楼市信仰回来了吗？

来源/地产知识橘

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上周，广州市规划和自然资源局网站上贴出了今年第一批供地清单——

在这批地块正式官宣之前，坊间曾经传出过一个非正式的供地名单，一共包括11块地。

但现在，我仔细看了一下，上架的住宅地块比传说中翻了个倍，达到了21块之多。

而广州去年全年的土地成交数量是48宗。

也就是说，这一把上架的地块数量之多，已经达到去年成交体量的接近一半。

而且，这21宗地的分布范围也开始分散了——

不仅有百亿级的巨无霸番禺长隆宗地，天河智慧城的靓地，还有荔湾区的多宗“小而美”宅地。

甚至，连花都、从化这种相对远郊的地块都纷纷上架了。

去年，由于担心外围的土地找不到下家，这些区域早早收了手。全市供应的地块，基本集中在中心六区。

但今年，一开始就一反常态，近郊和郊区的土地重新成为了土地市场的重心，占比超过了总量的6成。

看来，虽然去年卖地成绩一般，但广州对今年市场的信心和预期，是非常不低的——

只希望趁势多卖几块地，多给财政回回血。

那么，今年的土拍，会顺利转暖吗？

2

我们先来看看全国的土地市场。

进入2023年以来，完成土拍的主要城市有北京、杭州和郑州。

其中，前两个属于2022年的第五轮土拍，郑州则打响了今年土地公开出让的第一枪。

总体来看，市场表现还是冰火两重天，分化异常明显。

此次，杭州仅挂出了5宗地块，但综合溢价率已经达到了10.9%，是去年以来溢价率的最高值。

看来，阿里巴巴这张“王牌”一旦翻红，对这座城市的造富想象还是可以看高一线的。

但郑州就不行了，挂了11块地，其中8宗都被当地的城投包揽了——

哪个区的孩子，就由哪个区负责，被安排得明明白白，又是左手倒右手的一出好戏。

或许拖着“烂尾楼之都”的名号，开发商对这个城市的信心，一时半会怕是回不来。

比卖地更重要的，是先把大伙儿的房子保质保量地交了。

3

不过，总的来说，我们还是可以从三场土拍中看到不少新的趋势。

比如说，南方房企开始走出大本营，北上扩张了。

对，说的就是越秀地产。

这家扎根在广州大本营的地方国企，在皇城根下好好地秀了一把肌肉——

先是从中海系包围的石景山片区夺得一宗宅地，首次杀入了北京城六区；

随后，又幸运摇中了回龙观信息园地块，大手一挥，花了59个小目标。

两宗地块都有清晰的市场逻辑，也有相对成熟的配套资源，看来越秀下了不少功夫。

毕竟，就算是国企，能在去年那个大环境下依旧录得销售正增长，手里还不差钱能扩张的，也真没有几家了。

就看后续越秀会拿出什么产品去取悦帝都挑剔的购买力了。

再比如说，爆雷房企也已经出来拿地了。

前不久，建业拿下了郑州建业盛悦府（五龙新城）的后期地块——

出险了还有钱拿地扩张，这在全国范围内都算是绝无仅有。

当然了，建业出手属于特殊情况。

据知情人士透露，建业已介入了该城中村改造项目7年之久，倘若此时不进场，相当于前期努力全都付之东流。

何况，建业也已经国有化了，实际掏钱的是去年入股的国资河南铁建。

但无论怎样，都是一个积极的信号。

又比如说，经济活跃的地区，民企明显开始复苏了。

杭州此次的土拍，可谓宣告了开发商信心的集体大逆转。

最火热的上城区艮北新城地块，在挂牌期间有20多轮出价，参拍房企30家。

虎视眈眈之下，民企拿地的意愿也回升了——

最后，抢地成功的房企名单中6成是民企，其中不乏兴耀、中天一类的本土中小房企。

不过，在各种回暖的苗头背后，有一个趋势格外扎眼——

房企不再“唯地段论”，在土地市场上也开始追求性价比了。

过去几年，只要地块在市中心，都会被房企轮番抢夺。

但如今，只要宗地位置犄角旮旯一点，价格贵一点，稍微有点算不过账，房企都会扭头走人。

这不，原本被寄予厚望的郑东新区11号地就再度流拍了，是郑州7年来首次遇到这境遇。

开拍前还有很多媒体预判，正弘、华润、龙湖等都会加入战斗行列——

但结果却大跌眼镜，遭遇了无声流拍，连缴纳保证金的都没有。

4

今年以来，土地市场在制度上的新变化，想必大家都看到了。

优化完善后，供地次数没有限制，供地时间也更加灵活，给予了开发商充足的预判时间。

换言之，“两集中供地”将成为历史，市场也将回归常识，回归常态。

但市场已经不是当年的那个市场了。

在我们的经验中，“土地市场—新房—二手市场”是一个明显的传导链条。

如果开发商拿地活跃，市场的情绪和热度就会跟着起来，会刺激购房者跑步进入新房市场，从而带旺二手市场。

但事实上，这一轮楼市的起势，顺序是反过来的。

出于对新房烂尾的担忧，二手房成交率先回温，而今年，不少城市的新房市场开始火爆，但土拍尚未开动。

比如说，年后上海、成都多个项目开盘即售罄，重点监测城市的开盘去化率，已经创下去年5月以来的新高了。

这是否真能代表房地产市场即将迎来一波向上的大行情？

说实话，我并不十分确定。

毕竟，这三年来，因为众所周知的原因，许多刚需和改善客户一度犹豫不决，在巨大的不确定性面前，持币观望才是稳妥的消费策略。

而现在，不少犹豫许久的人们几乎是在跑步入场。

这样的动作到底是重拾了楼市信仰，还是在担忧手上的钱在等待中“变毛”？

爆发性的购买力到底能持续多久？还会有新的黑天鹅出现吗？

暂时，还没有答案。

也难怪，在隔壁的香港，更加保守的港企们，已经开始用脚投票了——