重提住房“双轨制”

文/乐居财经 孙肃博

惊蛰前的北京，一片生机盎然的景象。前来参加两会的各界代表和委员们脸上洋溢着喜悦的笑容。

今年的“两会”《政府工作报告》用70余字定调了2023年楼市。短短70余字，包含了两大核心。

一是有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

二是加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

事实上，加强住房保障体系建设已经不是第一次出现在房地产文件、金融政策、中央层面会议中。

早在2021年，国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。

自2021年以来，租赁住房相关政策发布量逐年上升。仅仅2022年，中央及地方就已发布263条相关政策。2023年开年以来，中央及地方住房租赁相关政策也达20多条，这些政策在增加租赁市场有效供给，改善租赁供需失配，提高租房生活品质，平稳租金价格，促进住房消费健康发展等方面具有实质性的积极作用。 

此外，多地市在2023年全年规划中，也纷纷提出建设筹集保障性租赁住房。

其中，温州全市2023年将建设筹集保障性租赁住房2.6万套(间)以上，杭州市2023年建设筹集保障性租赁住房7万套（间），安徽省将新增保障性租赁住房11.3万套（间），广西2023年将建设保障性租赁住房6万套以上......

据乐居财经获悉，“十四五”期间，40个重点城市计划建设筹集保障性租赁住房650万套（间）。这将解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

而近日，一份中国人民银行，中国银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》再次在住房租赁发展的历史上留下重要的一笔！

据悉，该《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。

此次《意见》最大的亮点便是解决住房租赁企业融资难的问题，助力住房租赁企业融资的同时也加快了住房租赁企业商业模式创新。

具体来看，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，期限一般3年，最长不超过5年；鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年；支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；对住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

这也意味着，无论是创业系、房企系还是酒店系住房租赁企业，无论是新建类还是改建类的模式都能在融资上获得助力。而加强信贷精准投放，对住房租赁企业的现金流可以起到较大改善作用。

此次《意见》的第二大亮点还在于，拓宽住房租赁企业的融资渠道，多元化住房租赁企业的投融资渠道。

《意见》支持商业银行除了发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，还创新住房租赁担保债券(Cover Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。特别是在房地产投资信托基金(REITs)方面，《意见》提出，稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

丁祖昱评楼市指出，此次《意见》重心之一是加强和完善住房租赁行业的金融管理，这也给长期深耕的租赁企业打了一剂“强心针”。

政策对住房租赁行业发展的进一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，这既保护了投资者，也对行业的高质量发展起到了激励与约束的双重作用，都是从根本上保证行业和企业发展的可持续性。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，金融进一步加大对住房租赁市场发展的支持和服务，从当下而言，既有利于更好地解决新市民等群体住房租赁需求，也有利于促进房地产市场平稳健康发展；从长远看，有助于加快住房租赁市场专业化发展，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

今年两会上，也有多个提案聚焦住房租赁市场。

甘肃省建设投资（控股）集团有限公司党委书记、董事长苏跃华代表表示，住房问题是重要的民生问题，加快发展保障性租赁住房，是促进住房困难群体实现“安居梦”的有力途径。

全国政协委员、四川省商会副会长、明宇实业集团有限公司董事长张建明建议，同步推进保障性住房建设和商品房市场化，完善住房“双轨制”长效体系。

在张建明看来，即使发达国家也有相当数量家庭不具备住房购买能力的问题，应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，一手抓保障性住房建设，一手抓商品房市场化，加快完善住房“双轨制”长效体系。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌建议，设立“新市民住房保障基金”，解决新市民的住房问题。该基金主要有三个功能：一是帮助和加快房地产行业资产重组和风险出清，维护房地产行业和宏观经济稳定；二是扩大政策保障房供应；三是对城市中低收入和外来打工农民工群体提供低成本或租或售的住房。

此外，今日下午，住房和城乡建设部部长倪虹在“部长通道”采访中表示，房地产牵一发动全身，要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。