新城控股：越过山丘，还是山丘

作者|深水财经社 李肖

新城控股是不幸的——2019年公司受到王振华事件影响，不管是形象和市值，还是声誉、融资渠道都受到了重创，新城控股同时也是幸运的，出事前，公司上半年拿地600多亿，出事后，公司只拿地44亿。

当时看，新城控股卖房卖项目回笼资金也好，减少拿地降低经营活动“断臂求生”也罢，是一种无奈之举，但事后看，此后几年房地产行业迎来寒冬，新城控股及时收缩战略恰巧为自己储备了物资。

2022 年，几乎是房地产行业史上最艰难的一年，土地成交规模显著下降，商品住宅成交规模同比下降近30%。全国商品房销售金额和面积近八年来首次出现下滑，其中商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，重回2017 年水平，几乎所有规模房企都陷入缩表出清、业务缩量的处境。

3月31日，新城控股（601155）发布2022年度业绩公告。公告显示，2022年，新城控股实现总营业收入约1154.57亿元，同比减少31.37%；归母净利润约13.94亿元，同比减少88.94%。

对于业绩的急转直下，新城控股称，是受整体市场环境及结转项目的结构变化，报告期内公司房地产项目结转收入及毛利较上年同期有较大幅度的减少。此外由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。

如今，新城控股营收依然保持在千亿规模，而不是像某些房企一样趴在地板上，这里至少有一半是王振华的“功劳”，但误打误撞也只给新城控股争取到一丝喘息机会，这家公司最终能否成功上岸，接下来的一年还有硬仗要打。

商业收入扩张难抵住宅收入萎靡

年报显示，新城控股营收主要由两块组成，第一大来源是房地产开发销售，实现营业收入1048.83亿元，较上年同比减少33.67%，主要是去年销售面积较上期减少所致。

第二来源是物业出租及管理，该部分实现营业收入92.24亿元，较上年同比增加15.75%，主要系公司开业吾悦广场数量的增加所致。

可以看出，新城控股去年物业出租和管理费收入增速虽然可观，但目前总量尚未突破百亿，总体体量也不及“卖房”收入的十分之一。

但若从成本角度来看，物业出租及管理主要成本源自管理服务，该部分占总成本比例仅为2.77%，相比于买地、建设、卖房子高达97.23%的占比，“商业板块”成本收入比无疑要更高。

这也是新城控股一直大搞特搞“住宅+商业”双轮驱动的主要原因，“轻资产运营”又能赚钱又省心真的很香。最有代表性的就是吾悦广场。

2012 年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，开启了新城控股商业模块的逐梦之路。从那时起，公司主营业务也由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。

公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。

截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入 100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%。

但就目前来看，虽然商业版块占公司业绩贡献比重逐步提高，但要想撑起公司千亿营收规模，这条“小腿”还需要再发育一些时日。

还钱是头等大事

对于房企财报来说，业绩表现显然不是重点，最重要的是债务问题。

截至报告期末，新城控股资产负债率为80.46%，相比于2021年的81.82%，微降1.66%，但还是处在高位状态。

截至年末，流动比率和速动比率分别为0.96%、0.24%，比去年末进一步下降，流动比率更是降至1%以下。说明了公司目前资金回笼依然缓慢，资金链依然在时刻承受压力。

一个好消息，最近两年，新城控股贷款偿还率和利息偿还率都是100%。甚至在去年年底，新城控股提前一个月把当年的债务还清，给公司争取了个把月的轻松时间。

但还有一个坏消息：有息负债依然超700亿。

具体来看，截至2022年底：新城控股一年内到期的非流动负债达301.34亿元，2021年底这一数据为291.21亿元；

其现金及现金等价物余额215.75亿元，比2021年减少246.34亿元。短期偿债压力依然不小。       

同期，其短期借款由2021年的5.59亿元增至16.66亿元，同比大增198%。长期借款同比减少，但仍有279.66亿元。

而在流动负债中，新城控股应付票据和应付账款累计超过500亿元，这意味着房企对建筑工程企业、建筑材料供应商、装修材料供应商等上游企业也在“伸手要钱”。

因此在业绩说明会上，王晓松说新城控股目前重点就做两件事，首先就是积极用资产对接资本市场，以获取稳定的再发展资金。

据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，2022年新城控股发行三期中期票据共计40亿元，并获1400亿元银行意向性授信额度；通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，为融资性现金流提供补充。

3月13日，新城控股发布2023年度定向增发预案，拟募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

对于此次定增计划的进展，管有冬表示，已经于3月13日通过董事会审议，在3月29日通过了股东大会审议，接下来会以最快的速度上报到交易所申请注册。

去库存压力很大

当然了，偿债压力是房地产整个行业多数企业面临的共同现状。随着“三支箭”的相继射出，房企们资金链压力会根据各自融资进展而有所缓解。

新城控股面临的另一大问题，同样也是行业现状，那就是存货问题。

资产负债表显示，占比近七成的流动资产就是存货，金额达到了2043.65亿。

值得一提的是，2022年，新城控股计提各类资产减值准备金额再次增加，高达63.99亿元。其中计提坏账准备4.32亿元，计提存货跌价准备59.66亿元。

存货是房地产企业规模发展的储备粮，也是房企未来盈利的根基。虽然相比房企的资产体量、营收规模与存货规模而言，存货跌价损失看似九牛一毛，实则对公司盈利则起到重要作用。

这一点点数据的变化，往往预示着房企大规模存货往后出清的顺利与否。换言之，商品房市场的走势，就可以通过存货跌价损失的涨跌来判断趋势。

2023年是新城控股成立30周年，展望新的一年，公司并没有给自己设定明确的销售目标，只是在年报中表示：“三十而立的新城将继续凝心聚力，穿越周期，坚定信心，砥砺前行。”

稍微具体一点的计划，是2023年预计实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

王晓松在业绩说明会上说，新城对于住宅和商业这两个发展方向不会改变，但经营方式和经营模式已经完全发生变化。

这也是大多数还活着的房企当下的心境，不再有庞大的目标和野心，越过山丘，还是山丘，先活下去，再谈以后。