地产业的新玩法

来源/地产知识橘

楼市的小阳春肯定是来了。

开年后一个月，从售楼部到中介行再到朋友圈，处处都是躁动不安的气氛。

一片喊涨声中，前几轮周期所经历过的一切仿佛又要重头来过。

但少有人发现的是，地产行业的新玩法确实已经在偷偷登场了——

我们猜测过很久的“长效机制”，正在一点一点地浮出水面。

昨天，两部委联合发了个文：

顾名思义，这个《征求意见稿》主要是给住房租赁市场“输血”的，仔细看看内文，一共17条，大概可以分成这么几个方面——

1、给住房租赁产业链上的各种企业“输血”。

这些主体包括新建、改建长期租赁住房的企业，购买闲置房屋租给员工当宿舍的企事业单位，专业化规模化的租赁企业等。

2、努力多渠道给住房租赁市场“搞钱”。

这些渠道包括住房租赁债券，创新住房租赁担保债券。

此外，在雄安、海南、深圳等人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（RETIs）试点，引导金融机构、资管、险资等各种社会资金投资住房租赁金融产品等。

3、严防住房租赁的钱被挪用到非租赁住房领域，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

写到这里，你已经可以看出来了，这是一套全面、完整的住房租赁金融支持体系，包括保障性和商业性租赁住房。

资金量会是多少呢？发文里没说。

但1月中旬，有关部门曾经在《改善优质房企资产负债表计划行动方案》中提到，要设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，以“支持部分城市试点市场化批量收购存量住房”。

鉴于存量住房收购只是租赁住房来源的一小部分，我盲猜一下，《征求意见稿》试图撬动的资金量，应该远在1000亿元之上。

这些资金会增加多少租赁住房供应呢？

商业性租赁住房是纯市场行为，很难预估，稍微能有点数的，是保障性租赁住房的供应量——

图有点糊，凑合看。

可以想象，在未来的很长一段时间里，“租售并举”的目标至少在供应量上，是完全可以实现的。

我们在《回来吧，一起卖房！》里面说到过新加坡模式，在这个模式下，为每一个初入社会的小白构建了一套从租房，到购买组屋，再到购买商品房的升级打怪全通路。

对于我们国家而言，这样的通路曾经是缺乏的。

我们正努力扩充这个通路的第一个环节。让所有为高房价所苦的新市民们能有一个稳定的落脚之处。

这，是租赁端的供给侧改革。

前几天还有个蛮火的新闻。

“不动产私募投资基金”重新开闸了。

这是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，但舆论最关注的部分基本集中在“投资范围”中的“特定居住用房”一栏。

根据官方发文，“特定居住住房”中不但包括保障性住房和市场化租赁住房（对，就是上一部分说的给租赁市场“搞钱”），还包括存量商品住宅。

一看到“商品住宅”，吃瓜群众的脑洞是一个比一个炸裂——

官方下场囤房了？

专业版“深房理”来了？

“房住不炒”要转向了？

房价又要被抬高了？

但，真的误会了。

“不动产私募投资基金”是一种专门投向不动产的私募股权基金，操作方式一般是基金公司买断不动产项目，随后，参与项目的孵化和培育。

当资产成熟，满足REITs条件后，通过发行或出售给现有REITs，进行退出。

而REITs的模式又是什么呢？

向社会公众投资者募集资金，投资于各类不动产，维护和管理这些房产。

并且，通过租金产生固定收入，或者通过出售某些房产产生额外收入，从而向投资者分配投资收益。

现在国内的REITs只能投向产业园、基础设施和保租房，按照新鲜出炉的《征求意见稿》，接下来，投资于租赁住房的REITs会被“稳步推进”。

涉及存量住宅的REITs，以发达国家的经验大胆推测一下，也将会以租金收入为主。

但是，国内推广REITs其实一直有个绕不过去的问题——

房子太贵，租金太便宜，租售比太低。

按照国际标准，正常的租金回报率应该在4%-5%之间。但在我们国家，诸葛研究院数据显示，2022年，50个重点城市租金回报率为1.94%。

租金回报率这么低，根本没办法保障REITs的收益率，吸引散户投资，更别说吸引私募基金的投资者了。

所以，不动产私募基金如果要在保证收益率的基础上收购存量住宅，有个最基本的前提——

收购价必须打折，而且要大大的打折。

正如大家从中基协的《指引》里看到的那样，私募基金能够投资的普通住宅本来就非常有限，必须取得五证，实现销售或主体工程已开工。

既然都能卖了，有开盘秒光的能力当然没必要割肉卖给金融机构，着急打折变现的，只有卖不动的项目。

换句话说，这是一个倾向于“接盘”的政策，更像是在处置不良资产，主要给已经实现预售，但又卖不出去的住宅项目输血。

尤其是因为房企爆雷信用垮塌，没人敢买的那些楼盘。

而且，无论是普通人还是机构，参与的门槛都很高。

自然人参与的门槛是1000万，且占比不能超过20%，而机构……看上去就是给某些AMC量身定做的。

总的来说，因为诸多限制，不动产私募投资基金目前能覆盖的市场不会太大，何况还有那么多烂尾楼嗷嗷待哺，对于房价涨跌暂时没有太大影响。

但是，在另一个角度，这个政策终究打开了一扇新的门。

最近，有个新闻似乎被人忽略了——

众所周知，我们现在采取的是预售制。

开发商拿地之后几个月就可以开盘卖房，购房者先交钱，两三年后再收楼。

这个模式的核心优势是帮助房企变相获得无息融资，加快资金周转，减轻资金压力。

但也带来了隐患，房企一旦资金链断掉，没盖好的房子将会直接面临烂尾。

所以，过去这些年里，现房销售被提了无数次，但销售模式从期房改现房，又有一个问题——

一个项目从拿地到交楼，至少需要两三年时间才能有回款。

如果这段时间里没有新的融资渠道，相当于变相降低了房企拿地的能力，从而影响地方财政收入和新房的供给。

所以，多年以来，几乎所有尝试都不了了之。

直到最近这两年，前所未有的行业紧缩真的导致了大面积的停工潮，购房者对期房的信心受到重创，很多房企销售回款大降，成为压死骆驼的最后一根稻草……

很明显，全面试点现房销售已经箭在弦上，不得不发了。

而不动产私募投资基金的出现，或许可以成为房企的一项新的资金来源，助力现房销售的铺开。

这是房地产销售端的供给侧改革。

顺便再说两句。

因为公募基金的身份，REITs的投资门槛是很低的。

现今市场上的产品，只需要几百一千元就可以参与。

那么，如果将来人人都可以像买股票一样买REITs，分享房地产市场的投资收益的话，在买房时，对于投资属性的的执念会不会更少一些？

那么，未来的房地产市场，会不会更加“房住不炒”一些呢？

以上为正文，来自局姐本尊