学位房最后的大年

来源/地产知识橘

又是一年升学季。

又是各位焦虑的老母亲预备收房落户、为幼升小的孩子报名入读的时间了。

但今年，教育这一part，实在是不太平。

从深圳爆出公租房学位“特供”事件（具体可见《买不如租，成真了？》），到广州此起彼伏的新房学位爆雷……

买房时关于入学的承诺，兑现度越来越低，而为了优质学位买下新房的父母们，在教育配套交付时，竟然有了“历劫”般的心情。

这，究竟是为什么呢？

与以往相比，今年的学位纠纷出现了一丝不同的气息。

过去，家长担心的是学校对口的适龄儿童太多，僧多粥少，学位不够，有被统筹到其他学校的风险。

但今年，学位坑花样翻新了——

有一种坑，是九年一贯制学校，不代表小升初能直升。

在大众的印象中，说是九年一贯制的学校，就是真的“九年一贯”，读完小学之后就能无缝链接到初中，九年学位锁定，省去择校的诸多麻烦。

楼盘是这么宣传的，购房者也是这么理解的，依仗着配建了省实的九年一贯制学校，广州西部的金域曦府一直占据着热销榜的前几位。

但就在项目快清盘时，业主才发现内有乾坤——

原来，九年一贯制是小学和初中一体化管理的意思，具体能不能直升，要看所属地区的教育政策。

荔湾确实是教育平均化贯彻得比较彻底的片区，最后大概率是要摇号的。

但这种其实还好，至少小学六年问题不大。

另一种坑，是学校、官方都背书了，但到手的名校却飞了。

东部大盘罗兰国际，本就自带名校广州开发区二小。

在售的四期地块旁的新学校，早在两年多前，学校就在官方微信上明确了，属于其扩建的新校区。

既然学校自己跳出来背书了，那就应该万无一失才对。

但在前几天的公示文件中，配建的小学突然变脸，称名字“尚未确定”了。

购房者赶紧一番沟通，才得知原来开发商和学校没有签订纸质协议，只有口头协议。

这下，学校名头的不确定性就大大增加了，也不知道最后会引入个什么学校。

最后，还有一种坑——

开发商明明在小区旁配建了学校，业主依然要摇号上学。

前两年，番禺创新城开卖时，业主看到小区旁边就规划着开发商配建的优质小学，也就安心买房了。

但直到今年，购房者咨询教育局后才发现，原来小区没有教育配套！

虽然有近在咫尺的教育资源，但要满足完高校职工子女后，剩下的才会考虑业主。

通过沟通，这件事情看上去有了不错的结局，但是，这样反常识的前车之鉴，足以让未来的购房者们提心吊胆了。

为啥爆雷年年有，但今年特别多呢？

首先，今年入学的人数确实增加了。

从出生人口来看，受惠于2016年二胎政策放开，2017年，广州户籍新生儿的数字大幅攀升。

从2016年9月至2017年8月之间出生的孩子，掀起了今年幼升小的小高潮。

其次，在广州内部，也是有人口流动的。

不少刚需和刚改新盘扎堆于人口流入迅猛的新区，新增的购房者本来就偏年轻化，不少就是冲着新增的优质学位来的。

当人口结构和买房理由趋于一致，原本预留的学位就会显得特别紧张。

而在学位特别紧张的时候，确实有很多共识被打破了。

比如说，公立学校由开发商建设，并不一定代表业主一定优先，因为公立学校建设之后，要无偿移交给政府，由政府来进行学区划分的。

只是，理论上这样的学校都挨着项目，应该在学区范围内。

但学位是否充足？不充足的时候是优先业主还是大家一起摇号？

或者配建的如果是大学附近的学校，是否会对学校教职工优先倾斜？

这都是问题。

再比如说，项目公开或通过小道消息暗示，引入的是会挂某个牌子的学校。

这个，怎么说呢。

如果是公立学位，在学校没有移交政府之前，其实一切都还有变数。

更何况，现在卖房那么难，许多销售都是在一切尘埃落定之前，就已经开始悄悄对外做宣传了。

那么，究竟怎样才能最大程度地避坑呢？

第一，尽可能等政府公布地段学校后再购买房源。

每年报名入学之前，各区政府都会官宣每个学校对应的街道和小区，是名校还是村小，一目了然。

但弊端是，期房本来推售就是有节奏的，等，意味着可能会错失看好的房源。

如果学校确实是名校，房价可能会普涨。

针无两头利，就看家长怎么权衡了。

其次，如果小孩着急入学的，一定要确认新校区的开学时间和楼盘交楼的时间。

近两年东部实地常春藤的惨痛教训还历历在目，多少孩子因为开发商延迟交楼，没办法人户一致，说好的开元学校可能要泡汤。

所以，如果对学位有急迫需求的，最好买学校已经开学，房子也是现楼的品种。

另外，比较稳妥的做法，是买成熟地段的二手房。

这样的区域，一般没有新盘入市，也没有小学待建，小学招生划片多半不会变动，所见即所得。

此外，我们也可以用一些指标，辅助判断学位资源情况。

比如说，学位预警。

简单来说，发布了学位预警，就代表着教育局扒拉一番后，发现这个学校今年的报名人数可能远超实际容纳量了。

截至今年初，广州已经有多个片区发布学位预警了。

不仅天河、黄埔榜上有名，就连海珠、南沙、番禺、增城也位列其中。

这里插播一句，白云和番禺最多踩坑，现在新盘的供应大户——海珠西是重灾区。

比如说，户数和学位的配比。

早在2018年，广州市教育局副巡视员曾对广钢新城做过一次测算——

按照两年有17281户入住、每户3.2人来预估，应配置不少于4424个小学学位。

算下来，户数跟小学学位的合理配比约是4:1。

随后在媒体整理的《广东省义务教育规范化学校标准》文件中，也是相似的配比。

由此，我们可以推算出一个安全边界，如果提供的学位与小区户数比例控制在4:1以内，大概率是能入读的。

又比如说，学位占用年限。

这个就因区而异了，有的行政区要求“同一房产地址6年内只能安排1名地段生就读”，而有的行政区锁定的时间要短一些。

理论上，锁定时间长，会拉长学位房的转手期限，只要有小孩占用了小学学位，新业主的小孩就不能使用了。

毫无疑问，竞争又加剧了。

但讲真，2023-2025学年，或许是学区房的最后两个大年。

从数据可以看出，即使是非常能生的广州，近几年的出生人数也已经断崖式下跌了。

几年后，广州的学区房的压力可能就没有那么大。

这不，一个赤裸裸的现实是，因为招不满幼儿，如今一些城市的幼儿园已经面临关停潮了。

最后，近期光大证券发布了一组数据，人口峭壁的危机，可能真的要来临。

在报告中，券商直言2030年之后，我国将过渡至“人口负债”局面。

人口负债，首先影响的是住房需求。光大证券预计，2041-2050年，潜在住房需求会降至年均4.8亿平米。

可供对比的是，去年我国商品房的销售面积是13.58亿平米，连脚踝斩都不止。

到时候，入学的孩子的数量，估计也得脚踝斩。

别的不说，现在很多小学可能都得合并，好的吞并相对一般的，四舍五入，大家的手上的学校名头都不差。

到那时候，所谓的教育公平，至少在名头上，怕是可以真正实现了。

以上为正文，来自熊先生