单套房源的渠道佣金，竟然涨了！

来源/地产知识橘

财报第一波，是属于好学生们的。

从3月中旬开始，从越秀、龙湖到招商蛇口，一小撮优质房企相继交出了成绩单。

眼看不少往日的大佬们还在生死线上挣扎，与往年相比，这届房企年报季的声量似乎小了不少，吃瓜群众的关注度也沉到了谷底。

但行业未来可能的发展方向，已经藏在了好学生们的答卷里。

先来看看这批交卷房企的成色吧。

从财务指标来看，行业最艰难的日子，或许已经过去了。

第一个发报的越秀，在去年行业向下的大背景下，数据几乎无可挑剔——

销售目标达成了，营业收入和净利润都稳定上升。

甚至，还凡尔赛地表示，恰逢公司上市30周年和成立40周年之际，要向符合条件的股东派发特别股息。

Emmm……别的出险房企在努力筹钱，越秀却在这里撒钱，反差就还蛮大的。

随之发报的是龙湖。

作为民企中的扛把子，龙湖去年的底盘还算安全。

三道红线依旧飘绿，控制住了负债总额，也稳住了利润。

对比之下，招商蛇口的答卷就略逊一筹了。

增收不增利是行业的通病。此次招商的年报中，这通病体现得淋漓尽致——

营收同比增加约14%，但归母净利润大跌近59%。

但无论如何，和其他动不动巨亏几十上百亿的同行们相比，招商去年没亏钱，就已经算是一种胜利了。

但财报上的数字只能反映过去，更重要的是未来。

对于2023年，好学生们有什么展望呢？

我们发现，在业绩会上，各房企高管谈及最多的，还是两个字——

分化。

出现结构性行情本是意料之中，而当行业进入新常态后，这个趋势，是会越来越明显的。

就像越秀地产高层坦言，去年他们在广州、在全国各地拿地，好的地方还是一房难求，价格也在上涨，当然不好的地方还是很不好，“结构分化应该是越来越严重的”。

落到土地市场上，有能力拿地的这批房企，已经开始用脚投票了。

非常明显的是龙湖。

去年下半年开始，龙湖就只在重点城市拿地了。

近期，龙湖还重新梳理了一份城市聚焦清单，称今年将坚持在20个重点城市和14个机会城市买地。

我查了一下，龙湖目前已经布局了69个城市。

这也意味着，其中有一大半的城市将被龙湖阶段性放弃，逐渐退出。

无独有偶，招商蛇口也有类似的操作。

招商本就是布局高能级城市的获益者，回顾2022年，公司在上海、合肥、苏州等一二线城市的市占率超过10%。

尤其是在上海，单城的销售金额就突破了740亿元——

一座城市的销售，就抵得一个中小房企全年的业绩。

在拿地上，招商聚焦得更加明显，去年在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比，分别达到了94%和90%。

而这会带来什么后果呢？

过往，房企拿地相对分散。

低线城市虽然房价承受力低，但竞争不大，会有一部分全国性房企避开锋芒，选择在这些城市拿地，也带去更加先进的产品和开发理念。

但如今，房企已经认清了时势，鸡蛋只有放在有限的几个篮子里才不会亏钱。

无论以前的布局如何，现在都在喊着集中资源，押注前三四十个城市，甚至更少。

这是中心城市的狂欢，但是，全中国有大几百个城市呢……

接下来，对于绝大部分城市来说，除了少数有实力的本地房企，还有谁会来给土地财政兜底呢？

此外，好学生们也一致认为，地产的下半场依然需要多元化发展。

简单来说，就是不能只靠卖房子了，商业地产、长租公寓和物业服务，通通都要搞起来。

龙湖是这么说的，也是这么做的。

去年10月，新任接班人陈序平对外提及，未来5年，龙湖4个非地产开发类的经营性航道，产生利润占比要过半。

届时，龙湖将完成去地产化。

时至今日，昔日被质疑的业务已经开出了繁花。

2022年，龙湖的商业投资、长租公寓业务，分别实现租金收入94.3亿和24.4亿元，综合毛利率超过75%。

在行业的下行期，这是龙湖非常重要的业绩稳压器。

在业绩会上，招商蛇口也发声了，接下来要坚持综合化发展，还要加大旧改力度。

具体而言，综合发展是什么呢？

招商给出了答案——

销售类、持有经营类和服务类。

除了优质房企，被戏称为“中介头子”的贝壳，近日也发报了。

令人惊讶的是，经过这一轮过山车式的行情，在与开发商的斡旋中，贝壳正在变得越发强势。

去年，贝壳的新房交易总额同比下降近42%，但是，新房业务的净收入只下跌了38%——

新房业务的收入没有交易额跌得多，这也意味着，贝壳去年针对单套房源的渠道收佣，竟然涨了！

从其他数据也可以窥探一番。

2022年第四季度，一手房的快佣占比提升至44%，回款天数进一步下降至64天。

写到这里，多少有点理解当下房企们矛盾的心理活动——

一方面，出于业绩鸭梨，不得不给贝壳开出高佣；

另一方面，又不甘心利润被蚕食，总希望能壮大自己的销售队伍，没有放弃与中介团队“抢客”的努力。

最后，贝壳还对外释放了一个新词——中性市场观。

简单来说，就是楼市供需相对平衡，既没有单边上涨的狂欢，也没有一片萧条的惨淡。

贝壳认为，这样的环境更利于有品质的中介崛起。

而现在，我们面对的，恰好就是这样的市场。

以上为正文，来自局姐团队