021年分别增加15pts、20pts、14pts。

而从2021年到2022年供地情况来看，集中供地中有近半数地块被城投所得，其中90%的地块都是以底价成交，轨交类、传统城投、保障性住房城投是拿地的主力，占到五成以上。

城投企业拿地归为两种情形，被动入局及主动选择。

被动入局即是指城投公司主要是受地方政府之托去拿地，而非出于自身发展需要去拿地。此种情形下，城投企业拿地是地方土拍遇冷下的被动结果，是履行政府调控职能的一种体现；主动选择则是指城投公司出于自身发展需要去拿地，目的在于推进自身市场化转型，寻求新的发展空间。

业内人士表示，城投托底拿地有助于维持当地土地市场的稳定，减少流拍，优化土地供应结构，维持城市规划建设的有序推进，即便是在土拍热度回温的情况下这一积极效应依然存在。此外，城投公司拿地还有助于缓和当地的财政收支矛盾以及促进房地产投资，拉动经济增长作用。

但城投公司拿地也存在风险。城投公司拿地或可能会面临支出端刚性和回收端不确定性的双重压力，容易导致其流动性紧张甚至枯竭。城投公司普遍偿债压力巨大，可支配的自有资金非常紧缺，拿地时对债务资金高度依赖，容易导致隐性债务新增，不利于隐债化解。

针对城投企业拿地过程中的风险，2022年末，财政部曾印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），提出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这说明政策层已看到了目前土地市场格局变化对于土地财政的深层影响，以及土地市场格局变化所引发的土地财政式微之下地方财政窘境以及由此可能引发的风险问题。

还有一个有趣的现象是，城投公司拿地金额及占比虽然庞大，但城投公司拿地开工率显著低于平均水平。据克而瑞数据显示，2021年城投开工率仅有38%，是各类型企业中最低；2022年城投拿地开工率仅为8%。

有业内人士指出，城投拿地行为不是完全市场化的，其中有非常多的现实因素考量，所以多数城投只拿地、不开发，资金与土地都没有真正运转起来，反倒助推了城投自身的债务风险。

城投自身债务风险从数据上也可窥见一斑，克而瑞统计显示，自2019年以来，涉房城投企业的总有息负债和总权益就开始逐年增加，从80258亿元增至2022年的121194亿元；总权益也从83021亿元增至114313亿元。涉房城投企业的加权平均净负债率自2019年起持续攀升，2022年已经达到了89.83%。

克而瑞研究中心则认为，对于地方政府而言，未来需要回到化债的治本之策，必须盘活旗下项目资产，不断改善经营状况，提高盈利水平，无品牌背书的涉房城投企业，可以积极寻找合作方进行联合开发，或寻找品牌代建商代建，加快旗下项目的结转速度和现金回流。