4月楼市复苏动能不足

来源/乐居财经   作者/张林霞

在刚刚过去的“五一”假期，旅游市场火爆，全国各地的游客热情地涌入各大景区。

与旅游热不同的是，刚刚过去的4月份房地产市场表现并不乐观。虽然百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后继续转涨，但交易出现一定下滑；二手房市场挂牌量持续走高，房价走势继续承压。

据克而瑞监测，从新房成交方面来看，4月整体成交规模由升转降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。30个城市商品住宅成交1642万平方米,从变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。

具体而言，各能级城市均出现不同程度回落，一线成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。其中北京和深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，龙岗和光明等供应量基本都在10万平以上；北京则面临显著的供不应求，顺义和房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海与广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。

与一线城市不同的是，二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都和西安等中西部城市环比持增。回落较为显著的可分为三类，一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业和短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。

从二手住房方面来看，4月17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米，环比下降17%，同比仍增77%。成交环比转跌固然有节假日影响网签的原因，但最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声，后续进入平缓释放期，前4月二手房累计成交3116万平方米，累计同比增长76%。

分城市来看，近9成城市二手房成交环比负增，北京和杭州等回调尤为明显，环比跌幅在3成左右。实际上自3月下旬起，杭州二手房带看等指标就在明显下滑，二手房成交也开始逐周走弱，反映市场活跃度持续下降。北京二手房成交在3月底迎来一波放量，随着疫情期积压需求和入学置业需求逐渐释放完毕，清明节后成交渐显疲软。

此外，近期多个城市二手房挂牌量持续增多。易居研究院研究总监严跃进表示，二手房挂牌量增长，说明很多房源正急于出售，这主要是因房东希望套现或置换新房，还有业主倾向于在市场成交活跃时以相对高价格挂出，试探市场反应。

克尔瑞表示，因二季度仍是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间；从需求端来看，刚需疲软和改善缺位是大概率事件，整体成交仍将进一步走低。不同城市预期延续分化行情：对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北与川渝三四线热度还将持续下滑。

中指研究院表示，全国楼市调控政策或继续保持宽松基调，以促使市场情绪进一步修复。热点一二线城市大概率将跟进推行“因区施策”，未来在非核心板块以及针对特定人群定向优化购房政策的可能性较大；三四线城市或将在下调房贷利率、提高公积金贷款额度等方面继续发力。随着稳地产政策的持续显效，预计二季度全国房地产市场将保持平稳运行态势，城市分化行情仍将延续。