180个“鹤岗”

文/乐居财经 李兰

2023年春运表现出强劲的复苏势头，春节过后铁路春运累计发送旅客突破一亿人次，“城乡消费迁移”在春节期间效果显著。

返乡潮带动了三四线城市及县城消费热度超一二线城市，但房子的购买力却并未转移到“老家”。

数据显示，2022年春节假期，一线城市的新房成交同比上涨，其中上海的新房成交了505套，同比上涨超过300%。相比之下，二三四线城市的新房成交全面下跌，其中三四线城市同比跌幅超过九成。

据第一财经报道，“94%的县城房价不过万”。有网友表示，如果以工资收入论房价，这些地方的房价本来就不该过万，应该更低才对。

但从现实来看，过去五年，近3/4的棚改都在三四线城市和县城。加上2020年整体市场的大牛市下沉到了县城，助推了县城最后一轮房价上涨。有平台统计，2021年中国就有103个县均价过万，有6个县级市或县的房价超过了2万元。

随着房地产行业形势的变化，尤其是2022年以来，三四线城市的房地产销售相较于一二线城市来说，更是难上加难。三四线城市及县城的房价更是跌至“白菜价”。

比如，在东北小城鹤岗，40多平方米、60多平方米的毛坯房，价格都在4万元左右。三五万元甚至一万元就能买下一套房。

房地产市场下行过程中，鹤岗只是县城房价的一个“缩影”。

在经历了“火”与“冰”的极端后，虽然县城的房价泡沫被挤压，但还是“高风险区”。

随着货币化补贴的削弱、人口流失等因素的叠加，也在一定程度上冲减了三四线城市及县城楼市的泡沫。

长期来看，2022年，中国人口开启负增长，全国楼市普涨几乎再也不可能。三四线城市人口流出，住房需求逐渐减少。过去这几年，不少三四线城市还面临过度开发建设等问题，“空城”、“鬼城”现象凸出。

资料显示，在中国，有180个城市的人口正在发生坍缩，1/3的国土面积上的人口密度在下降，或者说，有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

在过往几年大规模棚改进度下，全国现已开工棚改5000余万套，剩余需改造棚户区规模已大幅缩减，2022年计划棚改开工量已降至111万套，恐难再拉动楼市。

短期来看，目前三四线城市住宅库普遍消化周期在25—30个月，个别甚至远高于此，明显高于供求平衡区间，去库存之路“道阻且长”。

对此，业内人士表示，未来县城房价将普遍面临“有价无市”的窘境，本身就处于“击鼓传花”最底层的县城楼市很难找到“接盘侠”。

乐居财经