房地产的“新发展模式”究竟是什么？

来源 /地产知识橘

周五晚，经济领域最重要的会议开完了。新华社通稿一发，来年经济工作的调子，就此尘埃落定。

大伙儿最关心的，对地产行业的定调，也终于掀起了头纱。

明年怎么干？

正如我们在《夺回失去的三年》中预测过的，虽然是“纠偏之年”，但“房住不炒”并没有退出。

但这也不妨碍房地产与平台机构、民营企业……这些难兄难弟们一起，排着队进入了“重振”的名单。

但一切只是简单的“重头来过”吗？

并不是。

就说地产吧，利好当然是有的，但我个人觉得，更重要的，是框定了这个行业的上限。

为什么？来，我们逐个看。

就如刘怼怼在解读里说过的，类似中央经济会议这种通稿，开始的内容都是对过去的总结，过去这一年的工作打个分。

在这次的盖章定论中，出现了一个新词：尊重规律。

这是什么意思呢？

这一年来，到底有没有尊重规律，尊重了多少规律，大家心里都有杆秤吧……

再看看2021年的会，当时是肯定了“我们进一步积累了对做好经济工作的规律性认识”的——

还说了“无论国际风云如何变幻，我们都要坚定不移做好自己的事情”这种话，整体态度是很硬气的。

而今年的措辞和态度，已经有了明显的软化。

总之，向客观/经济规律低头的态度，已经十分到位了。

在这个基础上，那些新提法背后的含义，就可以理解了。

对于明年的工作安排，提纲挈领的一句话是这么说的——

明年的工作千头万绪，但我们做的所有的所有，都是围绕预期和信心来的。

预期和信心没了，才是现在经济发展最大的问题。

要解决这个问题，高层认为，最重要的第一条是扩大国内消费。

为什么首先是扩大国内消费？

我国产出的产品，消费市场很大一部分其实是在海外的。

但现在海外市场普遍进入衰退周期，加上关税壁垒、汇率等问题，解决问题只能转向内部，自己生产的东西自己来消化掉。

而在促消费的list上，“住房改善”高居第一位。

鉴于“房住不炒”和“支持刚性和改善型购房需求”已经出现在了房地产的详细表述之中（后文会详细说），明年如何定义“刚性和改善型购房需求”，就很重要了。

一套两套算“刚性”，那三套五套算刚性不？

市区一套，近郊度假一套，养老备一套，再给孩子留一套，这是算投资投机行为，还是改善型购房需求呢？

政策很快就会给出答案，市场也会给出相应的回应。

如果把“增强消费能力，改善消费条件”这句话跟前面的货币政策表述一起来看，还能看出些什么？

明年，降准降息还有空间。

现在大家为什么不愿意花钱？当然是因为收入涨不上去啊！别说涨不上去了，持平都很难。

再看看投资市场，吓，楼市基金股市，哪个都绿油油的。

在这种大背景下，还要增强消费能力，那就只能改善消费的条件了。

要么，政府不停地派消费券派钱，直接从财政补贴，让大家拿去花。

要么是，钱变便宜了，通胀起来钱贬值了，利率又变低了，所以，我借钱花是划算的。

既然明年的货币政策要“精准有力”，那我猜，针对消费者来个定向的降准降息，也说不定。

鉴于“住房消费”进入了“扩需求”的list，那么，虽然现在房贷利率已经足够低了，但针对房地产的进一步降息，依然是可以期待的。

甚至，存量利率降一下，腾出大家手里的钱来进行别的消费，也不是没有可能。

当然了，我们这几年是没跟美联储的货币政策的。

美联储持续降息的时候，我们没跟；美联储持续加息了，我们才开始定向放水。

如今，美联储在今年加息7次，最终联邦基金利率目标区间已经上调到4.25%-4.5%。而我们现在1年期LPR是3.65%，5年期以上是4.3%……

再降，汇率咋办？

所以明年，货币政策虽然有空间，但空间还有多大，就不好说了。

好了，再来看看对于房地产的详细表述。

和往年相比，最大变化之一是房地产在整个框架中的位置，被放到了“防范化解金融风险”一栏里。

而之前的表述，大多数时间，更侧重于民生保障——

再加上在排序方面，“平稳发展”在前，“房住不炒”在后，由此可以推测，明年房地产的主要任务依然是化解风险，以期为目前风险丛生的现状“托底”。

为什么这个底一定要托？昨天韩文秀已经在2022-2023中国经济年会上做出了解释——

一损俱损，不承认是支柱产业也不行。

托底的行动大概体现在两个方面。

在项目方面，保交楼、保稳定、满足合理融资需求，推动重组并购，尽量不烂尾。

而在企业方面，“化解优质头部房企风险”和“坚决打击违法犯罪行为”的表述已经非常明白了——

支持房企融资、化解房企债务，是帮上面觉得优质的房企活下来。

而那些不够好的，特别是搞集资搞自融搞出金融风险的，对不起，必须出清，不列入违法犯罪名单就不错了。

在“优质头部房企”中，民企会是非常重要的组成部分，毕竟，会议通稿里专门有一part是为民企打气的——

希望已成“惊弓之鸟”的民企们能尽快实实在在吹到政策的暖风。

那么，房地产真的会重复之前的周期吗？

也并不会。

面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条，但如果我们去观察房地产投资数据，会发现，近20年的一个规律已经被打破了——

在以往年份，如果房地产政策松动配合货币政策支持，投资指标往往会在2-3个月内快速反弹。

但今年，地方政策松动已经持续9个多月，从顶层发力纾困政策时间来算，也持续了3-4个月，但直到现在，投资指标仍然在下滑，看不到止跌的趋势。

疫情的冲击还在扩大，第一波感染高峰尚未到来，钱包的修复需要时间，预期和信心的修复更需要时间。

新的一年，我不怀疑会有更多的猛药，但这些猛药，只要市场好了，就会退出，不会用得太久。

更何况“新发展模式”将会重塑房地产的逻辑。

这个词第一次在中央经济工作会议出现，是2021年，当时的表述是“探索新的发展模式”，而今年，已经变成了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

那么，到底什么是“新发展模式”呢？

官方没有盖棺定论，但不难猜出，“双轨制住房供应体系”应该是模式里的重要部分。

2022年，我们在双轨制方面成效显著，保障房市场的供给突飞猛进。

按住建部数据，十四五”期间，40 个重点城市计划新增 650 万套保障性住房，但2022年一年的目标就达到240 万套，相当于一年时间完成了十四五计划的三分之一。

这些房子并不全是新建的，实际上，从7月开始，不少城市就开始回购存量滞销房以作保障房之用，一方面可以救助房企、盘活项目，另一方面缩短建设时间，避免重复建设。

嗯，算是一举两得吧。

未来，我们要向新发展模式平稳过渡，这意味着可能会在扩大保障性租赁住房供给、发展共有产权住房、完善长租房政策及“租购同权”方面更进一步。

保障房市场对于商品房空间的挤压，在很多城市已经出现了。从长远的角度来看，房地产市场要想获得新的平衡，还有很复杂的路要走。

以及，房地产税明年基本又出不来了。